La SCPI Mistral Sélection renforce sa présence à Vicenza

La SCPI Mistral Sélection franchit une nouvelle étape dans sa stratégie d'expansion en Europe du Sud avec l'acquisition d'un actif commercial prime au cœur de Vicenza, en Vénétie. Finalisée à un rendement actes en mains de 7,11 %, cette opération s'inscrit dans une logique de diversification géographique ciblée, adossée à un locataire de premier plan et à un emplacement emblématique, Corso Andrea Palladio. Elle illustre le développement de cette jeune SCPI gérée par Swiss Life Asset Managers France, récemment labellisée ISR et résolument positionnée sur les marchés porteurs de l'Europe du Sud.

Une implantation stratégique en Europe du Sud

Mistral Sélection a été conçue dès son lancement comme une SCPI de rendement opportuniste, visant des actifs diversifiés en France et en Europe du Sud, dans des territoires en mutation et à fort potentiel de valorisation à long terme.^[4]

L'objectif de distribution cible est fixé à 6 % par an pour un horizon de détention de 10 ans, correspondant à un TRI cible de 6,4 % sur la même période, sans garantie bien entendu.^[4]

L'acquisition de Vicenza s'inscrit pleinement dans ce cadre. La transaction a été réalisée à un taux de rendement actes en mains de 7,11 %, en ligne avec la volonté de la SCPI de se positionner sur des actifs générateurs de revenus attractifs, tout en intégrant un niveau de risque maîtrisé grâce à la qualité du locataire et de l'emplacement.^[1]

Cette opération vient renforcer la stratégie d'internationalisation de Mistral Sélection, déjà orientée vers le Portugal, l'Espagne et l'Italie, avec pour objectif de tendre vers un équilibre France / Europe du Sud à moyen terme.^[3]

À l'issue de cette acquisition, la part des actifs situés en France au sein du portefeuille recule de 78 % à 65 % au 31/12/2025, matérialisant un rééquilibrage géographique assumé en faveur de l'Europe du Sud.

Vicenza, une ville au profil économique et touristique affirmé

Une localisation entre Vérone et Venise

Vicenza se situe à mi-chemin entre Vérone et Venise, au cœur d'un axe majeur de la Vénétie, région parmi les plus dynamiques d'Italie. Ville de près de 110 000 habitants, elle est réputée pour son patrimoine architectural, notamment les œuvres de l'architecte Andrea Palladio, et bénéficie d'un classement au patrimoine mondial de l'UNESCO, ce qui renforce son attractivité touristique.

Le marché du commerce de détail y apparaît résilient, soutenu par une population locale relativement aisée et par un flux régulier de touristes nationaux et internationaux. Cette double clientèle – résidents et visiteurs – contribue à la solidité des emplacements commerciaux situés dans le centre historique, en particulier sur les axes à plus forte fréquentation.

Corso Andrea Palladio, artère commerciale de référence

L'actif acquis par Mistral Sélection est situé sur Corso Andrea Palladio (Corso Palladio 41), la rue commerçante principale et la plus emblématique de Vicenza.^[1] Cette artère concentre un mix commercial diversifié, associant enseignes nationales et internationales dans les secteurs de la mode, de la beauté et de l'équipement de la maison.

Le taux de vacance sur cet axe est faible, ce qui traduit une demande soutenue pour des surfaces idéalement positionnées et confirme le caractère prime de l'emplacement. L'immeuble bénéficie par ailleurs d'une excellente visibilité, avec quatre vitrines sur Corso Palladio et cinq sur Stradella San Marcello, au cœur du district commercial de la ville où se retrouvent de nombreuses marques de premier plan.^[1]

Un actif commercial prime au format " superstore " rare en centre-ville

Un format " superstore " en plein centre historique

L'immeuble présente un format " superstore " relativement rare pour un emplacement aussi central. Il développe une surface totale de 981 m², répartie en 524 m² au rez-de-chaussée et 457 m² au premier étage.

Cette configuration permet d'accueillir une enseigne de taille significative, capable d'exploiter à la fois la visibilité en pied d'immeuble – cruciale sur un axe high street – et la capacité commerciale offerte par les étages.

Dans un contexte de transformation du retail, où les enseignes cherchent à optimiser leurs surfaces tout en renforçant l'expérience client, ce type de gabarit en centre-ville est particulièrement recherché par les locataires disposant d'une offre large (santé, beauté, hygiène, maison, etc.).

Historique locatif et continuité commerciale

L'actif bénéficie d'un historique locatif révélateur de la qualité de son emplacement. Il a été occupé par ZARA jusqu'en 2017, ce qui témoigne de sa capacité à attirer des enseignes internationales de la mode. La vacance qui a suivi est restée limitée, puisqu'un nouveau locataire, DM-drogerie markt, s'y est installé en 2018.

Cette continuité d'occupation, avec des acteurs de premier plan, confirme la résilience de l'actif et sa capacité à maintenir une valeur locative soutenue sur le long terme. Dans une logique de gestion de risque pour une SCPI, ce type de track-record est un signal fort : il réduit le risque de vacance prolongée et renforce la prédictibilité des flux de loyers.

DM-drogerie markt, un locataire solide et en croissance

Un leader européen de la santé et de la beauté

Le local est aujourd'hui loué à DM-drogerie markt, enseigne allemande leader en Europe sur le segment des produits de santé, de beauté, d'hygiène et de para-pharmacie. Le groupe exploite environ 4 200 magasins dans 14 pays et a généré un chiffre d'affaires global de 19,2 milliards d'euros, en progression de 8,2 % sur un an. Ce positionnement lui confère une taille critique et une solidité financière appréciables pour un bailleur institutionnel.

Une dynamique particulièrement soutenue en Italie

Présente en Italie depuis 2017, DM-drogerie markt y affiche une croissance vigoureuse :

• 252 millions d'euros de chiffre d'affaires en 2024,
• soit une progression de +26,4 % sur un an,
• 92 magasins en activité,
• et un objectif de 100 points de vente à court terme.

Cette trajectoire illustre une stratégie d'expansion soutenue sur le marché italien, où l'enseigne renforce rapidement son maillage territorial. Pour Mistral Sélection, être positionnée sur l'un de ces emplacements stratégiques revient à s'adosser à un locataire en pleine phase de développement, avec une visibilité accrue sur la pérennité de l'exploitation du site.

Un bail ferme offrant de la visibilité

Le bail commercial liant DM-drogerie markt et la SCPI est ferme jusqu'en décembre 2030, soit une durée résiduelle de 4,5 ans, sans faculté de résiliation anticipée. Cette structure contractuelle sécurise les revenus locatifs à moyen terme et contribue à la stabilité du cash-flow au niveau du portefeuille.

Pour les associés de la SCPI, cet engagement locatif ferme constitue un élément clé : il réduit le risque locatif, améliore la lisibilité des distributions potentielles et s'intègre dans la stratégie globale de génération de revenus réguliers, tout en respectant la nature à long terme de l'investissement.

Une diversification géographique renforcée pour la SCPI

Un portefeuille progressivement rééquilibré vers l'Europe du Sud

Mistral Sélection a affiché dès l'origine sa volonté de déployer une part significative de ses investissements en Europe du Sud, avec un focus sur le Portugal, l'Espagne et l'Italie.^[3][4] Les acquisitions successives à l'étranger visent à améliorer la diversification du fonds, tant sur le plan géographique que sectoriel, tout en captant le potentiel de marchés porteurs.

L'opération de Vicenza participe à ce mouvement de rééquilibrage. La part des actifs situés en France passe ainsi de 78 % à 65 % au 31/12/2025, au profit d'actifs localisés au Portugal, en Espagne et en Italie. Au-delà du simple indicateur de répartition, cela traduit un arbitrage stratégique : réduire la dépendance au seul marché français et mutualiser les risques entre plusieurs zones et cycles immobiliers.

Objectif : des revenus réguliers sur des marchés porteurs

La stratégie poursuivie vise à permettre la génération de revenus réguliers sur des marchés identifiés comme porteurs à moyen-long terme, en combinant :

• des emplacements prime ou stratégiques,
• des locataires solides et reconnus,
• et des rendements cibles supérieurs à la moyenne du marché des SCPI de rendement.

L'Italie, et plus particulièrement les villes touristiques ou à forte centralité commerciale comme Vicenza, s'intègre pleinement dans cette démarche. Le tourisme, le patrimoine historique et la présence d'un tissu commercial dense sont autant de facteurs qui soutiennent la pérennité de la demande locative pour des surfaces bien positionnées.

Une démarche ESG " Best in Progress " intégrée à la gestion

Une SCPI labellisée ISR avec une approche " Best in Progress "

Mistral Sélection est une SCPI à capital variable domiciliée en France, avec une durée de vie de 99 ans et un horizon de placement recommandé de 10 ans. Le prix de souscription initial est de 180 €, avec un délai de jouissance fixé au 1er jour du 5ᵉ mois suivant la souscription. La SCPI bénéficie d'une note SRI de 3/7 et a obtenu le label ISR immobilier en octobre 2024, ce qui atteste de l'intégration formalisée de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa gestion.

Sa démarche ESG repose sur une logique " Best in Progress " : plutôt que de ne sélectionner que des actifs déjà exemplaires, la SCPI cible des immeubles offrant un potentiel significatif d'amélioration de leurs performances extra-financières, afin de les accompagner dans une trajectoire vertueuse au fil du temps.^[5]

Un plan d'actions dédié pour l'actif de Vicenza

Dans ce cadre, un plan d'actions ESG spécifique sera déployé sur l'immeuble de Vicenza, afin d'optimiser sa notation ESG en cohérence avec les engagements responsables de Swiss Life Asset Managers France. Cette démarche peut inclure, selon les diagnostics :

• des travaux d'amélioration énergétique,
• des actions sur la gestion de l'eau et des déchets,
• ou encore l'intégration de critères sociaux (accessibilité, confort des usagers, insertion urbaine).

Cette approche s'inscrit dans une logique de gestion active : il s'agit de valoriser les actifs dans la durée, tant sur le plan financier qu'ESG, avec l'objectif – non garanti – de concilier performance locative, préservation de la valeur patrimoniale et alignement avec les attentes réglementaires et sociétales croissantes.

Focus sur les caractéristiques de la SCPI Mistral Sélection

Informations générales

Objectifs et structure de frais

Ces paramètres structurent le couple rendement/risque de la SCPI : l'absence de frais d'entrée rend chaque euro investi immédiatement productif, mais la durée de détention recommandée et la commission de retrait en cas de sortie anticipée rappellent qu'il s'agit d'un placement de long terme, exposé aux aléas des marchés immobiliers.

Une opération structurante dans une stratégie européenne

L'acquisition de cet actif commercial prime à Vicenza illustre la capacité de la SCPI Mistral Sélection à se positionner sur des opportunités ciblées en Europe du Sud, en combinant plusieurs piliers :

• des emplacements high street de tout premier plan,
• des formats de surface rares en centre-ville (superstore de près de 1 000 m²),
• des locataires de rang européen, solvables et en croissance,
• une durée ferme de bail qui sécurise les revenus à moyen terme,
• une diversification géographique assumée, réduisant la concentration du portefeuille sur le marché français,
• et une approche ESG " Best in Progress " visant à améliorer la performance extra-financière des actifs au fil du temps.

Dans un environnement immobilier où la sélectivité des investissements est plus que jamais déterminante, cette opération s'inscrit dans la construction progressive d'un portefeuille européen robuste, aligné avec les objectifs de distribution et de création de valeur de la SCPI, tout en rappelant que les performances futures restent soumises aux évolutions des marchés immobiliers et financiers.