Retail parks et SCPI : un format commercial résilient en 2025

MeilleureSCPI.com a échangé avec Frédéric Atthar, ancien Directeur Général en charge du développement d'Altixia REIM, société de gestion agréée par l'AMF qui pilote aujourd'hui notamment les SCPI Altixia Cadence XII et Altixia Commerces, positionnées sur l'immobilier de commerces et de services en Europe, avec une capitalisation totale avoisinant 290 M€ en 2025. Un échange exclusif sur le fondement du centre commercial de nouvelle génération, une typologie d'actif qui reste au cœur du patrimoine des SCPI de commerces gérées par Altixia Cadence XII et Altixia Commerces, dans un contexte de profonde transformation du retail (essor du e‑commerce, montée en puissance du commerce de proximité et évolution des modes de consommation). Ces SCPI affichent des taux de distribution 2024 solides, à 5,73 % pour Altixia Cadence XII et 5,12 % pour Altixia Commerces.^[1][3]

Qu'est-ce qu'un commerce de retail park ?

Retrouvez ci-dessous la retranscription de l'interview de Frédéric Atthar

Un commerce de retail park, c'est un commerce situé à côté d'une grande locomotive commerciale, généralement une enseigne alimentaire ou de grande distribution, qui génère un flux de clients important sur lequel viennent se greffer d'autres activités (mode, restauration, loisirs, sport, équipement de la maison).

Ces ensembles sont le plus souvent organisés en plein air, avec un accès direct depuis l'extérieur et un stationnement important, ce qui en fait des formats particulièrement résilients dans le contexte post‑Covid et face au développement du commerce en ligne, car ils répondent aux attentes d'accessibilité, de praticité et de parcours client omnicanal (click & collect, retrait en magasin).

Concrètement, un retail park peut prendre plusieurs formes :

• un ensemble de grandes enseignes d'équipement de la maison (mobilier, bricolage, décoration) autour d'un hypermarché, en entrée de ville ;
• un pôle mixte loisirs / restauration / sport (trampoline park, salle de sport, cinéma, restaurants) accolé à un grand magasin alimentaire ;
• une " boîte à chaussures " de type retail park, composée de cellules commerciales standardisées, dans une zone qui se densifie (nouveaux logements, nouveaux bureaux), où l'on retrouve à la fois une enseigne de hard‑discount, un drive, une pharmacie et des services du quotidien.

Dans ce dernier cas, la fameuse " boîte à chaussure " de retail park peut être particulièrement pertinente : si le quartier se densifie (création d'un nouveau quartier résidentiel, arrivée d'un tramway, développement de bureaux), l'actif bénéficie d'un flux croissant de clientèle et devient un pôle de vie structurant pour le secteur, ce qui renforce la pérennité des loyers et donc l'intérêt pour les SCPI de rendement.

Nous trouvons dans ces commerces de retail park différentes offres, comme :

• le loisir (parcs de jeux, salles de sport, cinémas) ;
• le sport (enseignes spécialisées, clubs de fitness) ;
• l'alimentaire (hypermarchés, supermarchés, hard‑discount, drives) ;
• des services du quotidien (santé, bien‑être, optique, banques, pressing) ;
• la restauration rapide ou à emporter (fast‑food, boulangeries, coffee shops).

Les enseignes qui s'y implantent recherchent des surfaces généralement plus grandes que dans les centres‑villes, des loyers au mètre carré plus compétitifs et une grande visibilité, ce qui contribue à la pérennité des locataires et donc des revenus pour les investisseurs en SCPI de rendement.

Mais ce qui est très important, c'est que, contrairement à des centres commerciaux qui sont " dans la locomotive " – intégrés à un hypermarché ou à une galerie marchande fermée – là nous nous trouvons à côté, dans un ensemble à ciel ouvert, souvent en périphérie ou en entrée de ville.

Cette configuration permet :

• d'adapter plus facilement les locaux (reconfigurations, extensions, regroupement de cellules) ;
• d'accueillir de nouvelles enseignes en fonction des besoins du territoire ;
• de faire évoluer le mix‑merchandising (répartition des types de commerces) au fil du temps ;
• de mieux gérer les flux de circulation et de stationnement, un point clé pour l'expérience client.

C'est un point clé pour des sociétés de gestion comme Altixia REIM qui cherchent à maintenir un haut niveau d'occupation et de rendement pour leurs SCPI, comme en témoigne un TRI à 5 ans de 3,74 % pour Altixia Cadence XII et de 5,04 % pour Altixia Commerces en 2024.^[3]

Et ce sont plutôt des lieux de vie, où nous allons le week‑end pour pouvoir justement profiter avec les enfants de l'ensemble des activités du retail park. On ne vient plus seulement pour faire ses courses, mais pour vivre une expérience : tester une activité sportive, déjeuner sur place, profiter d'animations, ou encore accéder à des services du quotidien. C'est cette dimension de " destination ", complémentaire du commerce de centre‑ville, qui confère aux retail parks une place durable dans le paysage commercial et en fait des actifs toujours recherchés dans les portefeuilles de SCPI de commerces comme Altixia Cadence XII et Altixia Commerces.

Frédéric Atthar, ancien Directeur Général en charge du développement – Altixia REIM

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