Iroko Zen renforce sa présence en Espagne avec une acquisition à Grenade

La SCPI Iroko Zen, gérée par la société de gestion Iroko, confirme sa stratégie de diversification paneuropéenne en signant une nouvelle opération en Espagne, marché désormais clé dans son allocation immobilière.^[2][5]

Après plusieurs acquisitions dans l'hôtellerie au Royaume‑Uni et en Europe, la SCPI ajoute à son portefeuille un actif hôtelier de grande taille à Grenade, au cœur de l'Andalousie, pour un montant de 30 M€ hors droits, avec un rendement acte en mains non garanti de 7,24 %.^[1][2]

Cette transaction illustre la volonté d'Iroko Zen de combiner :

• diversification géographique et sectorielle,
• sécurisation des flux locatifs via des baux longs,
• partenariat avec des exploitants régionaux de premier plan.^[2][5]

Un actif hôtelier de grande taille au cœur de l'Andalousie

Un hôtel 4 étoiles récent et dimensionné

L'actif acquis par Iroko Zen est un hôtel 4 étoiles construit en 2007, développant une surface de l'ordre de 21 700 m² et offrant plus de 250 chambres, ce qui en fait l'un des plus grands établissements de Grenade.^[1][2][3][6]

Cet hôtel dispose également :

• d'espaces d'événementiel,
• de services de bien‑être (spa, salle de sport, piscine),
• d'une offre de restauration,

le positionnant sur un segment mixte loisirs / affaires.^[3][6]

L'établissement vise une clientèle à la fois touristique et professionnelle, en prise directe avec les fondamentaux de la ville de Grenade :

• un patrimoine historique et culturel de rang mondial,
• une attractivité universitaire portée par une importante communauté étudiante,
• un rôle économique régional dans le tissu andalou.^[2][5]

Ce profil correspond à la stratégie de la SCPI Iroko Zen, qui cherche à s'exposer à des typologies d'actifs diversifiées (hôtels, commerces, logistique, bureaux, activité), au‑delà de l'immobilier tertiaire traditionnel.^[2][5]

Grenade : un marché touristique et universitaire porteur

Grenade figure parmi les destinations les plus prisées d'Andalousie, avec une fréquentation internationale régulière, portée notamment par l'Alhambra et un centre historique classé au patrimoine mondial.^[2][5]

La ville bénéficie :

• d'un tourisme de loisirs soutenu sur l'ensemble de l'année (city break, tourisme culturel et de montagne),
• d'un tourisme d'affaires lié aux congrès, formations et événements,
• d'une demande hôtelière alimentée par l'université et les activités de services régionales.^[2][5]

Ce double moteur – tourisme + université/économie régionale – crée un socle de demande diversifié qui s'inscrit dans une logique de résilience à long terme pour le secteur hôtelier, un point clé pour une SCPI de rendement en recherche de stabilité des loyers.

Une opération structurée en Sale & Leaseback avec un acteur régional de référence

Le montage Sale & Leaseback

L'acquisition a été réalisée sous la forme d'un Sale & Leaseback avec le groupe ABADES, opérateur reconnu dans l'hôtellerie‑restauration en Andalousie.^[1][2][6]

Dans ce schéma :

• le propriétaire‑exploitant cède l'actif immobilier à la SCPI,
• tout en conservant l'exploitation de l'hôtel via un bail de longue durée.

Ce type de montage répond à un double objectif :

• pour l'exploitant : dégager des liquidités (pour investir, désendetter, moderniser l'outil) sans perdre la maîtrise opérationnelle de l'établissement ;
• pour l'investisseur (ici Iroko Zen) : sécuriser des flux locatifs sur une longue période avec un locataire déjà en place et fortement implanté localement.^[1][2]

Un exploitant ancré depuis plus de 30 ans en Andalousie

Le groupe ABADES exploite des hôtels et des actifs de restauration depuis plus de 30 ans en Andalousie, et gère aujourd'hui sept établissements hôteliers dans la région.^[2]

Ce positionnement historique lui confère :

• une connaissance fine du marché local,
• une capacité à adapter l'offre aux attentes des clientèles régionales et internationales,
• un savoir‑faire opérationnel éprouvé dans le tourisme et la restauration.^[1][2]

Ce profil d'exploitant régional de référence est un élément structurant dans l'analyse du risque locatif de la SCPI : il limite le risque de vacance et renforce la cohérence entre l'actif, son marché et son gestionnaire.

Un bail long pour une meilleure visibilité des flux

À l'issue de la transaction, ABADES s'engage sur un bail ferme de long terme. Les documents d'Iroko Zen évoquent un engagement ferme de 15 ans, ce qui traduit dans tous les cas une collaboration long terme clairement assumée.^[1][2][3]

Pour les porteurs de parts de la SCPI, un tel bail implique :

• une visibilité des flux locatifs sur une durée significative,
• une réduction du risque de rotation de locataire,
• un alignement des intérêts entre propriétaire et exploitant sur l'horizon de détention.

Un programme de rénovation de 5 M€ à la charge de l'exploitant

5 M€ de travaux pour rehausser le positionnement de l'actif

L'hôtel fera l'objet d'un programme de rénovation de 5 M€, porté intégralement par l'exploitant ABADES.^[1][2]

Ce plan vise notamment à :

• moderniser les chambres et les espaces communs,
• renforcer l'attractivité de l'établissement face à la concurrence locale,
• adapter le produit aux attentes actuelles des clientèles en matière de confort, digitalisation et services.^[1][2][3]

Un effet " value preservation " pour la SCPI

Pour Iroko Zen, l'intérêt de ce montage est double :

• la SCPI bénéficie, à terme, d'un immeuble rénové, susceptible de mieux résister dans le temps face à l'évolution de la demande et des normes ;
• le coût des travaux est supporté par le locataire, ce qui limite l'effort d'investissement supplémentaire pour les associés de la SCPI tout en contribuant à préserver la valeur de l'actif sur le long terme.^[1][2]

Cette approche est cohérente avec la recherche d'un couple rendement/risque équilibré : un rendement immédiat attractif, associé à une stratégie de maintien et d'amélioration de la qualité du patrimoine.

Les données financières clés de l'acquisition

Un investissement significatif pour la poche hôtelière d'Iroko Zen

Selon les informations communiquées par la société de gestion et la presse spécialisée, l'opération représente un volume d'investissement de 30 M€ hors droits, pour un taux de rendement acte en mains non garanti de 7,24 %.^[1][2][6]

Les principales caractéristiques peuvent être résumées ainsi :

Dans un environnement de taux plus élevés et de réajustement des valeurs d'actifs, ce niveau de rendement brut positionne l'opération dans la fourchette haute du marché des hôtels régionaux en Europe du Sud, en contrepartie d'une exposition sectorielle plus spécialisée.

Un exemple de la stratégie de diversification d'Iroko Zen

Iroko Zen multiplie les acquisitions à l'étranger, notamment dans les secteurs hôtelier, commerce et activités au Royaume‑Uni et en Espagne.^[4][5][7]

L'investissement de Grenade s'inscrit dans une séquence d'opérations où la SCPI a déjà ciblé :

• un hôtel au Royaume‑Uni,
• des actifs de retail et de logistique en Europe,

afin de composer un portefeuille multi‑pays et multi‑secteurs.^[4][5][7]

Pourquoi Grenade s'inscrit dans la stratégie de la SCPI Iroko Zen

Une destination à la fois touristique, universitaire et économique

Grenade combine plusieurs moteurs structurels :

• Tourisme international : ville emblématique de l'Andalousie, dotée d'un patrimoine mondialement reconnu, générant une fréquentation soutenue toute l'année.^[2][5]
• Université de premier plan : une importante population étudiante et des activités de recherche qui entretiennent une demande en hébergement et services.^[2][5]
• Rôle économique régional : un tissu de services, de santé, d'éducation et d'activités tertiaires qui génère des déplacements professionnels et des besoins en hôtellerie.^[2][5]

Pour une SCPI de rendement, cette combinaison permet de ne pas dépendre d'un seul flux (tourisme balnéaire saisonnier, par exemple), mais de s'appuyer sur un mix de clientèles (loisirs, affaires, universitaire, événements).

Un marché hôtelier aligné avec une stratégie long terme

Le positionnement de l'actif – un grand hôtel 4 étoiles opéré par un acteur local expérimenté, adossé à un bail long, avec un plan de rénovation – est en ligne avec la volonté d'Iroko Zen de :

• privilégier des emplacements établis plutôt que des paris spéculatifs,
• s'adosser à des locataires identifiés et spécialisés,
• sécuriser des baux de longue durée pour lisser les risques de cycle.^[1][2][5]

En choisissant Grenade, la SCPI capte :

• un marché hôtelier structuré, alimenté par plusieurs moteurs économiques,
• une zone en croissance touristique, soutenue par l'attractivité andalouse,
• un actif de taille critique, capable de bénéficier d'économies d'échelle et d'une visibilité forte sur le marché local.^[1][2][6]

Une parfaite cohérence avec la stratégie globale d'Iroko Zen

Diversification géographique et sectorielle

L'opération illustre plusieurs axes clefs de la stratégie d'Iroko Zen :

• Diversification géographique en Europe : après la France, le Royaume‑Uni et d'autres marchés, l'Espagne occupe une place croissante dans le portefeuille.^[4][5][7]
• Diversification sectorielle : montée en puissance de la poche hôtelière aux côtés des commerces, bureaux, activités et parkings, afin de lisser les cycles sectoriels.^[4][5][7]

Baux longs et partenariats avec des exploitants spécialisés

La SCPI privilégie des actifs loués à des opérateurs spécialisés, via :

• des baux fermes de longue durée,
• des montages de type Sale & Leaseback,

qui alignent les intérêts du propriétaire et de l'exploitant : ce dernier est incité à investir dans l'actif (comme les 5 M€ de travaux à Grenade) pour maximiser ses performances, ce qui profite indirectement au propriétaire à long terme.^[1][2][3]

Un couple rendement/visibilité attractif pour une SCPI de rendement

Avec un rendement acte en mains non garanti de 7,24 % et un bail long, l'acquisition de Grenade illustre le positionnement d'Iroko Zen sur des actifs offrant :

• un rendement élevé par rapport à des actifs prime de bureaux ou commerce dans les grandes métropoles,
• une visibilité pluriannuelle sur les loyers grâce à l'engagement ferme du locataire,
• un potentiel de résilience lié à la combinaison d'un emplacement établi, d'un marché porteur et d'un programme de rénovation.^[1][2][6]

Conclusion

L'acquisition de cet hôtel 4 étoiles à Grenade marque une étape importante dans le développement européen de la SCPI Iroko Zen. Elle conjugue :

• un actif hôtelier de grande taille dans une ville à la fois touristique, universitaire et économique,
• un exploitant régional expérimenté (groupe ABADES),
• un bail ferme de long terme dans le cadre d'un Sale & Leaseback,
• un rendement acte en mains non garanti de 7,24 % pour un investissement de 30 M€ HD,
• un plan de rénovation de 5 M€ porté par le locataire.^[1][2][6]

Pour les investisseurs intéressés par les SCPI européennes, cette opération illustre la manière dont Iroko Zen cherche à créer de la valeur : par la diversification européenne, l'exposition à des marchés porteurs comme l'Andalousie, la sélection de baux longs et la collaboration avec des exploitants fortement ancrés localement.