SCPI NEWGEN : un démarrage express entre acquisitions et dividendes

Créée le 13 mai 2025 et lancée commercialement le 20 juin 2025, la SCPI NEWGEN s'inscrit dans une logique d'investissement immobilier diversifié à capital variable, avec une durée de placement recommandée de huit ans et une distribution potentielle trimestrielle^[1][2][4]. Ce positionnement intervient dans un environnement immobilier européen marqué par une stabilisation de l'inflation après plusieurs années de tensions, une baisse progressive des coûts de financement favorisant la liquidité du marché, et un point d'entrée attractif sur les valeurs immobilières susceptible de permettre une revalorisation à moyen terme^[1][2][4].

Ces éléments constituent un cadre favorable au déploiement initial de la stratégie d'investissement de la SCPI, gérée par Aroxys, une société de gestion indépendante agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF)^[1][4][6].

Une stratégie européenne ciblée dès les premières acquisitions

Les Pays-Bas comme première zone d'implantation

La SCPI NEWGEN a choisi les Pays-Bas pour ses premiers investissements, en raison :

• d'une économie solide et diversifiée,
• d'un PIB par habitant élevé,
• d'une démographie favorable,
• d'une profondeur de marché immobilier importante, en particulier pour les commerces de centre-ville^[1][2][5].

Cette sélection s'inscrit dans une approche d'allocation visant la qualité des emplacements, la visibilité des loyers et la liquidité des actifs, avec une stratégie " top-down " privilégiant les pays à fort potentiel de croissance démographique et économique^[1][6]. La SCPI cible prioritairement l'Europe (Pays-Bas, Espagne, Portugal, France) et bénéficie du label ELTIF 2.0 (European Long-Term Investment Fund), premier du genre pour une SCPI de rendement, permettant une commercialisation paneuropéenne et un fléchage vers des projets à utilité sociétale^[2][7][8].

Deux actifs commerciaux générateurs de revenus immédiats

Les premières acquisitions concernent deux commerces de centre-ville loués à des enseignes internationales, avec un rendement moyen de 8,1 % à l'acquisition^[5][9]. Ces actifs reposent sur :

• des emplacements centraux très fréquentés,
• des locataires solides,
• une dynamique commerciale locale permettant de générer des revenus immédiats dès la phase de constitution du patrimoine.

Au total, la SCPI détient 2 immeubles représentant 3,5 M€ d'acquisitions et un rendement acte en main de 8,1 % depuis sa création^[5][9].

Une première distribution illustrant le déploiement opérationnel

Grâce à ces investissements rapides, une première distribution de 1,83 € brut par part a été versée le 27 janvier 2026, correspondant à deux mois de jouissance sur le quatrième trimestre 2025. Le dividende net perçu s'établit à 1,53 € par part, après prise en compte d'un impôt étranger de 0,30 € directement acquitté par la SCPI lors de la perception des revenus immobiliers à l'étranger.

Cette première distribution traduit :

• la capacité d'investissement rapide dès les premiers mois,
• la volonté de générer des revenus réguliers,
• la cohérence entre stratégie annoncée et exécution opérationnelle^[1][6].

Objectifs de rendement et calendrier prévisionnel 2026

La SCPI affiche un taux de distribution cible de 7 % (non garanti) et un TRI cible non garanti de 6 %, indicatifs et non contractuels^[1][2][3][6]. Pour 2026, les acomptes prévisionnels cibles s'établissent notamment à :

• 2,25 € brut par part
• 1,79 € net par part 
• avec des dates potentielles de versement autour du 20 avril, 20 juillet et 20 octobre.

Ces projections reposent sur des hypothèses susceptibles d'évoluer selon les conditions de marché et la constitution progressive du patrimoine^[1][3].

Un patrimoine initial concentré et entièrement loué

Au 31 décembre 2025, le patrimoine de la SCPI NewGen présente les caractéristiques suivantes^[1][4] :

• 100 % situé aux Pays-Bas,
• 100 % composé de commerces,
• taux d'occupation financier (TOF)  de 100 %
• taux d'occupation physique (TOP) de 100 %,
• ratio d'endettement nul,
• répartition sectorielle des locataires : 77,1 % mode/sport, 22,9 % santé.

Cette configuration traduit une phase de constitution de patrimoine avec un nombre limité d'actifs mais une occupation intégrale, intégrant des critères ESG contraignants dans les processus d'investissement et de gestion^[1][6].

Collecte, capitalisation et gouvernance

À fin 2025 :

• 432 associés composent la SCPI,
• 5,2 M€ de capitaux collectés,
• 6,4 M€ de capitalisation enregistrée,
• aucune part en attente de retrait n'est recensée^[1].

Sur le plan de la gouvernance, le Conseil de Surveillance s'est réuni le 21 novembre 2025. L'Assemblée Générale Extraordinaire du 10 décembre 2025 a notamment :

• porté le capital social maximum à 500 M€,
• actualisé les statuts relatifs au démembrement,
• supprimé la commission de retrait,
• précisé les services couverts par la commission de souscription^[1].

La SCPI bénéficie d'une visibilité médiatique positive : mention parmi les lancements prometteurs par La Revue Économique de France avec un objectif de rendement de 7 % (non garanti), citation parmi les " 10 SCPI sur lesquelles miser en 2026 " dans Capital, relais d'actualité sur Boursorama lors de la première acquisition néerlandaise^[1][3].

Fonctionnement, frais et cadre d'investissement

La SCPI fonctionne selon un mécanisme de retrait par compensation avec les nouvelles souscriptions, sans assurance de délai ni d'exécution en l'absence de contrepartie^[1]. Les principales commissions sont :

• Souscription : 10 % HT maximum (12 % TTC),
• Gestion : 10 % HT maximum des produits locatifs et financiers,
• Acquisition d'actifs : 4,17 % HT maximum,
• Cession d'actifs : jusqu'à 3 % HT hors de France,
• Suivi de travaux : 2 % HT maximum au-delà de 100 000 € HT^[1][6].

Les revenus immobiliers étrangers peuvent être soumis à un prélèvement fiscal local, avec mécanismes d'exonération ou de crédit d'impôt selon la situation fiscale de l'associé. La souscription minimale de 100 € rend la SCPI accessible à un large éventail de profils d'épargnants^[1][2].

Perspectives de développement progressif

La stratégie de la SCPI repose sur :

• une concentration initiale sur quelques pays européens,
• une diversification géographique progressive (commerces, bureaux, logistique, santé, etc.),
• la constitution d'un portefeuille équilibré par pays et typologies d'actifs^[1][2][4][5].

L'objectif consiste à sécuriser les revenus locatifs, investir avec sélectivité et poursuivre une performance stable dans le temps, tout en gérant les risques de change et de liquidité inhérents aux placements immobiliers collectifs^[1][6].

Conclusion

La SCPI NEWGEN se distingue par un déploiement rapide combinant acquisitions ciblées et première distribution précoce, dans un environnement immobilier européen en amélioration. La phase actuelle correspond à une constitution progressive du patrimoine, caractérisée par une concentration géographique, une occupation totale et des objectifs de rendement définis mais évolutifs.

L'évolution future dépendra de la capacité à diversifier les investissements, maintenir la visibilité locative et accompagner le développement de la capitalisation^[1][2][9].

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.