Investir en SCPI depuis l’Espagne en 2025 : fiscalité, rendement et stratégie

Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une stratégie prisée par de nombreux investisseurs européens, y compris ceux résidant en Espagne. La SCPI permet de diversifier un portefeuille immobilier tout en bénéficiant de la gestion professionnelle et d'un rendement attractif. En 2025, les perspectives demeurent favorables avec des rendements prévisionnels entre 6 % et 8 % selon les secteurs.

Cet article explore les démarches à suivre pour investir en SCPI depuis l'Espagne, les aspects fiscaux à considérer, ainsi que les frais et les risques à évaluer avant de se lancer.

Pourquoi choisir les SCPI en étant résident en Espagne ?

Les SCPI offrent une opportunité unique d'investir dans l'immobilier français et européen tout en étant basé en Espagne. Elles permettent une diversification géographique et sectorielle, avec un accès à des actifs immobiliers variés, tels que des bureaux, commerces, ou logements.

L'Espagne elle-même attire de plus en plus les SCPI internationales grâce à la reprise économique post‑pandémie et au dynamisme de son marché locatif tertiaire, avec des investissements se concentrant à Madrid et Barcelone où la demande en bureaux modernes et commerces urbains reste supérieure à l'offre.

Les avantages d'investir en SCPI pour un résident espagnol

• Diversification internationale : Les SCPI permettent d'investir dans des marchés immobiliers dynamiques et diversifiés en France et en Europe, tout en étant basé en Espagne. Les SCPI étrangères offrent également une opportunité de bénéficier d'une fiscalité plus clémente, avec exonération de prélèvements sociaux sur les revenus de sources étrangères.
• Rendement attractif : Les SCPI offrent généralement un rendement supérieur à celui des placements traditionnels. En 2025, les rendements moyens bruts annoncés de 5 % à 8 % sont atteignables dans plusieurs villes et segments. Par exemple, Perial Opportunités Europe affiche un taux de distribution de 6,27 % pour 2024, tandis que AEW Commerces Europe propose 4,47 %.
• Gestion déléguée : Les SCPI sont gérées par des sociétés spécialisées, ce qui allège l'investisseur des responsabilités de gestion quotidienne. Cette gestion professionnelle s'accompagne d'une diversification sectorielle, notamment avec une exposition croissante aux actifs de commerce représentant plus de 20 % de certains portefeuilles.

Investir en SCPI depuis l'Espagne permet de bénéficier d'un rendement attractif tout en diversifiant son patrimoine au‑delà des frontières.

Les aspects fiscaux à connaître

Investir en SCPI depuis l'Espagne nécessite une compréhension claire des implications fiscales dans les deux pays. Les SCPI sont fiscalement transparentes : elles n'ont pas d'impôt à payer, c'est l'associé qui doit s'en acquitter sur ses revenus potentiels.

La fiscalité française des revenus des SCPI

Les revenus générés par une SCPI sont soumis à l'impôt en France. Cependant, grâce à la convention fiscale entre la France et l'Espagne, une partie de cet impôt peut être créditée sur l'impôt espagnol, évitant ainsi la double imposition.

Les conventions fiscales bilatérales constituent un avantage déterminant du placement en SCPI internationales, en offrant un cadre clair et sécurisé à chaque contribuable.

La fiscalité espagnole des revenus des SCPI

En Espagne, les revenus provenant des SCPI sont imposés dans le cadre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Il est essentiel de déclarer ces revenus dans la déclaration fiscale annuelle en Espagne.

Pour les non‑résidents de l'UE, l'imposition des revenus locatifs se fait à 19 % du bénéfice foncier, avec des charges déductibles incluant l'énergie, internet, ménage, intérêts d'emprunt et amortissement. La convention fiscale entre les deux pays permet souvent d'obtenir un crédit d'impôt, réduisant ainsi l'imposition globale.

Les frais à anticiper

Avant d'investir, il est important de connaître les frais associés aux SCPI :

• Frais de souscription : souvent compris entre 7 % et 12 % du prix d'achat, voire 0 % pour les SCPI sans frais d'entrée.
• Frais de gestion : déduits des loyers reçus et destinés à la société de gestion, généralement compris entre 7 % et 15 % des revenus locatifs.

Conseil expert : passer par une société civile française peut faciliter les sujets fiscaux d'une SCPI pan‑européenne, qui complexifie la situation pour un résident fiscal espagnol.

Les étapes pour investir en SCPI depuis l'Espagne

Pour investir en SCPI depuis l'Espagne, il est important de suivre plusieurs étapes clés :

• Sélectionner une SCPI adaptée : Identifier une SCPI qui correspond à ses objectifs d'investissement, que ce soit en termes de rendement, de type d'actifs ou de localisation géographique. Plusieurs SCPI proposent des actifs en Espagne, notamment AEW Opportunités Europe, AEW Commerces Europe, Perial Opportunités Europe et Primovie.
• Déterminer le mode de détention :
  • Nue‑propriété : prive l'investisseur des loyers pendant un certain nombre d'années, donc pas d'impôt pendant la durée du démembrement.
  • Usufruit : plus conseillé pour les personnes morales, permettant d'optimiser fiscalement grâce à l'amortissement comptable de l'usufruit et à l'absence d'impôt sur les revenus étrangers pour les sociétés imposées à l'IS.
  • Pleine propriété : adaptée aux investisseurs souhaitant percevoir immédiatement les revenus.
• Souscrire auprès d'un intermédiaire financier : une plateforme d'investissement comme MeilleureSCPI.com est nécessaire pour souscrire des parts de SCPI.
• Souscrire des parts : la souscription peut se faire en ligne ou via un conseiller spécialisé.
• Suivre l'investissement : les revenus sont généralement versés trimestriellement, selon les modalités prévues par la SCPI. Un investissement en SCPI doit s'effectuer sur le long terme, avec un minimum de 10 ans conseillé.

Tableau récapitulatif des étapes d'investissement

Investir en SCPI depuis l'Espagne nécessite une compréhension des étapes essentielles pour optimiser ses rendements tout en minimisant les risques.

Les risques à considérer avant d'investir

Comme tout investissement, les SCPI présentent des risques qu'il est important de considérer avant de se lancer.

• Risque de marché : les fluctuations du marché immobilier peuvent influencer la valeur des parts de SCPI. Bien que les perspectives 2025 soient favorables, la baisse attendue des taux d'intérêt européens devrait soutenir la valorisation des actifs immobiliers, sans la garantir.
• Risque de vacance locative : certains biens immobiliers peuvent connaître des périodes sans locataires, ce qui pourrait réduire les revenus distribués. Les SCPI investissent toutefois généralement dans des actifs avec des contreparties financières solides, rentables et implantées depuis de nombreuses années.
• Risque de liquidité : la revente des parts de SCPI peut parfois être moins aisée, en fonction de la demande sur le marché secondaire.
• Risque de perte en capital : les SCPI représentent un investissement immobilier long terme impliquant un risque de perte en capital, et les revenus ne sont pas garantis.

Conclusion

Investir en SCPI depuis l'Espagne est une stratégie judicieuse pour diversifier un portefeuille immobilier tout en profitant des avantages fiscaux offerts par la convention entre la France et l'Espagne. Les perspectives 2025 demeurent attractives avec des rendements prévisionnels entre 6 % et 8 %, et l'Espagne elle‑même offre des opportunités d'investissement croissantes pour les SCPI internationales.

Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les démarches, les implications fiscales, les frais associés, et les risques avant de faire le premier pas. Un accompagnement par un conseiller spécialisé permet de sécuriser toute la chaîne et de réaliser une opération sûre, conforme et optimisée fiscalement.

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