La SCPI CORUM USA fait ses emplettes à Chicago

Lancée pour permettre aux épargnants français d'accéder au marché immobilier américain via une SCPI internationale, CORUM USA cible des actifs générateurs de revenus, principalement dans les segments tertiaire et commercial.[3][5] Après plusieurs opérations emblématiques aux États-Unis, la SCPI franchit une nouvelle étape avec l'acquisition du centre commercial Roosevelt Plaza, à Lombard, à environ 30 kilomètres à l'ouest de Chicago.[1]

Ce retail park de proximité, intégralement loué à sept enseignes, s'inscrit dans un environnement démographique et économique porteur, avec un revenu médian d'environ 100 000 dollars par foyer dans la commune de Lombard.[1] Dans un contexte où les investisseurs internationaux s'intéressent de plus en plus aux retail parks américains pour leur résilience face au e‑commerce,[4][8] cette opération illustre la volonté de CORUM USA d'allier rendement immédiat, visibilité sur les loyers et diversification géographique.

Pour en savoir plus sur la SCPI, l'investisseur pourra se référer aux analyses consacrées à CORUM USA, aux SCPI internationales et aux solutions pour investir aux États-Unis via une SCPI publiées par MeilleureSCPI.com.

Roosevelt Plaza : une acquisition à 15,9 M$ au rendement de 8,58 %

CORUM USA a acquis Roosevelt Plaza pour un montant de 15,9 millions de dollars, soit un ticket d'investissement positionné sous la barre des 30 M$, segment jugé particulièrement porteur par la société de gestion en raison de la concurrence plus faible et des opportunités de rendement.[1][5]

Le centre développe 11 690 m² (environ 125 000 ft²) de surface commerciale, organisés autour d'un parking de surface dans la logique typique des retail parks américains.[1] Il est loué à sept enseignes aux profils complémentaires, ce qui contribue à la diversification des flux de loyers.[1]

Le rendement brut à l'acquisition s'établit à 8,58 %, niveau significatif pour un actif situé dans une banlieue résidentielle aisée et occupé par des enseignes nationales et régionales bien connues.[1] Ce rendement reflète plusieurs facteurs :

• des baux commerciaux de longue durée, dont certains supérieurs à 10 ans ;[1]
• un taux de vacance nul au moment de l'acquisition, l'ensemble des lots étant occupés ;[1]
• un positionnement de prix cohérent avec les rendements attendus sur le retail américain dans l'Illinois.[4][8]

À noter également : le locataire principal prend en charge la gestion des espaces communs dans le cadre de son bail, un point négocié par CORUM USA qui renforce la visibilité sur les charges et donc sur les revenus nets pour les épargnants.[1]

Chicago et sa couronne résidentielle : un marché stratégique pour le commerce de proximité

Une région de Chicago portée par sa dynamique démographique

La région métropolitaine de Chicago, troisième aire urbaine des États-Unis, rassemble près de 10 millions d'habitants et demeure un hub économique majeur du Midwest, porté par des secteurs diversifiés (finance, industrie, logistique, services).[4][8] Lombard, où se situe Roosevelt Plaza, fait partie du comté de DuPage, l'un des plus riches de l'Illinois.

Le revenu médian de 100 000 dollars par foyer à Lombard témoigne d'un niveau de vie élevé, favorable à une consommation soutenue dans les commerces de proximité.[1] Cette typologie de banlieue résidentielle aisée, dotée de centres commerciaux intégrés à la vie locale, reste un terrain privilégié pour :

• les enseignes généralistes et spécialisées ;
• les concepts de restauration ;
• les activités de loisirs et de services du quotidien.

Le rôle clé des corridors commerciaux suburbains

Autour de Chicago, de nombreux corridors commerciaux en périphérie structurent l'offre de retail : ils concentrent centres commerciaux, retail parks et strip malls le long des grands axes routiers.[4][8] Ce type d'environnement permet :

• une accessibilité en voiture optimale, avec un stationnement gratuit et abondant ;
• une fréquentation de proximité, alimentée par les habitants des communes voisines ;
• une complémentarité avec les centres-villes de Chicago, davantage tournés vers le commerce urbain et le tourisme.

Dans l'Illinois, la demande locative pour les commerces bien positionnés reste soutenue, avec des taux de vacance relativement contenus dans les zones résidentielles attractives.[4][8] Les investisseurs institutionnels et privés continuent d'y déployer des capitaux, comme en témoignent plusieurs acquisitions récentes de centres commerciaux dans la région.[2][4][8]

Hobby Lobby, Aldi, Starbucks… un mix de locataires résilients

Hobby Lobby : ancre principale du retail park

Hobby Lobby, enseigne américaine spécialisée dans les loisirs créatifs, les articles de décoration et les fournitures d'art, occupe 47 % de la surface de Roosevelt Plaza et génère 30 % des loyers.[1] Son bail, d'une durée résiduelle de plus de 12 ans, en fait un locataire " anchor " structurant pour le centre.[1]

Cet ancrage apporte plusieurs avantages :

• un flux de fréquentation récurrent, lié à des achats de loisirs et de décoration souvent répétés ;
• une stabilité locative, grâce à un bail long et à l'implantation stratégique dans une zone résidentielle ;
• une image familiale qui soutient la vocation de retail de proximité du site.

Aldi US : un moteur de fréquentation de 35 %

L'autre pilier du mix locatif est Aldi, la filiale américaine du discounter alimentaire allemand, qui représente 20 % des loyers et est engagée sur près de 13 ans.[1] Arrivée en 2023 sur le site, Aldi a rapidement modifié l'équilibre du centre : son installation a entraîné une hausse de fréquentation de 35 % pour Roosevelt Plaza.[1]

Le développement d'Aldi US est l'un des phénomènes marquants du paysage alimentaire américain. L'enseigne multiplie les ouvertures, ciblant précisément les zones résidentielles à fort pouvoir d'achat, confrontées à la recherche de prix compétitifs dans un contexte d'inflation.[1][4] Pour un investisseur comme CORUM USA, la présence d'un acteur alimentaire de cette envergure :

• renforce la résilience des flux de clients, l'alimentaire restant un commerce de première nécessité ;
• consolide la mutualisation des fréquentations, les clients d'Aldi fréquentant également les autres enseignes du retail park ;
• sécurise une part significative des loyers sur une durée longue.

Starbucks et les enseignes spécialisées : diversification des flux

En complément de Hobby Lobby et Aldi, cinq locataires complètent le centre :

• Harbor Freight Tools (outillage discount) ;
• Starbucks (café et restauration légère) ;
• The Fruitful Yield (bien-être et nutrition) ;
• Roadhouse (restauration) ;
• Wicket Corp (complexe de cricket intérieur).[1]

Ce mix illustre plusieurs tendances structurantes :

• la montée en puissance des enseignes de restauration et de café, qui créent du trafic tout au long de la journée (Starbucks, Roadhouse) ;
• la valorisation du bien‑être et de la nutrition, portée par des boutiques spécialisées comme The Fruitful Yield ;
• l'intégration du loisir et du sport dans les retail parks, avec des concepts comme Wicket Corp, proposant du cricket indoor.[1]

Pour CORUM USA, cette diversité de profils locatifs se traduit par une mutualisation des risques : la dépendance à un seul segment (alimentaire, bricolage, loisir) est réduite, ce qui limite la sensibilité du revenu aux évolutions conjoncturelles propres à chaque secteur.

Le retail park américain : un modèle résilient face au e‑commerce

Contrairement aux centres commerciaux fermés traditionnels, les retail parks américains reposent sur une architecture ouverte, des boutiques de taille moyenne à grande, et un accès direct depuis le parking.[4][8]

Plusieurs facteurs expliquent leur résilience face au e‑commerce :

• une forte proportion de commerces de destination (bricolage, loisirs créatifs, outillage, alimentaire) qui nécessitent des visites physiques ;[4][8]
• des enseignes tournées vers l'expérience, le loisir ou la restauration, difficilement substituables par le commerce en ligne ;[4][8]
• des coûts de fonctionnement optimisés par rapport aux grands malls couverts (charges communes, énergie).

Dans l'Illinois, de nombreux retail parks ont fait la preuve de leur capacité d'adaptation : repositionnement des enseignes, intégration de loisirs, ajout de services (drive, click‑and‑collect, restaurants).[4][8] Roosevelt Plaza s'inscrit dans cette logique, avec une combinaison d'acteurs de l'alimentaire, du loisir, de la restauration et du commerce spécialisé, soutenue par une fréquentation en hausse depuis l'arrivée d'Aldi.[1]

Les facteurs de sécurisation des revenus locatifs

Diversification des locataires et mutualisation du risque

La présence de sept enseignes aux profils variés est un premier levier de sécurisation des revenus locatifs pour CORUM USA.[1] Le poids du locataire principal (Hobby Lobby) reste significatif, mais le centre évite la concentration excessive des loyers sur un unique occupant : Hobby Lobby ne génère " que " 30 % des loyers, tandis qu'Aldi représente 20 %, le reste étant réparti entre cinq autres acteurs.[1]

Cette diversification permet :

• de réduire le risque lié au départ ou à la renégociation d'un locataire ;
• d'exposer le centre à plusieurs segments de consommation (alimentaire, loisirs, outillage, restauration, bien‑être) ;
• de stabiliser les flux de loyers même en cas de ralentissement dans l'un des secteurs.

Durée résiduelle des baux et visibilité sur les flux

Les durées résiduelles des baux constituent un autre pilier de sécurité. Hobby Lobby est engagé pour plus de 12 ans, Aldi pour près de 13 ans.[1] Les autres enseignes disposent également de baux commerciaux de moyen à long terme, assurant une visibilité pluriannuelle sur les loyers.

Dans la pratique, cela offre à la SCPI :

• une prévisibilité des revenus compatible avec les objectifs de distribution de la SCPI ;
• une réduction du risque de vacance sur le court terme ;
• une marge de manœuvre pour anticiper les renouvellements et renégociations de baux.

Fréquentation du site et environnement local

La hausse de 35 % de la fréquentation depuis l'implantation d'Aldi est un indicateur clé de la vitalité commerciale de Roosevelt Plaza.[1] La dynamique de trafic se répercute positivement sur les autres enseignes, qui bénéficient de ce flux additionnel de clients.

Cet effet est renforcé par :

• le profil socio‑économique de Lombard, avec un revenu médian élevé ;[1]
• la proximité de grands axes routiers, facilitant l'accès en voiture ;[4][8]
• la complémentarité avec d'autres centres commerciaux de la zone, qui consolide le corridor retail.

Dans ce contexte, les taux de vacance des commerces dans l'Illinois restent globalement maîtrisés dans les zones suburbaines attractives, même si certaines régions plus fragilisées par les mutations du retail connaissent des niveaux de vacance plus élevés.[4][8]

Immobilier commercial américain : opportunités et risques

Les avantages : rendement, profondeur de marché, diversification

L'acquisition de Roosevelt Plaza illustre plusieurs atouts de l'immobilier commercial américain pour un investisseur comme CORUM USA :

• des rendements à l'acquisition élevés, comme en témoigne le 8,58 % obtenu sur Roosevelt Plaza ;[1]
• une profondeur de marché, avec un large stock d'actifs commercialisés, des transactions régulières et une liquidité soutenue dans les métropoles comme Chicago ;[2][4][8]
• une diversification géographique pour les épargnants français, exposés à une économie différente de celle de la zone euro.[5]

Pour l'investisseur en SCPI internationale, ce type de stratégie permet de mutualiser les risques pays, en complétant un patrimoine éventuellement déjà exposé à la France et à l'Europe par des actifs en Amérique du Nord.

Les risques : volatilité économique, spécificités juridiques, e‑commerce

En parallèle, l'immobilier commercial américain comporte des risques qu'il convient d'appréhender :

• une sensibilité aux cycles économiques américains, qui peuvent se traduire par des variations de consommation et des arbitrages dans les dépenses des ménages ;
• des spécificités juridiques et fiscales, notamment en matière de baux commerciaux, de fiscalité locale (property taxes) et de réglementation ;
• l'impact continu du e‑commerce, qui fragilise les segments du retail les moins adaptés (mode, produits standardisés), même si les retail parks centrés sur l'alimentaire, le loisir et le bricolage s'en sortent mieux.[4][8]

Dans l'Illinois, comme ailleurs aux États-Unis, certains centres obsolètes et mal positionnés ont souffert, voire ont été restructurés ou reconvertis. À l'inverse, les actifs recentrés sur les enseignes résilientes et la proximité, à l'image de Roosevelt Plaza, continuent d'attirer investisseurs et enseignes.[4][8]

Ce que Roosevelt Plaza apporte à la stratégie de CORUM USA

L'acquisition de Roosevelt Plaza s'inscrit pleinement dans la stratégie de diversification de CORUM USA :

• géographique, avec une exposition à la région de Chicago, au cœur du Midwest américain ;[1][5]
• sectorielle, par un accent sur le commerce de proximité et le retail park ;[1]
• locative, grâce à un mix d'enseignes complémentaires aux baux longs.

Pour les associés de la SCPI, cette opération vise à :

• renforcer le potentiel de rendement, via un taux de 8,58 % à l'acquisition ;[1]
• stabiliser les revenus distribués, par des baux sécurisés et une fréquentation en progression ;[1]
• améliorer la mutualisation des risques, en ajoutant un actif commercial américain à un portefeuille déjà présent dans d'autres pays et typologies d'actifs.[5]

Elle illustre également la capacité de CORUM USA à se positionner de façon opportuniste sur des actifs de taille intermédiaire (moins de 30 M$), où la concurrence institutionnelle est moins forte et les niveaux de rendement peuvent demeurer attractifs.[5]

Pour l'investisseur souhaitant approfondir ces enjeux, MeilleureSCPI.com propose des dossiers complets sur CORUM USA, sur les SCPI internationales et sur les solutions pour investir aux États-Unis via une SCPI, afin de bien comprendre les caractéristiques, avantages et limites de ce type de diversification.

Conclusion

Avec Roosevelt Plaza, CORUM USA fait " ses emplettes à Chicago " en s'implantant au cœur de la couronne résidentielle aisée de la métropole, dans un retail park déjà bien ancré localement. L'opération combine rendement élevé, locataires résilients et baux sécurisés, dans un environnement démographique porteur et un modèle de commerce de proximité qui a montré sa capacité à résister aux assauts du e‑commerce.

Cette acquisition s'inscrit dans une logique claire : exploiter les opportunités offertes par le marché américain du retail, tout en apportant aux épargnants français une diversification internationale structurée, accessible via une SCPI. Elle rappelle aussi que l'immobilier commercial américain, s'il offre des perspectives de performance, doit être abordé avec une analyse fine des risques, des dynamiques locales et des profils locatifs.

FAQ

1. Pourquoi CORUM USA investit‑elle dans des retail parks aux États-Unis plutôt que dans des centres commerciaux traditionnels ?

Les retail parks présentent des caractéristiques de résilience face au e‑commerce (présence d'enseignes de destination, alimentaire, bricolage, loisirs), des coûts de fonctionnement maîtrisés et une bonne adaptation aux modes de consommation en voiture, ce qui en fait une cible privilégiée pour une SCPI à la recherche de rendement et de stabilité.[1][4][8]

2. En quoi l'acquisition de Roosevelt Plaza participe‑t‑elle à la diversification des épargnants français ?

Roosevelt Plaza offre une exposition directe au marché américain du commerce de proximité, dans la région de Chicago, via une SCPI. Elle permet aux associés de CORUM USA de diluer le risque géographique en complétant leurs placements immobiliers français ou européens par un actif commercial en dollars, porté par des enseignes internationales.[1][5]

3. Quels sont les principaux risques à connaître avant d'investir dans une SCPI exposée à l'immobilier commercial américain ?

Les principaux risques tiennent à la volatilité de la conjoncture américaine, aux spécificités juridiques et fiscales locales, et aux mutations du retail liées au e‑commerce. La sélection d'actifs comme Roosevelt Plaza – occupés par des enseignes résilientes, avec un bon niveau de fréquentation et des baux longs – vise précisément à atténuer ces risques pour les épargnants.[1][4][8]