EPSICAP REIM : quand les SCPI explorent les small et mid caps

Une société de gestion positionnée sur des segments immobiliers ciblés

Dans l’univers des SCPI de rendement, certaines sociétés de gestion cherchent à se différencier en ciblant des segments encore peu exploités. C’est précisément l’orientation prise par EPSICAP REIM, qui structure son développement autour de deux véhicules complémentaires : Epsicap Nano et Epsicap Explore.

L’ambition affichée consiste à construire une offre paneuropéenne capable de combiner diversification immobilière, sélectivité des actifs et rendement potentiel sur le long terme. Cette approche repose notamment sur l’exploration des segments small caps et mid caps immobiliers, souvent moins concurrentiels que les grandes transactions institutionnelles.

À fin décembre 2025, la société de gestion réunissait plus de 5 000 associés, totalisait plus de 254 millions d’euros d’actifs sous gestion et détenait plus de 58 immeubles à travers ses deux SCPI, témoignant d’une dynamique de croissance récente mais structurée.

Une stratégie immobilière centrée sur les small et mid caps

Comprendre le positionnement small caps

La SCPI Epsicap Nano s’inscrit dans une logique d’investissement ciblé sur des actifs immobiliers compris généralement entre 1 M€ et 10 M€, un segment souvent négligé par les grands investisseurs institutionnels.

Ce positionnement permet :

• d’accéder à des opportunités moins concurrentielles
• de viser une valorisation potentielle sur des marchés en transformation
• d’intégrer des critères ESG dans la sélection et la gestion des actifs

L’objectif consiste ainsi à conjuguer performance locative et résilience patrimoniale dans une logique de long terme.

Plus largement, la philosophie d’investissement repose sur la conviction que la qualité des immeubles, la rigueur de sélection et la maîtrise du temps long constituent les principaux moteurs de création de valeur immobilière durable. 

L’ouverture vers les mid caps avec Epsicap Explore

Le lancement de la SCPI Epsicap Explore à l’automne 2025 marque une extension naturelle de cette stratégie.

Alors qu’ Epsicap Nano cible les small caps, Epsicap Explore se positionne sur des actifs supérieurs à 10 M€, souvent assimilés au segment mid caps institutionnel, afin d’élargir le spectre d’investissement et de compléter l’allocation immobilière globale. 

Ce nouveau véhicule répond à plusieurs objectifs :

• accéder à des immeubles de taille plus importante
• viser un potentiel locatif élevé
• diversifier davantage le portefeuille immobilier européen

La SCPI a été lancée avec un capital fondateur d’environ 20,2 M€ apporté par 67 associés, dont une participation significative du président, traduisant un alignement d’intérêts entre dirigeants et investisseurs.

Deux SCPI complémentaires pour couvrir small et mid caps

La stratégie d’EPSICAP REIM repose sur une segmentation claire entre actifs small caps et mid caps, matérialisée par deux véhicules distincts mais complémentaires.

Caractéristiques comparées d’Epsicap Nano et Explore

Cette structuration permet d’adresser deux profondeurs de marché immobilières :

• Epsicap Nano, orientée vers des actifs de taille plus réduite, souvent moins concurrentiels
• Epsicap Explore, positionnée sur des opérations de dimension supérieure permettant d’élargir l’univers d’investissement

L’ensemble compose une approche graduée de la diversification immobilière européenne, pensée pour s’inscrire dans la durée.

EPSICAP REIM met également à disposition des épargnants des dispositifs facilitant la constitution progressive d’un patrimoine immobilier. Les SCPI Epsicap Nano et Epsicap Explore permettent ainsi la mise en place de versements programmés, reposant sur des prélèvements réguliers et automatisés dont le montant et la fréquence restent modulables dans le temps. Cette approche d’investissement progressif, accessible dès des montants réduits (dès 20 €/mois) , contribue à lisser le coût d’acquisition des parts et à structurer une épargne immobilière sur la durée. Par ailleurs, la gestion peut être complétée par le réinvestissement automatique des dividendes, favorisant un effet cumulatif des revenus locatifs et un développement progressif du capital investi, dans une logique de long terme adaptée à différents profils d’investisseurs. 

Epsicap Nano : une SCPI small caps à orientation ISR

Une stratégie différenciante sur le marché

Labellisée ISR depuis 2022, Epsicap Nano intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans l’ensemble de sa gestion immobilière.

Cette orientation se traduit par :

• une sélection d’actifs compatibles avec les exigences ESG
• une volonté d’amélioration continue des performances extra-financières
• une recherche d’équilibre entre rendement et impact responsable

Les indicateurs récents mettent en avant :

• Un taux de distribution de 7,01 % en 2025, supérieur à l’objectif de 6 % et en hausse pour la quatrième année consécutive.
• Une performance globale annuelle de 8,27 % (revalorisation de +1,26 % au 1er juillet 2025)
• un taux d’occupation financier (TOF) proche de 100 %
• une revalorisation du prix de part en juillet 2025 (+1,26 %)

Ces éléments illustrent la capacité du modèle small caps à générer une dynamique locative solide, même dans un environnement immobilier contrasté.

Une logique patrimoniale de long terme

La conception d’Epsicap Nano repose sur une approche volontairement lisible et sélective, destinée à constituer un socle immobilier durable, indépendant des dispositifs fiscaux temporaires.

L’investissement en SCPI demeure toutefois un placement :

• de long terme
• comportant un risque de perte en capital
• exposé à des enjeux de liquidité

Ces caractéristiques rappellent la nécessité d’inscrire ce type d’allocation dans une stratégie patrimoniale globale. 

Epsicap Explore : vers une montée en taille des actifs

Une SCPI pensée pour élargir le champ d’investissement

Epsicap Explore vise un taux de distribution long terme de 6,50 %, avec l’ambition de dépasser ce niveau dès 2026.

Le prix de souscription présente par ailleurs une décote d’environ 3 % par rapport à la valeur de reconstitution, un élément susceptible d’améliorer le point d’entrée des investisseurs.

La stratégie s’articule autour :

• d’actifs immobiliers européens de taille plus significative
• d’un potentiel locatif renforcé
• d’une complémentarité avec Epsicap Nano pour couvrir l’ensemble du spectre small-mid caps

Des acquisitions récentes qui illustrent la stratégie de chaque SCPI

Du côté d’Epsicap Nano, le quatrième trimestre 2025 a été marqué par plusieurs investissements au Royaume-Uni, notamment à Aberdeen, Hull, Sunderland et Glasgow. Ces opérations portent principalement sur des locaux d’activité et des ensembles commerciaux occupés par des enseignes établies, pour des montants unitaires compris entre environ 3,8 M€ et 10,3 M€ et des surfaces allant d’environ 1 700 m² à près de 5 000 m². Cette dynamique d’acquisition s’inscrit dans la logique small caps européenne de la SCPI, fondée sur la diversification des actifs et la recherche de revenus locatifs pérennes.

À l’inverse, Epsicap Explore, plus récente, a rapidement déployé les capitaux collectés sur plusieurs opérations situées au Royaume-Uni, en Pologne et en Écosse. Le portefeuille initial comprend notamment un hôtel, une plateforme logistique neuve certifiée BREEAM Excellent ainsi qu’un local d’activité détenu via une prise de participation, pour des montants compris entre environ 3,8 M€ et 12,7 M€. L’ensemble présente un taux de rendement moyen à l’acquisition de 8,7 %, illustrant le positionnement mid caps européen revendiqué par la SCPI dès ses premiers mois d’existence.

Performance des SCPI Epsicap Nano et Epsicap Explore au 31/12/2025

Une trajectoire de croissance affirmée pour EPSICAP REIM

Au terme de l’exercice 2025, EPSICAP REIM affiche une phase d’accélération structurante, caractérisée par l’augmentation de ses encours, l’élargissement de sa présence européenne et le renforcement de ses équipes.

La société de gestion totalise désormais :

• 250 millions d’euros de patrimoine immobilier
• une implantation dans 5 pays européens
• une équipe composée de 18 collaborateurs
• plus de 5 000 investisseurs accompagnés

Ces indicateurs traduisent le changement d’échelle progressif d’un acteur encore récent sur le marché des SCPI européennes, mais engagé dans une dynamique de structuration rapide.

À moyen terme, la feuille de route vise un doublement des encours dans les trois prochaines années, confirmant l’ambition de développement portée par la gamme constituée autour d’ Epsicap Nano et Epsicap Explore.

Un engagement sociétal à travers le fonds Epsicare

EPSICAP REIM a également lancé le fonds de dotation Epsicare, dédié à des projets liés à l’enfance, à la jeunesse et au handicap.

Lors de sa première année :

• 150 000 € ont été déployés
• répartis entre la France (45 %), l’Asie (23 %) et l’Afrique (32 %)

Cette initiative illustre la volonté d’inscrire la gestion immobilière dans une dimension sociétale plus large.

Small et mid caps : une nouvelle lecture du marché des SCPI

Pourquoi ces segments attirent-ils l’attention ?

L’intérêt croissant pour les actifs small et mid caps s’explique par plusieurs facteurs :

• une concurrence moindre que sur les grandes transactions
• des rendements potentiellement plus élevés
• une capacité d’adaptation aux évolutions économiques locales

Cette approche opportuniste s’inscrit dans une transformation plus globale du marché européen des SCPI, marqué par la recherche de diversification géographique et de nouvelles sources de performance.

Les limites et points de vigilance

Comme tout investissement immobilier collectif, les SCPI small-mid caps impliquent :

• une sensibilité aux cycles immobiliers
• une durée de détention recommandée longue
• une incertitude sur les performances futures

Ces éléments rappellent que la recherche de rendement doit s’accompagner d’une analyse globale du profil de risque.

Une gamme cohérente pour adresser plusieurs segments du marché européen

À travers Epsicap Nano et Epsicap Explore, la société de gestion déploie une stratégie immobilière progressive, couvrant à la fois les actifs small caps et les opérations de taille intermédiaire en Europe. Cette complémentarité permet d’élargir l’univers d’investissement tout en conservant une logique de diversification géographique, de sélectivité des immeubles et de recherche de revenus locatifs durables.

Les premières acquisitions réalisées par chaque SCPI illustrent cette orientation :

• Epsicap Nano poursuit une approche granulaire, fondée sur des actifs unitaires de taille maîtrisée et répartis sur plusieurs marchés européens.
• Epsicap Explore adopte une logique d’investissement plus récente mais déjà structurée, avec un déploiement rapide des capitaux sur des opérations paneuropéennes génératrices de rendement.

Dans un environnement immobilier marqué par l’évolution des cycles et la transformation des usages, cette organisation en deux véhicules distincts vise à permettre une lecture plus fine des opportunités offertes par le marché européen non coté, tout en maintenant une cohérence d’ensemble dans la construction du patrimoine.

Conclusion : EPSICAP REIM, une stratégie dédiée aux SCPI small-mid caps

À travers Epsicap Nano et Epsicap Explore, EPSICAP REIM construit une offre cohérente reposant sur l’exploration progressive des segments small caps puis mid caps immobiliers européens.

Cette stratégie permet :

• d’élargir l’univers d’investissement des SCPI
• de rechercher des sources de rendement différenciées
• d’intégrer des dimensions ESG et sociétales

Soutenue par des objectifs de croissance ambitieux à l’horizon 2028 et par un développement technologique affirmé, la société de gestion s’inscrit dans une dynamique d’innovation au sein du marché des SCPI européennes.

Dans un environnement immobilier en mutation, l’exploration des small et mid caps apparaît ainsi comme une piste structurante pour renouveler les approches traditionnelles de l’investissement collectif en immobilier.