Tout savoir sur le crowdfunding immobilier en 2025

Le crowdfunding est un mode de financement participatif innovant mettant en relation des épargnants avec des porteurs de projet grâce à des plateformes dédiées. Il permet de collecter des fonds auprès d'un large panel d'investisseurs pour financer différents projets dans des secteurs variés.

Terme provenant du monde anglo-saxon, le crowdfunding, littéralement " financement par la foule ", a révolutionné le paysage des investissements en France grâce à la digitalisation. Depuis le 1er octobre 2014, l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) offre un cadre réglementaire favorable à son émergence et à sa popularisation. Le financement participatif offre une alternative au financement traditionnel des sociétés ainsi que l'accès à une nouvelle forme d'épargne pour les investisseurs.

Définition du crowdfunding

Le crowdfunding se développe rapidement via internet. Cet essor devient même un palliatif à l'inertie de certains établissements bancaires traditionnels, qui ne sont plus l'alpha et l'oméga du financement de l'économie. Ainsi, le crowdfunding permet de lever des fonds pour concrétiser un projet tangible dans l'économie réelle (technologique, immobilier, énergies renouvelables, etc.).

Toutefois, le financement participatif est, la plupart du temps, réalisé en complément des emprunts bancaires classiques tout en faisant adhérer une communauté à un projet et/ou à une philosophie.

Ici, les particuliers sont motivés par une démarche qui " a du sens " avec une espérance de gain intéressante à la fin. Le financement par le crowdfunding s'applique à toutes les sphères d'activités comme l'environnement, la création d'entreprise, la technologie, l'immobilier…

Fonctionnement du crowdfunding

Il existe principalement trois formes de financement participatif :

• Le don avec ou sans contreparties : idéal pour analyser en amont un marché. Les dons consolident les fonds propres et facilitent l'octroi ultérieur de prêts bancaires.
• L'investissement (crowdequity) : finance un projet grâce à la souscription de titres de capital dont la contrepartie est la participation aux bénéfices. L'investisseur se rémunère avec des dividendes ou les plus-values réalisées en cas de cession de ses titres, ou en obligations sous la forme d'intérêts.
• Le prêt (crowdlending) : permet de financer des projets via des prêts rémunérés. Ils sont concédés à titre gratuit ou payant et financent des dépenses comme les besoins de trésorerie, par exemple.

On distingue ainsi clairement :

• Crowdlending : vous prêtez de l'argent à une entreprise ou un projet, en échange d'intérêts et d'un remboursement du capital à l'échéance.
• Crowdfunding " don " : vous soutenez un projet avec ou sans contrepartie non financière (cadeau, prévente, invitation).
• Crowdequity : vous entrez au capital d'une société et espérez une plus-value ou des dividendes en cas de succès.

Vérifier la fiabilité de la plateforme de crowdfunding

Il est crucial de choisir une plateforme agréée en tant que Conseiller en Investissement Participatif (CIP). Prendre connaissance de l'ensemble de la documentation mise à disposition par la plateforme avant d'investir et avoir conscience des risques inhérents pour chaque investissement est essentiel.

Bien se renseigner sur :

• les modalités de sortie de son investissement (durée, liquidité, scénario de défaut),
• la qualité de l'analyse des projets (track record, taux de défaut, taux de retard),
• les frais prélevés par la plateforme.

À qui s'adresse le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier s'adresse principalement aux promoteurs ou marchands de biens qui souhaitent obtenir des levées de fonds pour mener à bien un projet de création ou développer un parc immobilier.

Il est fréquent que les banques traditionnelles ne suffisent pas à couvrir l'ensemble des frais. L'appel d'air généré par les plateformes permet d'alléger ou de refinancer une partie de leurs fonds propres injectés dans leurs opérations.

Investissement accessible à tous

Côté placement, le crowdfunding immobilier s'adresse à des particuliers mais aussi à des personnes morales souhaitant placer leur trésorerie sur du court terme, avec un sous-jacent tangible, dans un cadre de diversification patrimoniale.

Le crowdfunding immobilier est un placement idéal pour les investisseurs recherchant du rendement, sur une période relativement courte, avec un ticket d'entrée peu élevé, généralement de 1 000 €. Rappelons toutefois que les montants investis dans ces opérations doivent faire l'objet d'une stratégie de diversification ne remettant pas en cause l'organisation patrimoniale du foyer.

Le succès du format

Le marché du crowdfunding immobilier est guidé par trois types d'investissements : les opérations de marchand de biens, les opérations de construction (VEFA) et le financement d'acquisition d'actifs immobiliers. L'intérêt du porteur de projet d'avoir recours à ce type de financement réside dans la possibilité de refinancer ses fonds propres et d'en initier.

Le succès du crowdfunding immobilier repose sur sa capacité à répondre aux attentes des investisseurs modernes. Au premier semestre 2025, le crowdfunding français a levé 819 millions d'euros, contre 830 millions un an plus tôt, soit un léger recul de 1,3 %. Malgré cette baisse modérée, le secteur démontre une résilience dans un contexte économique tendu.

Le nombre de projets financés a bondi de 22 %, atteignant 56 359 initiatives soutenues au premier semestre 2025, contre 46 204 un an plus tôt, ce qui traduit une dynamique remarquable portée notamment par le crowdfunding en don et les énergies renouvelables.

En 2025, ce type de financement continue de séduire grâce à plusieurs facteurs clés :

• Accessibilité : avec un ticket d'entrée généralement fixé à 1 000 €, le crowdfunding immobilier est accessible à un large éventail d'investisseurs.
• Diversification : il permet de diversifier son portefeuille en investissant dans différents types de projets (résidentiel, commercial, tertiaire) et dans plusieurs zones géographiques.
• Rendements attractifs : les rendements varient selon les secteurs. Le prêt rémunéré affiche un rendement brut moyen de 11,34 % au premier semestre 2025, tandis que les énergies renouvelables proposent un rendement moyen de 7,45 %. Ces rendements attirent les investisseurs en quête de rentabilité à court terme.
• Innovation et transparence : en 2025, les plateformes de crowdfunding misent sur la transparence des informations et l'usage de la blockchain pour renforcer la confiance des investisseurs.
• Engagement sociétal : la montée des projets éco-responsables répond aux aspirations des investisseurs souhaitant soutenir des initiatives à impact positif.

La fiscalité

La fiscalité du crowdfunding immobilier reste un atout majeur pour les investisseurs en 2025. Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) reste à 30 %, incluant 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Cela représente une fiscalité souvent plus simple et compétitive par rapport à l'immobilier classique en direct.

Nouveautés fiscales en 2025 :

• Fiscalité verte : les projets immobiliers répondant à des critères de performance énergétique bénéficient d'un abattement fiscal de 10 % sur les plus-values réalisées.
• Élargissement du PEA-PME : depuis 2025, certains titres de crowdfunding immobilier sont éligibles au PEA-PME, offrant une exonération d'impôt sur le revenu pour les dividendes et plus-values, sous conditions de détention.

L'absence de soumission à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les investissements en crowdfunding immobilier constitue également un avantage supplémentaire.

Risques et points d'attention

Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte des risques. En 2025, les principaux risques identifiés sont :

• Risques opérationnels : retards de livraison, augmentation des coûts de construction ou commercialisation plus lente que prévu.
• Risques juridiques et réglementaires : évolution des normes de construction ou des lois fiscales pouvant impacter la rentabilité.
• Risques de défaut : en cas de faillite du promoteur ou du porteur de projet, l'investisseur peut perdre partiellement ou totalement son capital. Le secteur immobilier en particulier affiche des taux de défaut préoccupants.

Mesures de précaution en 2025 :

• Indice de risque obligatoire : depuis 2025, les plateformes doivent publier un indice de risque pour chaque projet, permettant aux investisseurs d'évaluer les probabilités de défaut ou de retard.
• Diversification : il est recommandé de diversifier ses investissements sur plusieurs projets et plateformes pour limiter les risques. Cette recommandation est d'autant plus pertinente que le marché reste concentré avec 5 plateformes représentant près de 50 % de la collecte totale.
• Vérification des agréments : s'assurer que la plateforme est agréée en tant que Conseiller en Investissement Participatif (CIP) et enregistrée à l'ORIAS.

Tendances du crowdfunding immobilier en 2025

• Montée en puissance du crowdfunding immobilier vert : le secteur du crowdfunding immobilier en 2025 voit une montée en puissance des projets écologiques et éco-responsables, en réponse à la demande croissante des investisseurs pour des projets alignés sur les Objectifs de Développement Durable (ODD). Les énergies renouvelables constituent un secteur particulièrement dynamique et résilient.
• Intégration de la blockchain : plusieurs plateformes de crowdfunding intègrent désormais la blockchain pour sécuriser les transactions et offrir une transparence accrue sur le suivi des investissements.
• Croissance des plateformes européennes : avec l'harmonisation des régulations en Europe grâce au Règlement européen sur le crowdfunding (ECSP), les plateformes françaises élargissent leur offre à l'échelle européenne, permettant aux investisseurs d'accéder à des projets dans plusieurs pays.
• Polarisation du marché : le crowdfunding français confirme sa place dans le financement alternatif, mais avec une polarisation marquée. Tandis que l'immobilier connaît des difficultés, le crowdfactoring pour les TPE et PME affiche une forte dynamique, et l'investissement en capital (crowdequity) recule fortement en raison de la crise persistante du financement des start-up.

État du marché immobilier en 2025

Le crowdfunding immobilier traverse une période de contraction. Au premier semestre 2025, la collecte immobilière a atteint 388,2 millions d'euros, en baisse de 15 % par rapport à la même période en 2024. Cette diminution reflète les difficultés persistantes du secteur, notamment dues aux taux d'intérêt encore élevés qui freinent les investissements.

Parallèlement, les retards de remboursement pèsent sur le secteur : entre 20 et 25 % du nominal financé accuse plus de 6 mois de retard, et 10 à 15 % des dossiers sont en procédure collective.

À l'inverse, d'autres secteurs du crowdfunding affichent une meilleure dynamique :

• le prêt reste la locomotive du financement participatif avec 679,5 millions d'euros collectés, soutenu notamment par le crowdfactoring à destination des TPE et PME et les projets liés à la transition énergétique ;
• les énergies renouvelables enregistrent une progression de 7 %, atteignant 159,5 millions d'euros, avec une résilience remarquable et très peu de pertes déclarées ;
• le don se maintient à 73,5 millions d'euros mais porte une hausse significative du nombre de projets, reflétant l'engagement des Français envers le financement solidaire et les initiatives locales.

Conclusion

Le crowdfunding immobilier, malgré les incertitudes économiques et les défis spécifiques du secteur immobilier, continue de démontrer sa résilience en 2025. Depuis 2015, le crowdfunding a financé 11,6 milliards d'euros en France, répartis entre 9,12 milliards en prêts, 1,356 milliard en dons et 1,143 milliard en investissements.

Le nombre de projets financés a explosé au premier semestre 2025, atteignant 56 359 initiatives, ce qui traduit l'importance croissante du financement participatif dans l'économie réelle.

Avec des régulations renforcées, une digitalisation accrue et une diversification des projets, le crowdfunding immobilier s'affirme comme une option d'investissement de choix pour diversifier son portefeuille tout en maximisant ses rendements, particulièrement dans les secteurs porteurs comme les énergies renouvelables et le financement des TPE et PME. Cependant, les investisseurs doivent rester vigilants face aux risques persistants du secteur immobilier et privilégier une stratégie de diversification rigoureuse.

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