SCPI : 2025, l’année du réalignement et de la discipline

L'année 2025 n'aura pas apporté le retournement spectaculaire qu'attendaient les observateurs du marché immobilier. Elle s'est toutefois distinguée par une phase d'assainissement, de stabilisation et de consolidation, traduisant un environnement moins flamboyant mais davantage cohérent et lisible. La valeur des actifs, les stratégies d'investissement et les attentes des épargnants ont progressivement convergé vers un nouvel équilibre, marqué par plus de discipline et de rigueur. Cette évolution permet d'aborder 2026 avec une visibilité accrue et des fondamentaux plus solides.

Un contexte économique incertain mais structurant

Le mouvement de réalignement observé en 2025 s'inscrit dans un contexte économique marqué par des tensions géopolitiques persistantes, une forte volatilité des marchés et des conditions de financement contraintes^[1]. Ces facteurs ont imposé aux sociétés de gestion et aux épargnants une approche plus réfléchie et sélective.

Les ajustements opérés au cours de l'année ont contribué à :

• Corriger certains déséquilibres accumulés lors des années précédentes
• Assainir une partie de l'offre en révisant les valorisations
• Clarifier les positionnements des acteurs du marché

La collecte : progression mesurée et sélectivité accrue

Dans ce cadre, la collecte apparaît en progression par rapport à 2024, tout en demeurant mesurée. Cette dynamique reflète moins une défiance envers les SCPI qu'une sélectivité accrue des épargnants, désormais attentifs à trois critères fondamentaux :

• La solidité des patrimoines détenus par les SCPI
• La capacité des sociétés de gestion à piloter activement leurs portefeuilles
• La soutenabilité des performances dans le temps

Cette évolution marque un tournant : les investisseurs ne recherchent plus uniquement un rendement élevé à court terme, mais une performance durable et justifiée par la qualité des actifs sous-jacents.

Un marché plus lisible mais plus exigeant

Une différenciation croissante entre les SCPI

L'un des marqueurs majeurs de 2025 réside dans la différenciation croissante entre les SCPI^[1]. Selon la qualité des portefeuilles et la nature des actifs détenus :

• Certaines SCPI ont poursuivi l'ajustement de leurs valeurs de parts afin de refléter plus fidèlement la réalité de leurs patrimoines
• D'autres, disposant d'actifs plus solides, ont enregistré des hausses de prix de parts

Ces revalorisations ciblées traduisent un rééquilibrage progressif du marché et une meilleure lisibilité de la valeur intrinsèque des patrimoines immobiliers. Les investisseurs peuvent désormais mieux distinguer les SCPI performantes des véhicules en difficulté.

La fin des stratégies centrées sur le court terme

Cette phase de transition a mis en évidence les limites des approches exclusivement orientées vers le rendement immédiat. Dans un environnement marqué par un coût du capital élevé, plusieurs critères redeviennent centraux :

• La qualité des actifs et leur adéquation avec les usages actuels
• La solidité des locataires et la pérennité des flux locatifs
• La capacité des sociétés de gestion à arbitrer et piloter leurs portefeuilles

Cette évolution confirme l'émergence d'une lecture plus structurelle de la performance immobilière, où la durabilité prime sur la rentabilité affichée.

Les moteurs de performance sectoriels : une lecture nuancée

Bureaux, commerces, logistique : des dynamiques contrastées

Les tendances observées en 2025 présentent plusieurs nuances sectorielles :

Immobilier de bureaux : demeure sous pression, notamment pour les immeubles tertiaires traditionnels situés dans des zones où l'offre apparaît abondante ou surévaluée. Cependant, les actifs intégrant des fonctions mixtes – combinant bureaux, laboratoires ou espaces de recherche – conservent un intérêt stratégique en raison de leur adéquation avec les besoins actuels des entreprises.

Commerces essentiels et de proximité : restent attractifs, soutenus par une demande récurrente et peu sensible aux cycles économiques. Ces actifs bénéficient d'une résilience naturelle liée à leur caractère indispensable pour les consommateurs.

Logistique : longtemps moteur de performance, elle entre dans une phase plus sélective. La concurrence accrue et la saturation de certains marchés imposent une approche plus ciblée, privilégiant les actifs bien localisés et dotés de caractéristiques modernes.

L'essor des thématiques santé et Life Sciences

Certaines thématiques s'imposent progressivement, notamment les actifs liés à la santé et aux Life Sciences. Ces secteurs en croissance structurelle s'inscrivent dans une logique de long terme, répondent à des besoins démographiques et sociétaux évidents, et permettent d'offrir une visibilité accrue sur les flux locatifs. Ils incarnent la transition vers un immobilier d'utilité publique et durable.

Une lecture géographique plus sélective

France, Europe et marchés internationaux

Sur le plan géographique, plusieurs zones se distinguent :

France : demeure un point d'ancrage naturel grâce à la profondeur de son marché, à la diversité de ses usages immobiliers et à une meilleure lisibilité des valeurs après les ajustements récents. Le marché français offre une stabilité et une transparence appréciées des investisseurs.

Europe : constitue un terrain d'investissement pertinent à condition d'une approche sélective et ciblée. Certaines zones d'Europe centrale et orientale offrent des opportunités spécifiques, notamment dans la logistique et l'industriel, où les rendements restent attractifs.

Marchés internationaux : certains marchés, comme l'Amérique du Nord, attirent l'attention pour leurs dynamiques structurelles liées à la liquidité, à l'évolution démographique et à la profondeur économique. Cette diversification géographique permet de réduire les risques concentrés sur un seul marché.

2026 : vers une nouvelle grille de lecture des SCPI

Un changement de paradigme

L'année 2025 marque un changement de paradigme fondamental : la valeur d'une SCPI n'est plus appréciée uniquement à travers son rendement affiché. Elle s'évalue désormais selon :

• La cohérence des stratégies mises en œuvre par la société de gestion
• La qualité des patrimoines constitués et leur adaptation aux usages futurs
• L'adaptation des actifs aux usages de demain (transition énergétique, évolution des modes de travail, etc.)

Le rôle déterminant des choix de gestion

Les choix de gestion, inscrits dans le temps long et assumés, deviennent déterminants. Dans un environnement où l'incertitude tend à s'installer durablement, la notion de valeur refuge évolue : elle ne repose plus uniquement sur le niveau de rendement, mais sur la capacité de résistance dans le temps et la pertinence stratégique des positionnements.

Les sociétés de gestion qui sauront démontrer leur capacité à :

• Anticiper les mutations sectorielles
• Piloter activement leurs portefeuilles
• Adapter leurs stratégies aux évolutions structurelles

seront les plus attractives pour les épargnants en quête de stabilité et de performance durable.

À propos d’Inter Gestion REIM

Inter Gestion REIM est une Société de gestion de portefeuille créée en 1990 et réglementée par l’AMF. Elle est spécialisée dans la création et la gestion de SCPI. S’appuyant sur une longue expérience et des « savoirs faire métiers » reconnus, Inter Gestion REIM poursuit sa conquête de nouvelles parts de marché avec la volonté d’innover et de satisfaire ses clients, particuliers et institutionnels.

Inter Gestion REIM commercialise notamment 2 SCPI, CRISTAL Rente et CRISTAL Life, et gère un patrimoine d’1 milliard d’euros réparti en France et en zone euro.

Conclusion

L'année 2025 aura marqué une transition majeure pour le marché des SCPI. Loin d'être une année de crise, elle s'est caractérisée par un assainissement salutaire, une clarification des valeurs et une réorientation vers la qualité et la durabilité.

Cette phase de réalignement et de discipline crée les conditions d'une nouvelle maturité du marché. Les épargnants, plus exigeants et mieux informés, privilégient désormais les SCPI offrant une visibilité accrue, une gestion active et des patrimoines solides et adaptés aux enjeux futurs.

En 2026, le succès des SCPI dépendra moins de la capacité à afficher des rendements spectaculaires que de la qualité des choix stratégiques, de la solidité des patrimoines et de la pertinence des positionnements face aux mutations structurelles de l'immobilier. C'est dans ce nouvel environnement, plus exigeant mais aussi plus transparent, que les sociétés de gestion pourront construire une confiance durable auprès des épargnants.