Comment réduire son IFI grâce à l’immobilier financier en 2026

Plus que jamais, la pierre demeure le premier choix d'investissement des Français. Mais avec l'arrivée de l'IFI (impôt sur la fortune immobilière), la facture s'annonce salée pour les particuliers. Heureusement, il existe plusieurs solutions pour réduire ou éviter l'IFI, dont le seuil d'assujettissement reste fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable au 1er janvier 2026, avec un barème progressif débutant dès 800 000 €.

Le barème de l'IFI 2026 est le suivant :

• 0 % jusqu'à 800 000 € ;
• 0,50 % de 800 000 € à 1,3 million € ;
• 0,70 % de 1,3 million € à 2,57 millions € ;
• 1 % de 2,57 millions € à 5 millions € ;
• 1,25 % de 5 millions € à 10 millions € ;
• 1,50 % au-delà de 10 millions €.

Rappelons que l'IFI est tout simplement l'ISFI. Emmanuel Macron aurait dû l'appeler ainsi. Et il existe de nombreuses façons de sortir une partie de son patrimoine de l'IFI : il suffit d'être un peu dynamique dans sa façon de faire et de recourir à des solutions financières ou de démembrement adaptées.

Le crowdfunding immobilier 

Le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus les épargnants. Rappelons que cela consiste au financement de projets de promotion immobilière via des plateformes spécialisées. Il s'agit d'une opération financière et non immobilière, ce qui en fait une manière de contourner l'IFI, puisque les titres financiers ne sont pas inclus dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.

Sur le plan fiscal, le crowdfunding immobilier est soumis au régime du prélèvement forfaitaire unique (PFU), dit " flat tax ", depuis le 1er janvier 2018. Concrètement, les gains sont imposés à hauteur de 30 %, comprenant 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les contribuables ont également la possibilité d'opter pour une imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu si cela est plus avantageux pour eux.

En pratique, le particulier avance une partie des fonds aux promoteurs, sous forme de prêt ou d'obligation, une mise initiale qui sera remboursée à l'échéance du projet. Le placement initial est assorti d'intérêts perçus tout au long de la période de souscription ou in fine, selon la structuration de l'opération.

Le rendement prévisionnel du marché du crowdfunding immobilier est de l'ordre de 9,7 % annuel selon le baromètre semestriel de Fundimmo et HelloCrowdfunding. Il varie toutefois suivant la typologie des projets financés : résidentiels, aménagement, marchands de biens, etc. Pour accéder à ce type d'investissement, les particuliers doivent se rendre sur une plateforme de crowdfunding immobilier agréée.

Le conseil MeilleureSCPI.com : Attention au risque de perte en capital qui est très important sur ce type d'investissement. Diversifiez vos opérations, limitez les montants par projet et privilégiez les plateformes disposant d'un historique solide.

Les fonds de capital immobilier

Les investisseurs français peuvent également se tourner vers les fonds de capital immobilier pour échapper à l'IFI. Il s'agit cette fois-ci de financer des opérations de construction, de restructuration ou de transformation d'immeubles, ou encore des opérations de marchands de biens. Une fois les actifs immobiliers revalorisés et repositionnés sur le marché, leur revente génère une plus-value potentielle pour le fonds et donc pour les investisseurs.

À titre d'exemple, chez Horizon AM, le taux de rendement interne (TRI) pour le fonds Performance Pierre 4 est de l'ordre de 6 % net annuel. Pour rappel, Horizon Asset Management est un spécialiste de l'immobilier non coté en France et en Allemagne.

Comme il s'agit d'une opération financière avant tout, les fonds placés sont exclus de l'assiette de l'IFI. Les fonds de capital immobilier donnent accès à diverses solutions, notamment :

• une réduction d'impôt sur le revenu pouvant atteindre 18 % des sommes investies, selon le cadre fiscal utilisé ;
• une éligibilité possible au PEA ou PEA-PME, ouvrant droit à une exonération d'impôt sur les plus-values pour une détention supérieure à 5 ans (hors prélèvements sociaux) ;
• une diversification du patrimoine immobilier via des véhicules gérés par des sociétés de gestion spécialisées.

Le conseil MeilleureSCPI.com : Attention à bien regarder l'historique des performances sur des fonds similaires, la stratégie d'investissement, les frais et les conditions de sortie (durée de blocage, liquidité, pénalités).

La nue-propriété en SCPI

Si l'investissement en SCPI est déjà bien connu, l'investissement en démembrement de parts de SCPI est encore peu répandu. C'est pourtant une solution idéale pour les contribuables fortement soumis à l'IFI. Il s'agit d'un investissement à long terme permettant de renoncer temporairement aux revenus des parts, en n'acquérant que la nue-propriété.

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire est exempté d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, puisqu'il ne perçoit pas les loyers (versés à l'usufruitier). Surtout, il ne déclare pas la valeur des parts en nue-propriété à l'IFI pendant toute la durée du démembrement : elles sont exclues de son patrimoine taxable.

C'est au terme du contrat que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Il sera alors soumis à l'impôt sur le revenu sur les revenus fonciers perçus, ainsi qu'à l'IFI si son patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros.

Outre l'avantage sur la fiscalité, acquérir des parts de SCPI en nue-propriété permet de profiter d'une réduction de 20 % à 35 % sur le prix d'acquisition des parts, selon la durée du démembrement. Le gain immédiat est donc lié à cette décote à l'achat. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et perçoit un rendement annualisé généralement compris entre 4 % et 5 % net de frais de gestion, en plus de la reconstitution automatique de la pleine propriété.

Le conseil MeilleureSCPI.com : Attention à la liquidité des parts pendant la période de démembrement. La revente avant terme est souvent complexe et peut se faire avec une décote importante.