Immobilier de santé : États-Unis et Europe, deux marchés complémentaires

L'immobilier de santé s'impose progressivement comme une classe d'actifs stratégique, portée à la fois par l'évolution des systèmes de santé et par des besoins immobiliers spécifiques, en forte transformation. Les États-Unis constituent aujourd'hui le marché le plus mature, tandis que l'Europe reste plus fragmentée, mais avec un potentiel considérable. Ces deux zones géographiques reposent sur des dynamiques asynchrones mais complémentaires, offrant des opportunités d'investissement distinctes et, pour les acteurs spécialisés, une diversification pertinente des portefeuilles.

Comprendre l'immobilier de santé : une classe d'actifs à la croisée de deux mondes

L'immobilier de santé se situe à la frontière entre immobilier d'investissement et systèmes de santé. Il regroupe un large spectre d'actifs :

• établissements hospitaliers
• cliniques et structures médico-sociales
• Medical Office Buildings (MOB) et centres ambulatoires
• laboratoires, plateformes de diagnostic et campus de santé

Cette classe d'actifs permet des opportunités de rendement attractives, à condition d'en maîtriser les spécificités :

• des locataires exploitants soumis à de fortes contraintes réglementaires
• des baux long terme et des modèles économiques liés à la prise en charge des patients
• des besoins de modernisation des infrastructures, à l'hôpital comme en ville

L'immobilier de santé est ainsi au cœur :

• des dynamiques immobilières (adaptation du bâti, localisation, normes techniques)
• des transformations structurelles des systèmes de santé (passage à l'ambulatoire, prévention, parcours de soins)

États-Unis : le marché immobilier de santé le plus mature au monde

Un écosystème structuré autour des Healthcare REITs

Les États-Unis sont considérés comme le marché le plus avancé en matière d'immobilier de santé. Depuis plusieurs décennies, la santé y est reconnue comme une classe d'actifs à part entière, portée par :

• des investisseurs spécialisés
• des opérateurs de premier plan (hôpitaux, groupes de cliniques, réseaux médicaux)
• des véhicules d'investissement immobilier cotés dédiés, les Healthcare REITs

Ces Healthcare REITs jouent un rôle central dans la structuration du marché :

• mutualisation des actifs de santé à grande échelle
• spécialisation par typologie (MOB, résidences seniors, établissements post‑aigus, etc.)
• accès au capital via les marchés financiers, facilitant les stratégies d'acquisition et de développement

Un système de santé générateur d'un marché immobilier très profond

Le système de santé américain représente une dépense de plus de 5,7 billions de dollars en 2025, soit une hausse d'environ 7,3 % par rapport à l'année précédente. Cette enveloppe traduit :

• le niveau élevé des dépenses médicales, lié aux coûts des soins et des technologies
• la diversité des payeurs (assurances privées, Medicare, Medicaid, assurances militaires, etc.)

Dans ce contexte, un écosystème immobilier très diversifié s'est développé :

• établissements hospitaliers traditionnels
• centres de chirurgie ambulatoire
• plateformes de diagnostic et laboratoires
• Medical Office Buildings
• grands campus de santé, souvent intégrés à des universités ou à des systèmes hospitaliers

Ces actifs ne sont plus de simples " murs " hospitaliers. Ils deviennent de véritables lieux de santé, réunissant :

• soins
• prévention
• accompagnement et services liés à la qualité de vie du patient

La transformation du modèle : l'hôpital n'est plus le seul point d'ancrage

La mutation du système américain repose sur une idée clé : l'hôpital n'est plus l'unique point d'ancrage du parcours de soins. Le modèle évolue vers :

• des structures plus agiles, souvent de taille plus réduite
• des actifs spécialisés, concentrés sur certaines étapes du parcours patient
• une montée en puissance de l'ambulatoire et de la prise en charge hors les murs

Les Medical Office Buildings, les centres ambulatoires et les plateformes de diagnostic matérialisent cette évolution. L'immobilier s'adapte :

• emplacement au plus près des bassins de population
• proximité des grands axes de transport
• conception orientée vers l'expérience patient et les flux de soins

Pour les investisseurs, le marché américain offre :

• des volumes d'investissement importants
• une liquidité élevée
• un historique de performance et de données marché relativement riche, facilitant l'analyse de risque

Europe : un marché diversifié, fragmenté, mais riche en opportunités

Une hétérogénéité source de complexité… et d'opportunités

En Europe, la dynamique de l'immobilier de santé est différente. Le marché y demeure :

• plus fragmenté, avec des systèmes de santé propres à chaque pays
• marqué par des réglementations nationales et des modèles de financement distincts

Cette hétérogénéité :

• complexifie l'analyse des investissements
• impose une lecture fine des marchés locaux, des opérateurs et des besoins futurs

En moyenne, l'immobilier de santé représente environ 3 % des volumes totaux d'investissement immobilier depuis 2016. Cette part relativement limitée :

• témoigne d'un potentiel de développement important
• s'inscrit dans un contexte de besoins croissants de modernisation des infrastructures de santé

Les grands moteurs structurels en Europe

Le marché européen est porté par plusieurs tendances de long terme :

• vieillissement de la population : progression des besoins en résidences médicalisées, établissements pour personnes âgées dépendantes, structures de soins de longue durée
• évolution des parcours de soins : montée de l'ambulatoire, recherche de fluidité dans la prise en charge, décloisonnement entre ville et hôpital
• recherche d'efficience des systèmes de santé : optimisation des coûts, regroupement d'activités et mutualisation des ressources
• adaptation des infrastructures aux nouveaux usages : digitalisation, télémédecine, coopération entre disciplines médicales

Ces transformations favorisent le développement de nouveaux actifs immobiliers :

• maisons de santé pluridisciplinaires
• structures ambulatoires en périphérie des grands centres urbains
• centres de soins intégrés
• lieux combinant plusieurs dimensions de la santé : soins, prévention, accompagnement médico‑social

L'enjeu majeur est de concevoir des environnements adaptés aux parcours patients, où :

• soins
• prévention
• qualité de vie

peuvent progressivement se rapprocher.

Tableau comparatif : immobilier de santé États-Unis vs Europe

La véritable opportunité : accompagner la transformation des opérateurs

Un patrimoine immobilier encore largement captif

Malgré leurs différences, les marchés américain et européen partagent une caractéristique majeure : une part significative des actifs immobiliers de santé est encore détenue directement par les opérateurs. Il s'agit notamment :

• des hôpitaux
• des cliniques
• des groupes médicaux
• des acteurs du médico‑social

Ce patrimoine captif représente un gisement d'opportunités considérable pour les investisseurs spécialisés :

• libération potentielle de capital pour les opérateurs
• mutualisation et professionnalisation de la gestion immobilière
• amélioration des standards techniques des bâtiments

Le rôle clé des opérations de Sale and Lease Back

Dans ce contexte, les opérations de Sale and Lease Back constituent l'un des leviers les plus pertinents :

• l'opérateur cède de manière sélective certains actifs immobiliers
• il en conserve l'exploitation, via un bail long terme
• les capitaux libérés peuvent être réalloués au développement : modernisation des établissements, amélioration des services, investissement dans des équipements médicaux, renforcement des actions de prévention

Pour l'investisseur :

• l'intérêt ne se limite pas à la détention d'un actif immobilier
• il repose sur la construction d'une relation durable avec un acteur de santé

Dans un secteur en pleine mutation, la performance de l'investissement dépend :

• de la qualité de l'immobilier (localisation, état technique, adaptabilité)
• de la compréhension des besoins de santé des territoires
• de la solidité des modèles d'exploitation et de l'exploitant lui‑même

C'est cette approche globale qui permet d'accompagner sur le long terme la transformation des systèmes de santé des deux côtés de l'Atlantique.

SPHERE Investments : un acteur pionnier entre santé et immobilier

Une présence ancrée à la fois aux États-Unis et en Europe

SPHERE Investments se positionne comme un acteur pionnier à la croisée de la santé et de l'investissement immobilier. L'entreprise est :

• ancrée aux États-Unis et en Europe, ce qui lui permet de :
  • capter la profondeur du marché américain
  • saisir le potentiel de développement du marché européen

Cette double présence renforce la capacité à :

• comparer les modèles
• analyser les dynamiques asynchrones
• identifier des complémentarités d'investissement entre les deux zones

Une approche novatrice : données de santé et intelligence artificielle

SPHERE Investments développe une approche novatrice, fondée sur :

• l'analyse des données de santé, enrichie par l'intelligence artificielle
• la sélection d'actifs immobiliers adaptés aux évolutions propres à chaque territoire

Cette approche permet :

• d'identifier des tendances de marché
• d'anticiper les besoins futurs des systèmes de santé
• de cibler les zones où l'investissement immobilier peut :
  • améliorer la prise en charge des patients
  • optimiser les flux de soins
  • renforcer l'efficience globale des structures

Portée par une équipe réunissant :

• experts de l'immobilier
• spécialistes de la santé

SPHERE Investments adopte une vision globale, avec l'ambition de contribuer durablement à l'amélioration de la santé publique mondiale.

Liste récapitulative : les points clés pour les investisseurs

• L'immobilier de santé est une classe d'actifs stratégique à la croisée de l'immobilier et des systèmes de santé.
• Les États-Unis disposent du marché le plus mature, structuré autour des Healthcare REITs et d'un large éventail d'actifs (MOB, ambulatoire, campus de santé).
• En Europe, l'immobilier de santé représente environ 3 % des investissements immobiliers depuis 2016, ce qui illustre un potentiel de croissance significatif.
• Les dynamiques sont asynchrones mais complémentaires : marché profond et très structuré aux États-Unis, marché en construction et très dépendant des évolutions démographiques et réglementaires en Europe.
• Un patrimoine captif important reste détenu par les opérateurs de santé, créant des opportunités via les opérations de Sale and Lease Back.
• La performance dans ce secteur repose autant sur la qualité du bâti que sur la compréhension des besoins de santé, des territoires et des modèles d'exploitation.
• Des acteurs comme SPHERE Investments montrent l'émergence de stratégies intégrées, articulant analyse médicale, données de santé et investissement immobilier.

Conclusion : deux marchés immobiliers de santé à combiner plutôt qu'à opposer

L'immobilier de santé aux États-Unis et en Europe ne se résume pas à une opposition entre un marché " avancé " et un marché " en retard ". Il s'agit plutôt de deux marchés complémentaires, dont les dynamiques asynchrones ouvrent des stratégies de diversification intéressantes :

• aux États-Unis, un environnement très structuré, profond et liquide, où l'ambulatoire et les MOB redessinent la carte des investissements ;
• en Europe, un marché appelé à croître, porté par le vieillissement, la modernisation des infrastructures et la montée des structures de proximité.

Dans les deux cas, l'opportunité majeure réside dans l'accompagnement de la transformation des opérateurs de santé, via une allocation de capital plus efficiente et des partenariats long terme. L'immobilier y joue un rôle de levier, tant pour la qualité des soins que pour la soutenabilité des systèmes.

En s'appuyant sur des acteurs spécialisés et des approches fondées sur les données de santé et l'intelligence artificielle, l'immobilier de santé peut permettre de contribuer, de part et d'autre de l'Atlantique, à une amélioration durable de la santé publique et à la montée en puissance d'une classe d'actifs au cœur des enjeux de demain.