SCPI européenne en assurance vie : Un choix fiscal désavantageux ?

Investir en SCPI européenne via l'assurance vie : quels impacts fiscaux ?

L'investissement en SCPI européenne via une assurance vie attire de nombreux épargnants grâce à sa fiscalité attractive et son potentiel de diversification. Toutefois, ce choix peut-il être désavantageux sur le plan fiscal ? Voici une analyse détaillée des implications fiscales d'un tel investissement, actualisée pour 2025.

Fiscalité des SCPI en assurance vie : le cadre général

L'investissement en SCPI via un contrat d'assurance vie permet de bénéficier d'une fiscalité allégée en comparaison avec un achat en direct. En effet, l'imposition des revenus est reportée jusqu'au moment du rachat partiel ou total du contrat.

Les avantages fiscaux de l'assurance vie

• Abattement fiscal après 8 ans : 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple.
• Taux réduit de prélèvements sociaux appliqué uniquement au moment des retraits : 24,7 % au total après 8 ans (7,5 % d'impôt dans la limite de l'abattement + 17,2 % de prélèvements sociaux), ou 30 % avant 8 ans via le prélèvement forfaitaire unique (12,8 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
• Transmission avantageuse en cas de succession.

Spécificités des SCPI européennes

Les SCPI européennes perçoivent des revenus immobiliers provenant de l'étranger, ce qui modifie le régime fiscal habituel. Contrairement aux SCPI investies en France, ces revenus bénéficient d'une convention fiscale spécifique entre la France et le pays d'investissement. En 2025, dans un contexte d'incertitudes fiscales, les SCPI européennes sont plébiscitées pour leur potentiel d'allègement fiscal et de rendement net attractif.

SCPI européenne et assurance vie : quels risques fiscaux ?

L'absence de crédit d'impôt

Contrairement à un achat en direct, où l'investisseur peut bénéficier d'un crédit d'impôt sur les revenus de source étrangère, ce mécanisme n'existe pas en assurance vie. Cela peut entraîner une double imposition, notamment :

• L'impôt payé dans le pays d'investissement.
• L'imposition appliquée au moment du retrait des fonds sur le contrat.

Prélèvements sociaux et imposition différée

Si les SCPI françaises sont soumises aux prélèvements sociaux (17,2%), ce n'est pas systématiquement le cas pour les SCPI européennes. Certains pays appliquent un impôt à la source plus faible, mais l'absence de crédit d'impôt peut rendre l'investissement moins avantageux à long terme.

Comparaison : SCPI française vs SCPI européenne en assurance vie

Faut-il éviter d'investir en SCPI européenne via l'assurance vie ?

Pour qui ce placement est-il intéressant ?

L'investissement en SCPI européenne via une assurance vie peut rester pertinent dans certains cas :

• Pour ceux qui privilégient la diversification géographique.
• Pour les épargnants souhaitant limiter l'impact des prélèvements sociaux.
• Dans un cadre de transmission du patrimoine avec des abattements fiscaux.

À éviter en cas d'optimisation fiscale

Ce placement est moins adapté pour ceux qui cherchent à maximiser l'efficacité fiscale. En l'absence de crédit d'impôt, les avantages fiscaux de la convention fiscale sont conservés par les assureurs vie sauf pour Corum Life qui la reverse à l'assuré. 

Conclusion

L'investissement en SCPI européenne via une assurance vie présente des atouts, mais aussi des limites fiscales à ne pas négliger. L'absence de crédit d'impôt et la double imposition potentielle peuvent réduire l'intérêt de ce montage. Avant d'investir, il est essentiel d'évaluer les objectifs patrimoniaux et de comparer avec un investissement en direct.

À lire également : 

Quel est le barème d'impôt 2025 sur les revenus de 2024 ?

SCPI de rendement ou fiscale : quel placement est adapté ?