Pierval Santé : ce que 2025 raconte vraiment

L’année 2025 s’inscrit comme une période charnière pour la SCPI Pierval Santé, marquée par une transformation immobilière d’ampleur, une gestion locative suivie et une attention particulière portée à la liquidité. Dans un environnement où l’immobilier de santé européen a retrouvé de l’intérêt avec près de 10 milliards € d’investissements sur douze mois, en hausse de 14 % selon JLL, la stratégie mise en œuvre vise à adapter le patrimoine aux besoins structurels du secteur tout en maintenant une lecture prudente des équilibres financiers. 

L’exercice écoulé se caractérise ainsi par une succession d’opérations immobilières, une stabilisation du niveau de distribution et une préparation progressive des revenus futurs. L’analyse détaillée de ces éléments permet de mieux comprendre ce que 2025 raconte réellement pour Pierval Santé.

Une année marquée par une gestion immobilière « active »

L’année 2025 a été structurée par un programme global d’opérations immobilières d’environ 500 millions €, réparti entre :

• 115 millions € d’acquisitions ciblées
• 263 millions € de cessions stratégiques
• 122 millions € de livraisons d’actifs neufs

Cette dynamique traduit une volonté de transformation du portefeuille, avec un recours assumé aux cessions pour financer simultanément les engagements de construction et les nouvelles acquisitions, dans un contexte de collecte plus mesurée (des parts en attente). 

Au 31 décembre 2025, la SCPI affiche :

Ces données traduisent la taille désormais significative du véhicule sur le segment européen de l’immobilier de santé. 

Liquidité : un sujet identifié et assumé

La collecte brute atteint 35,9 M€ en 2025, dont 5,2 millions € au quatrième trimestre, intégralement mobilisés pour servir des retraits dans un marché encore attentiste. À fin décembre, les parts en attente de retrait représentent 59,7 millions €, soit 1,8 % de la capitalisation, avec des flux de retraits jugés naturels pour une SCPI de cette ancienneté et tendant à se stabiliser sur les derniers mois. L’amélioration de la liquidité constitue d’ailleurs l’une des priorités affichées pour 2026. 

Cette lecture met en évidence un équilibre :

• une collecte modérée mais présente,
• des retraits absorbés,
• un enjeu de fluidité assumé dans la durée.

Loyers : un 4e trimestre 2025 plus favorable, avec une lecture à deux niveaux

Au quatrième trimestre 2025, le dividende brut s’élève à 2,26 € par part (dont 2,11 € nets après fiscalité étrangère), en progression par rapport au trimestre précédent et marquant un point d’inflexion vers une reprise progressive du taux de distribution. 

Sur l’ensemble de l’année 2025 :

• Dividende brut annuel : 8,28 € par part
• Taux de distribution : 4,06 %, cohérent avec 2024 malgré les coûts liés à la transformation patrimoniale.

Les performances affichées s’établissent par ailleurs à :

Cette stabilité de la distribution, dans un contexte d’investissements structurants, constitue un élément central de lecture de l’exercice.

Occupation et durée des baux : une visibilité mise en avant

La SCPI présente un taux d’occupation financier (TOF) de 94,04 %, avec 5,96 % de surfaces en recherche de locataires. 

La visibilité locative repose également sur la durée des engagements :

• WALT : 15,39 ans
• WALB : 14,51 ans
• Nombre de locataires : 1 006

Ces durées longues s’inscrivent dans la logique de l’immobilier de santé, caractérisé par des exploitants installés et des besoins structurels durables.

Acquisitions 2025 : sélectivité et baux longs

En 2025, 9 actifs ont été acquis pour 115 millions €, générant 6,33 millions € de loyers annuels avec un rendement AEM de 5,52 % et une durée ferme résiduelle moyenne de 23,8 ans. 

La stratégie géographique met l’accent sur l’Italie :

• 7 EHPAD représentant 984 lits
• 1 cabinet de kinésithérapie en France
• 1 hôpital de jour en France

Au quatrième trimestre, un EHPAD de 240 lits en Lombardie a été acquis pour 24,1 millions €, loué à Codess Sociale dans le cadre d’un bail ferme de 25 ans. 

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Cette sélectivité vise à renforcer la durée des flux locatifs et la lisibilité du revenu futur.

Cessions 2025 : un levier de financement, et un portefeuille qui tourne

L’exercice comprend la cession de 14 EHPAD, dont 9 au Royaume-Uni acquis par Welltower, ainsi que la vente de deux établissements exploités par Simply pour 23,8 millions €. 

Ces opérations ont permis :

• de cristalliser la valeur d’actifs arrivés à maturité,
• de distribuer 8 millions € de plus-value aux associés,
• de financer constructions et acquisitions.

La rotation d’actifs apparaît ainsi comme un levier structurant de la gestion.

Des livraisons dans le cadre de la stratégie d’actifs en construction

L’année 2025 se distingue par la livraison de 9 actifs neufs pour 122 millions €, représentant à terme 6,31 millions € de loyers annualisés. 

Ces livraisons comprennent :

• 3 EHPAD récents (France, Royaume-Uni, Allemagne)
• 4 habitats partagés
• 1 résidence services seniors
• 1 maison médicale pluridisciplinaire

Par ailleurs, 16 actifs restent en construction pour des livraisons prévues en 2026-2027, susceptibles d’améliorer progressivement le revenu distribué. 

Ce volet constitue l’un des éléments les plus structurants de l’exercice.

Au 4e trimestre, un EHPAD de 113 lits situé à Sandersdorf (Allemagne) a été livré, acquis pour 27,4 millions d’euros et loué à Inter Pares dans le cadre d’un bail ferme de 22 ans.

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Conditions d’entrée : information utile pour l’épargnant

Au 31 décembre 2025 :

• Prix de souscription : 204 €
• Valeur de retrait : 182,56 €
• Valeur de reconstitution (au 30/06/2025) : 199,19 €
• Délai de jouissance : ramené de 5 mois à 1 mois depuis le 1er juillet 2025

La SCPI reste un investissement de long terme, avec une durée de conservation recommandée de 10 ans et une exposition à différents risques : perte en capital, liquidité, change ou durabilité.

Conclusion – 2025, une année de « réparation » et de préparation

L’exercice 2025 apparaît comme une année de transition structurée autour de trois axes :

• Transformation du patrimoine via acquisitions, cessions et livraisons,
• Stabilisation de la distribution malgré les coûts d’investissement,
• Préparation des revenus futurs grâce aux actifs en construction et aux baux longs.

Avec un patrimoine modernisé, une visibilité locative élevée et une stratégie de rotation assumée, Pierval Santé aborde 2026 dans une logique de continuité prudente, où l’immobilier de santé conserve un rôle défensif au sein d’une allocation immobilière diversifiée.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.