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Investir en SCPI européenne via l’assurance vie : quels impacts fiscaux en 2026 ?
Investir en SCPI européenne via l'assurance vie : quels impacts fiscaux en 2026 ?
L'investissement en SCPI européenne via une assurance vie attire de nombreux épargnants grâce à sa fiscalité attractive et son potentiel de diversification géographique. Toutefois, ce choix peut aussi s'avérer désavantageux sur le plan fiscal si l'on ne maîtrise pas les règles applicables.
Voici une analyse détaillée et actualisée pour 2026 des implications fiscales d'un tel investissement, afin de vous aider à arbitrer entre SCPI françaises et SCPI européennes, en direct ou via assurance vie.
Fiscalité des SCPI en assurance vie : le cadre général
L'investissement en SCPI via un contrat d'assurance vie permet de bénéficier d'une fiscalité allégée en comparaison avec un achat en direct. En effet, l'imposition des revenus est reportée jusqu'au moment du rachat partiel ou total du contrat, les revenus étant capitalisés dans le fonds en euros ou les unités de compte.
Concrètement, tant qu'aucun rachat n'est effectué, il n'y a pas d'imposition annuelle sur les revenus des SCPI détenues via l'assurance vie, ce qui améliore la capitalisation à long terme du contrat.[1][2]
Les avantages fiscaux de l'assurance vie
- Abattement fiscal après 8 ans : 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple sur la part d'intérêts imposables.
- Taux réduit de prélèvements appliqué uniquement au moment des retraits : 24,7 % au total après 8 ans (7,5 % d'impôt dans la limite de l'abattement + 17,2 % de prélèvements sociaux), ou 30 % avant 8 ans via le prélèvement forfaitaire unique (12,8 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).[3][4]
- Transmission avantageuse en cas de succession, avec exonération jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans.[3]
Spécificités des SCPI européennes
Les SCPI européennes perçoivent des revenus immobiliers de source étrangère, ce qui modifie le régime fiscal habituel. Contrairement aux SCPI investies en France, ces revenus sont soumis à une convention fiscale internationale entre la France et le pays d'investissement.
En 2026, dans un contexte d'incertitudes fiscales, les SCPI européennes sont plébiscitées pour :
- leur fiscalité réduite par rapport à certains revenus fonciers français,
- leur rendement attractif, dépassant souvent 6 %,
- leur potentiel d'allègement fiscal pour les contribuables fortement imposés.[1][5][7]
SCPI européenne et assurance vie : quels risques fiscaux ?
L'absence de crédit d'impôt
Contrairement à un achat en direct, où l'investisseur peut bénéficier d'un crédit d'impôt sur les revenus de source étrangère, ce mécanisme n'existe pas en assurance vie. Cela peut entraîner une double imposition :
- l'impôt payé dans le pays d'investissement sur les loyers,
- puis l'imposition au retrait des fonds sur le contrat d'assurance vie (PFU ou barème + prélèvements sociaux).[2]
En pratique, les avantages fiscaux des conventions internationales sont souvent conservés par les assureurs vie et non restitués à l'épargnant, ce qui réduit l'efficacité fiscale de la SCPI européenne en assurance vie par rapport à une détention en direct.
Prélèvements sociaux et imposition différée
Si les SCPI françaises sont soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %) et à l'impôt sur le revenu chaque année en détention directe, ce n'est pas systématiquement le cas pour les SCPI européennes, dont les revenus ne sont pas imposés annuellement en France dans le cadre de l'assurance vie.
Cependant, à la sortie du contrat :
- les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent sur la part de gains,
- l'impôt sur le revenu ou le PFU s'applique selon l'ancienneté du contrat et le choix du contribuable.[1][2]
Ainsi, malgré la capitalisation des revenus dans le contrat, l'absence de crédit d'impôt peut rendre l'investissement en SCPI européenne via assurance vie moins avantageux à long terme qu'une détention en direct pour certains profils.
Comparaison : SCPI française vs SCPI européenne en assurance vie
| Critères | SCPI française en assurance vie | SCPI européenne en assurance vie |
|---|---|---|
| Fiscalité sur les revenus | Retenue à la source en France (17,2 %) | Imposition dans le pays d'investissement, non annuelle en France |
| Crédit d'impôt | Non applicable | Non applicable en assurance vie |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % appliqués à la sortie sur les gains | Variable selon la convention fiscale, puis 17,2 % à la sortie |
| Transmission | Exonération jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire | Exonération jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire |
Faut-il éviter d'investir en SCPI européenne via l'assurance vie ?
Pour qui ce placement est-il intéressant ?
L'investissement en SCPI européenne via une assurance vie peut rester pertinent dans plusieurs situations :
- Pour les épargnants recherchant une diversification géographique de leur patrimoine immobilier.
- Pour ceux qui souhaitent limiter l'impact des prélèvements sociaux annuels grâce à la non-imposition annuelle dans le contrat.
- Pour les personnes qui préparent une transmission de patrimoine et veulent profiter des abattements spécifiques de l'assurance vie.[1][2]
À éviter en cas d'optimisation fiscale
Ce placement est en revanche moins adapté pour les investisseurs qui cherchent à maximiser l'efficacité fiscale de leurs SCPI européennes. En l'absence de crédit d'impôt dans les contrats classiques, les avantages fiscaux des conventions sont le plus souvent conservés par les assureurs vie.
Une exception majeure existe toutefois : Corum Life. Sur ce contrat, l'assureur reverse à l'assuré le bénéfice de la convention fiscale, ce qui limite la double imposition. Conseil de l'auteur : une seule assurance vie permet de récupérer cet avantage fiscal : Corum Life.
Conclusion
L'investissement en SCPI européenne via une assurance vie présente de réels atouts patrimoniaux (capitalisation des revenus, fiscalité différée, transmission optimisée), mais aussi des limites fiscales à ne pas négliger. L'absence de crédit d'impôt et la double imposition potentielle peuvent réduire l'intérêt de ce montage, malgré les économies réalisées par rapport à une détention directe, qui peuvent atteindre près de 9 885 € sur 15 ans dans un exemple type.[3]
Avant d'investir, il est essentiel :
- d'évaluer vos objectifs patrimoniaux (revenus, capital, transmission),
- de comparer avec un investissement en direct,
- et d'étudier les caractéristiques précises du contrat d'assurance vie, notamment la prise en compte (ou non) de la convention fiscale, comme sur Corum Life.
À lire également :
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À retenir
Les SCPI européennes en assurance vie profitent d'une fiscalité différée et d'une transmission optimisée, tout en offrant souvent un rendement supérieur à 6 %. En contrepartie, l'absence de crédit d'impôt dans la plupart des contrats entraîne un risque de double imposition sur les revenus étrangers.
Pour un investisseur fortement imposé, la comparaison entre détention en direct et assurance vie est indispensable. Les contrats qui rétrocèdent la convention fiscale, comme Corum Life, se démarquent nettement et peuvent redonner tout son sens à ce montage.
Conseil de l'expert
En tant qu'expert en SCPI, je recommande de ne pas se limiter au couple " SCPI européenne + assurance vie " sans analyser le contrat support. Pour bénéficier pleinement de la fiscalité internationale, privilégiez les solutions où la convention fiscale est restituée à l'assuré. À ce jour, une seule assurance vie permet de récupérer cet avantage fiscal : Corum Life. Intégrez ce critère au même niveau que les frais, la qualité des SCPI et votre horizon de placement avant de trancher.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
