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Primofamily : une performance stable en 2025 et un virage stratégique vers l’hôtellerie
La SCPI Primofamily, gérée par Praemia REIM, clôture l'exercice 2025 avec une performance globale annuelle de 3,90 %, marquée par une distribution en progression et un prix de part maintenu à 204 €[1][6]. Malgré un contexte immobilier marqué par des incertitudes géopolitiques et budgétaires en France, la SCPI démontre une résilience opérationnelle remarquable.
Plus significativement, une Assemblée Générale Extraordinaire tenue en septembre 2025 a validé un recentrage stratégique progressif vers les actifs hôteliers, une transformation majeure qui redéfinira la composition du portefeuille immobilier dans les prochaines années[1][2].
Performance 2025 de la SCPI Primofamily
Distribution et rendement
En 2025, la SCPI Primofamily a servi une distribution totale de 7,95 € par part, correspondant à un taux de distribution de 3,90 %[6][7]. Cette performance globale annuelle s'établit également à +3,90 %, le prix de part restant inchangé à 204 € sur l'ensemble de l'année[1][3].
La distribution trimestrielle révèle une accélération notable en fin d'exercice :
Trimestre | Distribution brute par part | Date de versement |
|---|---|---|
1er trimestre 2025 | 1,70 € | 30/04/2025 |
2e trimestre 2025 | 1,70 € | 31/07/2025 |
3e trimestre 2025 | 1,70 € | 31/10/2025 |
4e trimestre 2025 | 2,85 € | 30/01/2026 |
La distribution du quatrième trimestre 2025, établie à 2,85 € brut par part, se compose de[1] :
- 1,44 € de revenus locatifs
- 1,14 € de revenus financiers
- 0,27 € de fiscalité étrangère payée pour le compte des associés
Cette progression de la distribution provient principalement de l'augmentation des revenus locatifs issus des actifs hôteliers, un segment qui prend une place croissante dans la stratégie de la SCPI[1][2].
Indicateurs financiers clés
Indicateur | Valeur |
|---|---|
Taux de distribution 2025 | 3,90 % |
Performance globale annuelle | +3,90 % |
TRI sur 5 ans (2021-2025) | +2,42 % |
Prix de part | 204 € |
La distribution totale inclut notamment 0,28 % de revenus non récurrents et 3,38 % de fiscalité étrangère[1].
Un patrimoine immobilier en transformation
Composition sectorielle du portefeuille
Au 31 décembre 2025, la SCPI Primofamily détient 119 immeubles représentant une surface gérée de 92 854 m²[1].
La répartition sectorielle met en évidence la place prépondérante de l'hôtellerie :
Typologie d'actifs | Part du patrimoine |
|---|---|
63,4 % | |
14,3 % | |
Mixte résidentiel/commerce | 12,9 % |
9,4 % |
Cette composition illustre déjà le développement du segment hôtelier dans la stratégie immobilière de la SCPI[1][2].
Diversification géographique
Le patrimoine immobilier de la SCPI Primofamily s'étend sur plusieurs pays européens, répartissant ainsi les sources de revenus locatifs :
Zone géographique | Part du patrimoine |
|---|---|
France hors région parisienne | 35,7 % |
Île-de-France hors Paris | 15,0 % |
Grèce | 14,9 % |
14,7 % | |
10,3 % | |
5,2 % | |
3,9 % | |
0,3 % |
Cette diversification géographique contribue à répartir les risques et les sources de revenus[1].
Situation locative et activité immobilière
Un taux d'occupation élevé
Au 31 décembre 2025, le taux d'occupation financier (TOF) atteint 98,1 %, traduisant un niveau d'occupation exceptionnellement élevé du patrimoine immobilier[1][2].
La répartition des surfaces se présente comme suit :
- 97,6 % de locaux occupés
- 0,2 % occupés sous franchise ou mis à disposition d'un futur locataire
- 0,3 % vacants sous promesse de vente
- 1,9 % vacants en recherche de locataires
Durant le quatrième trimestre 2025[1] :
- 3 nouveaux baux ont été signés pour 232 m²
- 15 libérations ont été enregistrées pour 989 m²
- Le montant total des loyers quittancés atteint 2,12 M€
Principaux locataires et concentration des revenus
La diversification des locataires constitue un élément structurant du portefeuille. Les dix premiers locataires représentent une part significative des revenus :
Locataire | Part des loyers |
|---|---|
B&B Hotels | 21,9 % |
Club Med | 16,3 % |
Staycity | 13,5 % |
MMV | 11,2 % |
Arass Hotel | 4,8 % |
Grand Frais | 2,4 % |
Sézane | 2,0 % |
Decathlon | 2,0 % |
Bricomarché | 1,5 % |
Fitness Park | 1,3 % |
La présence d'acteurs majeurs de l'hôtellerie dans ce classement illustre l'orientation stratégique progressive vers ce secteur[1].
Le virage stratégique vers l'hôtellerie
Validation et objectifs de la transformation
Une Assemblée Générale Extraordinaire tenue le 17 septembre 2025 a validé le recentrage du patrimoine de la SCPI vers les actifs hôteliers[1][2]. Cette évolution stratégique constitue une rupture majeure avec la stratégie historiquement résidentielle de la SCPI.
Cette transformation prévoit notamment[1][2] :
- La cession progressive des actifs résidentiels les moins rentables
- L'acquisition de nouveaux actifs hôteliers en Europe
- Une transformation progressive de la structure du portefeuille immobilier
L'objectif affiché consiste à disposer d'un patrimoine quasi exclusivement composé d'actifs hôteliers afin d'atteindre un taux de distribution supérieur à 5 % à horizon deux ans[1][2].
Perspectives géographiques et changement identitaire
Les acquisitions ciblées devraient se concentrer sur l'hôtellerie en Espagne et en Italie, renforçant ainsi la présence de la SCPI dans le sud de l'Europe[2]. Cette transformation pourrait également s'accompagner d'un changement de nom de la SCPI, sous réserve de l'obtention d'un nouveau visa de l'Autorité des marchés financiers[1].
Liquidité et gestion des retraits
Situation des parts en attente de retrait
La question de la liquidité constitue un sujet important pour la SCPI. Au 31 décembre 2025, les parts en attente de retrait représentent environ 9,6 % du capital, soit 118 566 parts[1]. Ce ratio, bien que modéré, reflète les tensions de liquidité communes à de nombreux véhicules immobiliers en ce début d'année 2026[1].
Pour répondre à cette situation, la société de gestion prévoit notamment[1] :
- La cession de certains actifs immobiliers
- L'alimentation d'un fonds de remboursement créé lors de l'Assemblée Générale de juin 2025
Structure financière et endettement
Levier d'investissement et ratios financiers
La SCPI Primofamily utilise l'endettement comme levier d'investissement. Au 31 décembre 2025[1] :
- Le ratio des dettes et autres engagements atteint 30,9 %
- L'effet de levier est de 1,5
La gestion vise à ramener le taux d'endettement sous les 30 % tout en limitant les coûts de financement. Cette approche prudente contribue à la stabilité financière du véhicule et à la préservation de sa capacité distributive[1].
Perspectives pour la SCPI Primofamily
Axes stratégiques et dynamique future
La stratégie engagée vise à faire évoluer progressivement la SCPI vers un patrimoine majoritairement hôtelier. Cette orientation repose sur plusieurs axes[1][2] :
- La réallocation progressive du portefeuille immobilier
- La cession de certains actifs résidentiels matures
- L'acquisition de nouveaux actifs hôteliers en Europe
Amélioration opérationnelle et communication
Au-delà de la réallocation du patrimoine, Praemia REIM prévoit également[2] :
- L'amélioration du score ESG par des travaux de rénovation énergétique
- Une communication renforcée avec les associés via un nouveau portail offrant un suivi en temps réel
Cible de rendement 2026-2027
L'objectif central de cette transformation consiste à franchir la barre symbolique des 5 % de taux de distribution d'ici deux ans[1][2]. Cette ambition repose sur des piliers concrets : le remplacement progressif des actifs résidentiels par des murs d'hôtels plus rémunérateurs, une stratégie qualifiée d'" arbitrage " par la gestion.
Conclusion
La SCPI Primofamily démontre en 2025 une performance stable et résiliente malgré un contexte économique incertain. Avec un taux de distribution de 3,90 %, un TOF de 98,1 % et un prix de part maintenu à 204 €, la SCPI illustre l'efficacité de sa gestion immobilière opérationnelle[1][2][6].
Cependant, l'élément majeur de l'année 2025 réside dans la validation du virage stratégique vers l'hôtellerie. Cette transformation, approuvée par les associés en septembre 2025, redéfinira progressivement la nature du véhicule d'investissement. En remplaçant ses actifs résidentiels historiques par des murs d'hôtels plus rémunérateurs, Primofamily ambitionne d'atteindre un taux de distribution supérieur à 5 % à horizon deux ans[1][2].
Cette évolution s'inscrit dans une volonté d'adapter la stratégie d'investissement aux dynamiques du marché immobilier européen, particulièrement dans le sud de l'Europe. Elle témoigne également de la capacité de Praemia REIM à anticiper les besoins du marché et à transformer progressivement son portefeuille pour offrir une meilleure visibilité et une amélioration durable de la distribution aux associés.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.
À retenir
- Performance 2025 stable avec un taux de distribution de 3,90 % et un prix de part maintenu à 204 €.
- Portefeuille déjà largement hôtelier (plus de 60 % du patrimoine) et fortement diversifié en Europe.
- TOF élevé de 98,1 %, reflétant une forte attractivité des actifs et une gestion locative efficace.
- Virage stratégique vers l'hôtellerie validé en Assemblée Générale, avec cession progressive des actifs résidentiels.
- Objectif de rendement : viser un taux de distribution supérieur à 5 % à horizon 2026-2027 grâce à l'arbitrage en faveur des murs d'hôtels.
- Liquidité sous surveillance avec 9,6 % du capital en attente de retrait, accompagnée de mesures dédiées (cessions, fonds de remboursement).
- Endettement maîtrisé autour de 30 % et volonté de rester sous ce seuil pour préserver la solidité financière.
Conseil d'expert
En tant qu'expert en gestion de patrimoine, j'analyse Primofamily comme une SCPI en phase de repositionnement stratégique : le virage hôtelier peut améliorer le rendement, mais il accroît aussi l'exposition à un secteur plus cyclique. Avant d'investir ou de renforcer votre position, confrontez ce profil à votre horizon de placement (au moins 8 à 10 ans), à votre tolérance au risque et à votre besoin de liquidité, compte tenu des parts en attente de retrait. Intégrez cette SCPI comme un complément de diversification au sein d'un portefeuille multi-SCPI, plutôt que comme un support unique, et suivez de près la capacité de la société de gestion à exécuter son plan d'arbitrages vers l'hôtellerie tout en maîtrisant l'endettement.
| Les points importants pour la SCPI Primofamily | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Résidentielle SCPI de rendement | Minimum de souscription 10 parts 204.00 € |
| Primofamily | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
