SCPI et assurance-vie : comment investir intelligemment en 2026

Face à la baisse de rendement des fonds en euros, l'attrait des contrats d'assurance-vie tend à se dissiper. Pourtant, nombreux sont ceux qui restent captivés par la fiscalité avantageuse de ces produits et commencent à chercher le moyen de se diversifier en complétant par d'autres supports, dont les SCPI.

Les avantages fiscaux de l'assurance-vie

Le contrat d'assurance-vie est une enveloppe fiscale au sein de laquelle l'épargnant peut investir sur divers supports.

Il y a d'abord le fonds en euros, dont le capital est garanti et qui délivre en 2026 des rendements généralement proches de 1 % selon les contrats. Puis, il y a les unités de compte grâce auxquelles l'épargnant va pouvoir diversifier ses placements. Il peut s'agir de fonds actions, d'obligations ou même d'immobilier via des SCPI.

En fonction de l'allocation mise en place, le contrat d'assurance-vie peut proposer des rendements non garantis supérieurs à ceux délivrés par le Livret A (3 % en 2026) ou autre livret d'épargne disponible.

De plus, le cadre fiscal y est extrêmement avantageux. En effet, en l'absence de rachat, les gains générés par les supports investis ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu (ou au prélèvement forfaitaire unique – PFU – si cette option est choisie). Seuls les prélèvements sociaux sont systématiquement retenus à la source chaque année sur les intérêts crédités sur le fonds euro, à hauteur de 17,2 %.

La fiscalité dépendra du moment où l'épargnant décide d'effectuer un retrait, de l'âge du contrat (moins de 4 ans, entre 4 et 8, plus de 8 ans) et du moment auquel les versements ont été effectués (avant ou après le 27 septembre 2017).

À l'issue des huit premières années et en cas de retrait, l'épargnant pourra bénéficier d'un abattement de 4 600 € sur les intérêts générés (le double s'il s'agit d'un couple). Ensuite, l'épargnant opte soit pour une taxation dite au PFU, soit pour l'intégration à l'impôt sur le revenu (IR).

En choisissant l'option du prélèvement forfaitaire unique, l'imposition appliquée est de 30 % (12,80 % d'impôt sur le revenu plus les prélèvements sociaux de 17,20 %) pour les premiers 150 000 € versés. Au-delà, les gains générés sont imposés à hauteur de 30 % (12,80 % plus 17,20 % de prélèvements sociaux). Si l'épargnant effectue un retrait avant 8 ans, il sera imposé à hauteur de 30 % sur les intérêts générés (ou choix de l'impôt sur le revenu si plus avantageux).

*Après abattement de 4 600 € sur les intérêts générés (9 200 € dans le cas d'un couple)

Enfin, les versements effectués avant 70 ans bénéficient d'une fiscalité particulière en cas de décès. En effet, les bénéficiaires désignés profitent d'un abattement de 152 500 € par personne.

Les SCPI au sein du contrat d'assurance-vie

Il est possible d'intégrer des parts de SCPI au sein de son contrat d'assurance-vie. L'épargnant peut dès lors bénéficier des nombreux avantages d'un investissement en SCPI via assurance vie, notamment en termes de diversification patrimoniale, de taux de distribution et de TRI (taux de rendement interne).

Premièrement, les parts de SCPI viendront diversifier les placements de l'épargnant. Avec un rendement moyen de 4,72 % en 2024 selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI ont prouvé leur résilience, y compris en période de crise, avec des performances s'échelonnant entre 4,5 % et plus de 9 % pour les meilleures en 2026. À noter que les SCPI présentent un risque de capital (non garanti), ainsi qu'un risque sur le dividende et la liquidité.

Comme déjà évoqué, l'épargnant profite également de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie. Pour rappel, les revenus des SCPI détenues en direct entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés au taux marginal d'imposition de l'épargnant, majoré des prélèvements sociaux (17,2 %). Pour un contribuable fiscalisé à 45 %, la fiscalité peut représenter 62,2 % hors impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les investissements en SCPI via assurance vie bénéficient quant à eux de ce cadre fiscal avantageux. En cas de retrait au bout de 8 ans, les gains provenant des premiers 150 000 € versés ne seront imposés qu'à hauteur de 24,70 % (7,5 % + 17,20 % de prélèvements sociaux).

Enfin, l'épargnant bénéficie d'un dernier avantage financier : l'absence de délai de jouissance. Lorsque vous achetez des parts de SCPI en direct, vous ne touchez vos premiers revenus qu'au bout de 3 à 6 mois en moyenne. C'est ce que les sociétés de gestion appellent le " délai de jouissance ". Il ne s'applique pas lorsque les parts sont souscrites via un contrat d'assurance-vie : les revenus sont perçus immédiatement.

Quelques points de vigilance

Si loger ses parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie présente de nombreux attraits, quelques points sont à surveiller avant de souscrire.

Tout d'abord, l'épargnant n'a accès qu'à une offre restreinte de SCPI. Il s'agit généralement de SCPI de grande taille investies dans l'immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts…).

De plus, pour être en mesure d'assurer la liquidité, la plupart des assureurs limitent la quantité de SCPI (entre 50 et 75 %) pouvant être placées dans le contrat. Souvent, les frais de gestion du contrat viennent s'ajouter aux frais de gestion de la SCPI, ce qui en diminue le rendement. Enfin, certains assureurs ne versent qu'une partie des loyers (souvent autour de 85 %), ce qui, là aussi, minore le rendement.

En 2026, il est impératif de bien suivre la valorisation et le nombre de parts de SCPI détenues dans un contrat d'assurance-vie. La SCPI dans l'assurance vie crée une contradiction structurelle : le côté illiquide de l'immobilier se combine avec le côté liquide de l'assurance-vie. Cela impose un suivi régulier de la performance, de la liquidité et des conditions de rachat appliquées par l'assureur.

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