Immobilier de santé : opportunités et SCPI à suivre en 2026

L'immobilier de santé se dynamise en 2026

L'immobilier de santé englobe l'ensemble des biens immobiliers et infrastructures dédiés aux services de santé et aux soins médicaux, tels que les hôpitaux, cliniques, cabinets médicaux, laboratoires, centres de recherche médicale, maisons de retraite, EHPAD, établissements de soins de longue durée, résidences services pour seniors, structures de ville, établissements médico-sociaux et immobilier des sciences de la vie.

Depuis 2022, le secteur de l'immobilier de santé connaît une dynamique remarquable. La pandémie de COVID-19 a mis en lumière les besoins urgents en matière de santé, notamment en ce qui concerne les infrastructures et les équipements. Parallèlement, plusieurs facteurs contribuent à une demande croissante, comme le vieillissement de la population, l'allongement de la durée de vie, le développement des maladies chroniques et l'évolution des besoins médicaux.

Cette tendance s'accélère en 2025 et 2026, avec les capitaux investis en immobilier de santé en Europe ayant triplé en 20 ans, atteignant plus de 115 milliards d'euros entre 2014 et 2024, et entre 12 à 17 milliards d'euros investis annuellement depuis 2019^[1][3].

L'immobilier de santé présente l'avantage d'être largement décorrélé des cycles économiques, dépendant principalement d'enjeux sociaux. L'investissement dans la santé permet de répondre aux besoins d'un secteur socialement utile, en partenariat avec les acteurs publics et parapublics.

En France spécifiquement, le volume d'investissement cumulé à la fin du troisième trimestre 2025 en immobilier de santé s'élève à 280 millions d'euros, soit une hausse de 36 % par rapport à la même période en 2024^[1][2].

L'immobilier de santé s'impose désormais en tête des stratégies immobilières européennes pour 2026. Selon l'étude Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 menée par PwC et l'Urban Land Institute auprès de plus de 1 200 professionnels de l'immobilier, trois segments clés dominent les perspectives d'investissement :

• les établissements de soins offrant des baux de long terme avec une faible vacance locative ;
• les résidences seniors, bénéficiant d'une forte demande malgré la rareté de l'offre institutionnelle ;
• l'immobilier des sciences de la vie, connaissant un regain d'intérêt grâce à l'essor de la recherche et de l'intelligence artificielle^[2].

Les investisseurs recherchent des flux de revenus sécurisés et prévisibles, avec des rendements stables estimés entre 4,5 % et 6 %^[3].

Cette croissance est accompagnée par une concentration des acteurs dont les propriétaires, mais également les exploitants et gestionnaires de plus en plus nombreux. Ces derniers pratiquent une stratégie asset light permettant aux exploitants de céder leurs murs et devenir locataire dans le cadre d'un bail commercial. Ces exploitants récupèrent ainsi des liquidités pour développer leur stratégie opérationnelle et se concentrer sur leur cœur de métier. Pour mener à bien leurs opérations, ils ont besoin de trouver des investisseurs en capacité d'investir dans leurs murs.

Parmi les sociétés de gestion qui investissent dans les actifs de santé, on recense notamment Primonial REIM, Euryale AM, BNP Paribas REIM, Fiducial Gérance, Foncière Magellan, Swiss Life AM, Perial AM, Amundi Immobilier, La Française REM et Sogenial. Groupe Réalités figure également parmi les promoteurs immobiliers les plus actifs dans le développement d'infrastructures de santé en France, se positionnant à toutes les étapes de la vie en concevant des pôles de santé pluridisciplinaires, EHPAD, centres de rééducation et habitats spécifiques^[4].

Neuf SCPI de rendement parmi la centaine présentes sur le marché sont spécialisées dans la santé. Elles entrent dans la catégorie des SCPI " Santé et éducation " selon la classification de l'ASPIM. Ces SCPI totalisaient une capitalisation de 8,6 milliards d'euros au 31 décembre 2022, marquant une hausse de 27 % par rapport à 2021 et de 118 % en comparaison avec 2019.

Ces SCPI santé et éducation ont réalisé au total 3,5 milliards d'euros d'acquisitions durant les deux dernières années. Au cours de ces quatre dernières années, l'ensemble de ces véhicules a collecté 5,6 milliards d'euros, confirmant l'intérêt des épargnants pour cette classe d'actifs. Les SCPI santé affichent des rendements attractifs avec un taux de distribution moyen de 4,82 % en 2022, au-dessus de la moyenne des SCPI de 4,53 %.

Des véhicules d'investissement orientés santé ouverts à l'épargne publique

Ces produits ouverts à l'épargne publique permettent à tout type d'épargnant d'investir dans ce type d'actifs immobiliers de santé, uniquement accessibles aux investisseurs institutionnels par le passé.

Cette classe d'actifs suscite l'intérêt des investisseurs, car elle répond à des enjeux sociétaux actuels comme l'évolution démographique. Les véhicules dédiés à l'investissement en actifs de santé permettent aux épargnants de donner du sens à leur placement.

De plus, au-delà de la dimension sociale, ces investissements ont aussi une dimension environnementale, car les SCPI sont éligibles au label ISR. 

Enfin, un dernier levier se développe pour faire face à la faible offre en cliniques et EHPAD en France : miser sur la profondeur de leurs investissements en se développant en Allemagne et en Italie par exemple. Ainsi, cela permet une mutualisation des risques en diversifiant leur portefeuille dans plusieurs pays en Europe. Les épargnants semblent largement convaincus par l'immobilier de santé et l'ampleur des fonds collectés dans ce secteur est en constante progression.

Selon une étude récente, les transactions en immobilier de santé se sont établies à 403 millions d'euros en 2024, reflétant une consolidation du marché après les pics atteints en 2022. Les volumes investis restent stables autour de 4 milliards d'euros au S1 2025, avec plusieurs signaux annonçant un regain d'intérêt : vente attendue d'une partie du portefeuille d'Emeis, leader européen du secteur, et appétit croissant des fonds américains comme Welltower, Omega et Franklin^[6][9]. Les perspectives restent positives avec un déficit estimé à 1,6 million de lits d'ici 2040 en Europe et un besoin d'investissement compris entre 130 et 200 milliards d'euros^[3].

En Île-de-France, l'immobilier Life Sciences connaît un développement particulièrement important avec une offre existante de près de 108 000 m² qui devrait plus que doubler d'ici fin 2026 pour atteindre 250 000 m², puis dépasser 300 000 m² à l'horizon 2030. Le plateau de Saclay concentre une offre potentielle cumulée estimée à plus de 50 000 m² avec des projets majeurs comme The Mix et The Mix 2^[5].

Au niveau gouvernemental, le plan d'investissement immobilier Ségur, lancé en mars 2021, vise à accélérer la transformation de l'offre de soins dans les territoires en mobilisant 7,5 milliards d'euros de crédits. Bien que certains projets accusent des retards – seulement 37 % des projets de plus de 20 millions d'euros présentaient un programme technique détaillé validé à mai 2024 –, cette initiative confirme l'engagement public dans le secteur et la nécessité de partenariats avec les investisseurs privés^[7].

Liste des SCPI de santé ouvertes à la collecte

Source : Rock-n-Data / MeilleureSCPI.com / Xerfi / JLL

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