Qui contrôle et encadre les SCPI ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) font appel à l'épargne des particuliers. Pour les protéger, le législateur encadre strictement le fonctionnement de la société qui gère les SCPI. Elle est contrôlée par plusieurs entités distinctes internes à la société, comme le conseil de surveillance, et externes comme l'Autorité des marchés financiers (AMF) ou l'expert immobilier. Depuis le 1er janvier 2025, l'AMF a renforcé ces contrôles via l'instruction 2024-09, imposant une valorisation semestrielle des parts, une marge d'écart limitée à 5 % entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription, ainsi qu'une transparence accrue sur les frais et les loyers.

SCPI : le pouvoir de contrôle des associés 

Le pouvoir de contrôle des associés s'exerce via l'Assemblée Générale (AG) des associés. Une Assemblée Générale Ordinaire (AGO) doit être convoquée au moins une fois par an. Elle vote l'approbation des comptes et de la gestion. 

Elle désigne aussi les membres du conseil de surveillance, le commissaire aux comptes et l'expert immobilier. Les délibérations sont valables si les 25 % des associés formant le capital social de la SCPI sont présents lors de l'AGO. Pour une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE), la présence de 50 % des épargnants est nécessaire.

À noter :

Un seul propriétaire pour chaque part est reconnu par la société de gestion. Si la part de SCPI est démembrée, le droit de vote appartient à l'usufruitier dans les AGO et au nu-propriétaire dans les AGE. Si la part est détenue en indivision, les indivisaires doivent se faire représenter par un seul d'entre eux (ou par un mandataire commun choisi parmi les associés de la SCPI). Si les parts sont logées dans un contrat d'assurance vie, l'assureur est le porteur de parts. Il a donc le droit de vote. En 2025, les SCPI doivent par ailleurs publier trimestriellement leur niveau de trésorerie et anticiper les flux de rachat via un registre électronique centralisé, renforçant la participation des associés.

SCPI : le contrôle d'organes extérieurs

Le contrôle des organes extérieurs s'exerce de plusieurs façons : 

• L'AMF (Autorité des Marchés Financiers) est la première entité à encadrer une SCPI. C'est elle, en effet, qui lui délivre un visa d'agrément aux SCPI avant sa mise sur le marché. Depuis 2025, elle impose une évaluation semestrielle du portefeuille immobilier et l'affichage du rendement net de frais, de la durée moyenne des baux et du taux d'occupation financier (TOF) sur les bulletins de souscription ; le TOF moyen du marché atteint 91,8 % en T1 2025.
   
• Le commissaire aux comptes de la SCPI. Elu par l'Assemblée Générale, il est chargé de vérifier (et de certifier) la régularité et la sincérité des comptes annuels de la SCPI.
   
• L'expert immobilier. Lui aussi élu par l'AG, il expertise le patrimoine de la SCPI tous les cinq ans. Pour les SCPI à capital variable, cette expertise permet d'ajuster la valeur de la part (elle est comprise à ±5 % de la valeur de reconstitution depuis 2025, contre ±10 % auparavant).
   
• Le dépositaire. Cette entité indépendante vérifie la régularité et la conformité des décisions prises.

Les textes réglementant les SCPI 

Société civile, la SCPI est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil. En tant que FIA (Fonds d'Investissement Alternatif), la SCPI est régie par : les articles L. 214-86 et suivants du code monétaire et financier, les articles 422-189, le Règlement Général de l'AMF, l'instruction AMF 2024-09 (en vigueur depuis janvier 2025), ainsi que l'ordonnance du 12 mars 2025 relative aux organismes de placement collectif. Lui sont également applicables, le plan comptable des SCPI : règlement comptable n°2016-03 du 15 avril 2016 et le règlement de déontologie des SCPI et de leur société de gestion du 13 juin 2001. Le capital social minimum est fixé à 760 000 euros, avec possibilité d'émettre des catégories de parts. Les SCPI fiscales comme les SCPI Pinel (prolongées jusqu'au 31 décembre 2024) exigent une souscription minimale de 95 % dans des logements neufs en zones A, A bis et B1, respectant la RE2020. Fiscalement, les revenus restent soumis aux revenus fonciers (articles 28 et 31 du CGI), mais la réduction d'impôt CGA est supprimée depuis 2025.