SCPI : principaux inconvénients et risques à connaître en 2025

Le placement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) séduit de nombreux investisseurs grâce à sa capacité à mutualiser les risques, à générer des revenus potentiels et à offrir un accès simplifié au marché immobilier. Depuis 2023‑2025, il bénéficie aussi d'un cadre réglementaire renforcé (transparence, indicateurs de durabilité, reporting extra‑financier) qui améliore l'information des épargnants, sans pour autant supprimer les risques propres à ce type de support.

Toutefois, comme tout investissement, ce support présente aussi des limites et des contraintes qu'il est important d'analyser avant toute décision.

Cet article met en lumière les principaux inconvénients de l'investissement en SCPI, avec des exemples concrets, un tableau récapitulatif et des références utiles pour mieux comprendre les enjeux dans le contexte immobilier et fiscal actuel.

Comprendre la nature des SCPI

Les SCPI permettent à un investisseur d'acquérir des parts dans un patrimoine immobilier collectif géré par une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers. Les loyers encaissés et les éventuelles plus-values de cession d'actifs sont ensuite redistribués aux associés, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Cependant, ce mécanisme repose sur des marchés immobiliers cycliques qui connaissent des périodes de tension, des corrections de prix et, depuis la hausse des taux d'intérêt amorcée en 2022, un ajustement parfois marqué des valorisations, en particulier sur les bureaux. C'est pourquoi il est essentiel de prendre en compte les points de vigilance liés à ce type de placement.

Les principaux inconvénients du placement en SCPI

1. Une liquidité limitée

L'un des aspects les plus souvent cités est la faible liquidité. Contrairement aux actions cotées en Bourse, les parts de SCPI ne peuvent pas être revendues immédiatement.

• Sur le marché primaire, les retraits sont conditionnés par la collecte de nouveaux souscripteurs dans le cas des SCPI à capital variable.
• Sur le marché secondaire, notamment pour les SCPI à capital fixe, la revente dépend du nombre d'acheteurs intéressés et des conditions du marché, avec un carnet d'ordres qui peut rester peu animé en période de tension immobilière.

Exemple : Depuis 2023, plusieurs SCPI ont connu un ralentissement des souscriptions et une augmentation des demandes de retraits, ce qui a pu se traduire par des délais de sortie allongés pour certains associés, voire par la mise en place de files d'attente de retraits dans un contexte de marché moins porteur. En 2025, la revente des parts peut encore prendre plusieurs mois, voire davantage selon le contexte, avec des suspensions possibles des rachats si les demandes excèdent la trésorerie disponible.

2. L'absence de garantie du capital et du rendement

Bien que les SCPI aient historiquement affiché des rendements bruts annuels de l'ordre de 4 % à 5,5 %, la moyenne du marché s'est située autour de 4,5 % en 2024 et reste proche de ce niveau en 2025, avec un taux de distribution moyen brut estimé à environ 4,5 %. Certaines SCPI, notamment diversifiées dans la logistique, la santé ou l'immobilier européen, peuvent atteindre des performances de 5 % à 6 % voire 7 %.

• Il existe toutefois toujours un risque de perte en capital, avec de fortes disparités selon les secteurs (logistique et santé plus résilients, bureaux plus fragilisés par le télétravail et la reconfiguration des espaces).
• La valeur de la part peut être révisée à la baisse en fonction de l'évolution du marché immobilier, comme on l'a observé avec des dépréciations sur certaines SCPI depuis 2023 en raison de la hausse des taux et de la baisse des prix sur certains segments, y compris des baisses de prix de parts supérieures à 50 % sur des SCPI de bureaux en Île‑de‑France.
• Les revenus distribués peuvent fluctuer en cas de vacance locative accrue, de renégociation ou de baisse des loyers, ou de cessions d'actifs à des prix moins favorables.

Point clé : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, même si le rendement moyen reste attractif par rapport à d'autres placements à capital garanti.

3. Les frais d'acquisition et de gestion

Les SCPI comportent différents types de frais qui restent, en 2025, dans les mêmes ordres de grandeur qu'auparavant :

• Frais de souscription, souvent qualifiés de " frais d'entrée ", généralement entre 8 % et 12 % du montant investi pour les SCPI de rendement traditionnelles.
• Frais de gestion, en moyenne 8 % à 10 % des loyers encaissés, prélevés par la société de gestion pour la gestion locative, l'entretien, la sélection des actifs et le pilotage du portefeuille.

Ces frais doivent être intégrés dans l'évaluation de la rentabilité réelle du placement, d'autant plus que, dans un environnement de rendements moyens autour de 4,5 %, le poids des frais pèse mécaniquement davantage sur la performance nette, rendant les rendements nets après frais un indicateur clé à surveiller.

4. La fiscalité parfois lourde

Les revenus générés par les SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (dont le taux global de 17,2 % n'a pas été modifié ces dernières années). Cette fiscalité peut réduire significativement le rendement net perçu par l'investisseur.

• Les revenus locatifs sont généralement imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec possibilité d'opter pour le régime micro‑foncier (sous conditions) ou le régime réel permettant la déduction de certaines charges, notamment les intérêts d'emprunt ou certains travaux, ce qui peut être pertinent au regard des obligations de rénovation énergétique.
• Les plus-values réalisées lors de la revente des parts sont soumises à l'impôt sur les plus-values immobilières, avec un système d'abattements progressifs selon la durée de détention, conduisant à une exonération totale d'impôt sur la plus-value au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans (sous réserve de la législation en vigueur).

Pour un investisseur imposé dans une tranche marginale de 30 %, la fiscalité peut, en pratique, presque diviser par deux le revenu net tiré de ses parts, surtout si les revenus ne sont pas compensés par des charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, etc.).

L'intérêt des SCPI paneuropéennes

Certaines SCPI investissent en zone euro ou dans d'autres pays européens. Dans ce cas, la fiscalité peut être plus douce grâce aux conventions fiscales internationales, même si le traitement précis dépend de chaque pays et de la convention applicable, avec un avantage notable pour éviter les prélèvements sociaux dans certains cas.

• Les revenus perçus à l'étranger ne sont pas toujours imposés de la même manière que les revenus fonciers français et peuvent bénéficier, en France, d'un mécanisme de crédit d'impôt ou d'exonération avec prise en compte pour le taux effectif, selon les conventions.
• Dans certains cas, une imposition limitée à la source à l'étranger permet d'éviter une véritable double imposition et de réduire la pression fiscale globale, notamment pour les contribuables fortement imposés en France.

Exemple concret : Une SCPI investie en Allemagne ou aux Pays-Bas peut, selon les conventions fiscales et la structuration des revenus, permettre de réduire sensiblement la fiscalité totale par rapport à une SCPI classique centrée sur la France, même si le gain effectif dépend de la situation personnelle de l'investisseur et de la part des revenus étrangers.

Comprendre la fiscalité des SCPI paneuropéennes telles que Comète, Mistral Sélection, Transitions Europe ou Upeka reste donc un levier important pour optimiser la performance nette, à condition d'analyser précisément les mécanismes de crédit d'impôt, de retenue à la source et d'intégration des revenus dans le revenu global.

5. La dépendance au marché immobilier

Le rendement et la valorisation des SCPI dépendent directement de l'évolution du marché immobilier. En cas de :

• baisse des prix sur certains segments (bureaux, commerces en difficulté, actifs obsolètes sur le plan énergétique),
• montée de la vacance locative ou baisse des taux d'occupation,
• ou hausse des taux d'intérêt, qui pèse sur les valorisations et renchérit le coût du financement,

Les performances des SCPI peuvent être impactées négativement. Depuis 2022, la remontée des taux et l'exigence de performances énergétiques accrues (rénovation des bâtiments, sortie progressive des " passoires énergétiques ") ont entraîné une revalorisation différenciée des actifs, avec un risque plus élevé sur les immeubles anciens et mal situés, dans un contexte économique 2025 toujours exigeant avec des taux élevés et des valorisations en ajustement.

6. Un investissement de long terme

Les SCPI sont des placements long terme (souvent recommandés pour une durée de 8 à 12 ans minimum, voire davantage pour lisser les cycles immobiliers et amortir les frais d'entrée). Une sortie prématurée peut limiter le potentiel de rendement, surtout si elle intervient au cours d'une phase de marché baissière ou dans un contexte de liquidité tendue.

7. Le risque lié aux locataires

Le versement des revenus repose sur la qualité, la diversification et la solvabilité des locataires. Des impayés, des renégociations de baux à la baisse ou une concentration sectorielle trop forte (par exemple, bureaux dans des zones peu dynamiques ou commerces physiques dans des zones fragilisées par le e‑commerce) peuvent fragiliser la distribution.

Depuis la généralisation du télétravail et la transformation des modes de consommation, les SCPI doivent adapter leurs patrimoines (plus de santé, logistique, résidentiel, éducation, data centers, etc.), mais cette transition ne supprime pas le risque de vacance ou de baisse des loyers pendant la période d'ajustement.

Exemple concret

Prenons un investisseur qui place 50 000 € dans une SCPI affichant un rendement cible brut de 4,5 %, proche de la moyenne du marché observée en 2024 et 2025.

• Il peut percevoir environ 2 250 € de revenus bruts par an.
• Après déduction des frais de gestion (déjà inclus dans le rendement distribué) et de la fiscalité, ce revenu peut chuter à environ 1 150 à 1 300 € nets/an pour un contribuable dans la tranche marginale de 30 %, selon qu'il bénéficie ou non de charges déductibles et de son lieu d'investissement (France seule ou Europe).
• Si la valeur de la part baisse de 5 % sur une période donnée, comme cela a pu être observé sur certaines SCPI de bureaux depuis la remontée des taux, l'investisseur subirait une moins-value latente de 2 500 € en cas de revente à ce moment‑là.

Cet exemple illustre l'importance de bien mesurer les risques avant d'investir et d'accepter une possible volatilité du capital, même si elle reste moins visible que sur des actifs cotés.

Tableau récapitulatif des inconvénients des SCPI

Conclusion

Le placement en SCPI représente une solution intéressante pour diversifier un patrimoine et accéder au marché immobilier sans gestion directe, tout en bénéficiant d'un cadre réglementaire aujourd'hui plus transparent et plus exigeant sur les critères ESG. Toutefois, les inconvénients — tels que la liquidité limitée, les frais élevés, la fiscalité, la dépendance aux cycles immobiliers et les ajustements de valorisation visibles depuis la remontée des taux — doivent être pris en considération avec attention.

L'approche la plus prudente consiste à :

• évaluer ses objectifs patrimoniaux et son horizon de placement,
• analyser sa fiscalité personnelle,
• mesurer sa capacité à immobiliser son épargne sur le long terme,
• diversifier les types de SCPI (secteurs, zones géographiques, France/Europe) avant toute souscription, éventuellement avec l'appui d'un professionnel indépendant.

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