SCPI européennes : opportunités, fiscalité et rendements en 2025

De nombreux gestionnaires de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) investissent en Europe. Le placement peut alors se faire dans la zone euro ou en dehors. L'objectif est de trouver des actifs dont la rentabilité sera supérieure à celle de la France. Cette stratégie leur permet d'être plus résilients face aux crises économiques, y compris celle du Covid-19 et les tensions post-pandémie. Oui à condition d'avoir des bonnes équipes sur place. L'immobilier reste local pour bien réussir, même lorsqu'on investit via des SCPI européennes.

L'immobilier européen : des conditions d'investissement favorables

Depuis plusieurs années, les SCPI collectent des montants significatifs, même si la tendance a évolué avec la crise des taux.

Au premier semestre 2025, la collecte s'est stabilisée autour de 2,1 milliards d'euros, pour des investissements d'environ 1,5 milliard d'euros, en baisse par rapport aux 3,5 milliards d'euros en 2024.

La part de l'international dans les acquisitions ne cesse de progresser :

• près des trois-quarts des acquisitions ont été réalisées hors de France au 1er semestre 2025 ;
• le seuil des 50 % d'investissements à l'étranger avait déjà été dépassé en 2024 ;
• la part hors zone euro progresse, avec des investissements au Canada et aux États-Unis représentant 5,4 % des investissements au 1er semestre 2025.

Plusieurs gestionnaires de SCPI ont fait le choix d'investir en Europe (dans et hors zone euro). Investir en Europe permet au gestionnaire du fonds de se positionner sur des marchés immobiliers avec une concurrence souvent inférieure au marché français et des rendements potentiellement plus élevés, notamment dans :

• la logistique ;
• la santé et les cliniques ;
• les commerces essentiels ;
• les résidences seniors et médico-sociales ;
• l'hôtellerie et les hébergements gérés.

Une législation souvent plus favorable 

À l'étranger, la législation des baux commerciaux est souvent plus favorable qu'en France pour l'investisseur.

Par exemple, il existe des baux à très long terme (plus de 20 ans) sur certains secteurs spécifiques comme l'hôtellerie. Cette spécificité permet de sécuriser les loyers sur la durée.

L'investisseur peut aussi mettre la totalité des dépenses (y compris celles de grosses réparations) à la charge de son locataire, ce qui permet d'améliorer le rendement locatif. Cette répartition est interdite en France depuis la Loi Pinel, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014.

Investir en Europe : une fiscalité attractive pour les porteurs de parts

Les revenus fonciers sont, en théorie, imposables à la fois dans le lieu de situation de l'immeuble et en France. Des conventions fiscales internationales conclues entre la plupart des États visent à éviter cette double imposition.

La méthode la plus courante est celle du " taux effectif ". Pour préserver la progressivité de l'impôt sur le revenu, l'administration fiscale française applique un mécanisme permettant d'augmenter le Taux Marginal d'Imposition (TMI) de l'associé sans pour autant taxer les revenus étrangers.

Certaines conventions prévoient l'application de la méthode dite du " crédit d'impôt ". Les revenus fonciers sont alors imposés en France puis la double imposition est neutralisée par l'application d'un crédit d'impôt, le plus souvent égal à l'impôt français.

À noter :

L'associé sort gagnant car la fiscalité étrangère sur les loyers est souvent plus favorable que celle appliquée en France, avec un allègement fiscal majeur pour les SCPI européennes en 2025. De plus, les revenus fonciers issus de biens détenus à l'étranger sont exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %).

Les SCPI internationales plus résilientes face au Covid-19 

En raison de la multiplicité des locataires et des actifs immobiliers, les SCPI européennes bénéficient d'une mutualisation des risques. Cette mutualisation est accrue lorsque la société détient des biens immobiliers répartis dans différents pays.

Les SCPI européennes affichent des performances moyennes supérieures à celles du marché global :

• 5,34 % en 2024 contre 4,72 % pour l'ensemble du marché ;
• des perspectives 2025 estimées entre 6 % et 8 %, soutenues par la baisse attendue des taux d'intérêt.

Quelques exemples de SCPI européennes de référence :

• Épargne Pierre Europe : 6,75 % en 2024, capitalisation de 408 M€ au 2^e trimestre 2025 ;
• Transitions Europe : 8,25 % en 2024 ;
• Comète et Wemo One : objectif de plus de 8 % en 2025.

Ces performances illustrent la résilience et les rendements élevés du segment européen, à condition, encore une fois, de pouvoir s'appuyer sur de bonnes équipes locales capables de sélectionner, gérer et arbitrer les actifs sur chaque marché.

*Source : Aspim (Association des sociétés de placement immobilier)