Immobilier direct ou SCPI : quel choix en 2026 ?

En 2026, l'investissement immobilier reste un choix stratégique pour de nombreux particuliers. Parmi les options disponibles, il est possible d'acquérir un bien en direct ou d'opter pour une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Cet article, mis à jour avec les données 2025-2026, vous présente les caractéristiques de ces deux types d'investissement pour vous aider à faire le bon choix.

L'acquisition d'un bien en direct

Définition

L'achat en direct consiste à devenir propriétaire d'un bien immobilier, qu'il s'agisse d'un logement, d'un local commercial ou d'un terrain. Cet investissement peut être réalisé pour y habiter, le louer ou le revendre ultérieurement.

Avantages

Maîtrise : L'acquisition d'un bien en direct permet une gestion personnalisée et une prise de décision plus directe (choix du locataire, niveau de loyer, travaux, revente, etc.).

Valorisation : L'achat en direct offre un potentiel de plus-value à la revente si le marché immobilier évolue favorablement. En 2026, les rendements locatifs anticipés se situent en moyenne :

• entre 5 % et 6,5 % en périphérie parisienne ;
• autour de 6 % dans plusieurs métropoles régionales, selon l'emplacement et la qualité du bien.

Financement : Possibilité de recourir à un crédit immobilier pour financer l'achat. En 2025-2026, on observe :

• un taux moyen d'environ 3,12 % ;
• une durée moyenne de crédit proche de 250 mois ;
• une hausse d'environ 36,2 % des prêts immobiliers aux particuliers, signe d'un marché du financement en reprise.

Inconvénients

Gestion locative : L'acquisition d'un bien en direct implique la gestion des locataires, des impayés éventuels et des travaux d'entretien (rénovation énergétique, mises aux normes, réparations courantes).

Risque de vacance locative : Le propriétaire doit assumer le risque de ne pas trouver de locataire et d'avoir un bien vacant, ce qui pèse directement sur la rentabilité nette.

L'investissement en SCPI

Définition

Les SCPI sont des sociétés qui investissent dans l'immobilier locatif et redistribuent les revenus locatifs aux associés sous forme de dividendes. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et deviennent ainsi indirectement propriétaires des biens détenus par la société.

La part des actifs étrangers dans certaines SCPI a atteint environ 25 % en 2025, ce qui renforce la diversification géographique et l'exposition à des marchés plus dynamiques.

Avantages

Diversification : Les SCPI permettent d'investir dans plusieurs types de biens :

• bureaux ;
• commerces ;
• logements ;
• logistique ;
• santé (cliniques, EHPAD, résidences seniors, etc.).

Cette diversification permet de répartir le risque sur plusieurs actifs, y compris en Europe, où les rendements sont souvent supérieurs (par exemple, autour de 4,10 % pour les bureaux européens contre environ 1,87 % en France sur certains segments).

Gestion déléguée : La gestion locative est assurée par la société de gestion (recherche de locataires, encaissement des loyers, travaux, arbitrages). L'investisseur perçoit des revenus sans intervenir au quotidien.

Accessibilité : Les SCPI sont accessibles à partir de quelques milliers d'euros, ce qui permet d'investir dans l'immobilier avec un budget plus limité. Dans un marché à deux vitesses, ce sont souvent les SCPI dynamiques et diversifiées qui tirent leur épingle du jeu.

Inconvénients

Frais de gestion : Les SCPI facturent des frais de gestion et parfois des frais de souscription, qui peuvent diminuer la rentabilité nette de l'investissement. Les frais de gestion annuels se situent typiquement entre 9,6 % et 14,4 % des loyers encaissés selon les véhicules.

Risque de liquidité : La revente des parts de SCPI peut être plus difficile et prendre plus de temps que la vente d'un bien en direct, surtout en cas de baisse de la collecte. Malgré cela, la collecte est restée significative, autour de 4 à 4,5 milliards d'euros en 2025, illustrant l'attrait persistant de cette classe d'actifs.

Tableau comparatif Bien immobilier direct versus SCPI 

En synthèse, l'acquisition d'un bien immobilier en direct et l'investissement en SCPI présentent chacun des avantages et des inconvénients. Les données récentes indiquent :

• un rendement moyen des SCPI estimé autour de 4,5 % à 4,7 % en 2025 ;
• des performances supérieures à 6 % pour certaines des meilleures SCPI européennes diversifiées en 2024 ;
• des rendements locatifs en immobilier direct pouvant atteindre 6 % et plus dans certaines métropoles régionales en 2026, avec un risque de vacance et une gestion plus impliquante.

Le choix dépendra avant tout de vos objectifs de placement, de votre budget et de votre appétence pour la gestion immobilière :

• Pour un investissement personnalisé et une maîtrise totale (choix du bien, stratégie patrimoniale, optimisation fiscale), l'achat en direct peut être la solution.
• Si vous préférez déléguer la gestion, bénéficier d'une large diversification et accéder facilement à l'immobilier professionnel, les SCPI peuvent être un choix judicieux dans un marché stabilisé pour 2026.

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