Conseil de surveillance des SCPI : rôle, missions et enjeux en 2026

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d'investissement collectif qui permettent aux particuliers d'investir dans l'immobilier locatif sans les contraintes de gestion. Mais saviez-vous que chaque SCPI est dotée d'un conseil de surveillance ? Dans cet article, nous allons vous expliquer le rôle et les missions de cet organe de gouvernance, ainsi que son importance pour les associés, en intégrant les dispositions réglementaires actuelles issues des articles L. 214-86 et suivants du Code monétaire et financier, ainsi que du Règlement Général de l'AMF (articles 422-189 et suivants).

Le conseil de surveillance, un organe de gouvernance essentiel pour les SCPI

Le conseil de surveillance est un organe de gouvernance présent dans toutes les SCPI, conformément à la réglementation AMF. Il est composé de membres élus par les associés lors de l'assemblée générale annuelle. Le conseil de surveillance a pour mission de veiller à la bonne gestion de la SCPI par la société de gestion, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), et de représenter les intérêts des associés.

Cet organe assiste la société de gestion sans toutefois disposer d'un pouvoir décisionnaire dans la gestion opérationnelle de la SCPI, ce qui garantit une séparation claire entre surveillance et gestion, comme le prévoit l'instruction AMF DOC-2019-04. Il joue donc un rôle de contrôle, d'alerte et de recommandation, au service des porteurs de parts, dans un contexte où les SCPI doivent respecter un plan comptable spécifique (règlement comptable n°2016-03 du 15 avril 2016) et un règlement de déontologie du 13 juin 2011.

Les missions du conseil de surveillance

Le conseil de surveillance a plusieurs missions essentielles :

• Il contrôle la gestion de la société de gestion et s'assure que celle-ci respecte les intérêts des associés. Cette surveillance continue porte notamment sur la cohérence des stratégies d'investissement avec les objectifs fixés lors de l'assemblée générale, y compris les acquisitions d'immeubles ou de droits réels (nue-propriété, usufruit, etc.).
• Il valide les comptes annuels de la SCPI et examine attentivement les états financiers préparés par la société de gestion pour s'assurer de leur exactitude et de leur conformité aux normes comptables. Cette validation permet également de vérifier que les revenus distribués aux porteurs de parts sont correctement calculés, en lien avec les commissaires aux comptes.
• Il émet des avis et recommandations sur la gestion de la SCPI. Le conseil dispose d'un pouvoir consultatif qui lui permet de proposer des orientations stratégiques pour améliorer la performance du patrimoine immobilier ou optimiser la distribution des revenus potentiels.
• Il peut demander à la société de gestion un rapport détaillé sur la situation de la SCPI et opérer les vérifications et contrôles qu'il juge opportuns, conformément aux articles R. 214-130 et suivants du Code monétaire et financier.
• Il rend un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles, présenté lors de l'assemblée générale, avec ses observations ou commentaires sur le rapport établi par la société de gestion.
   

La composition du conseil de surveillance

Le conseil de surveillance est composé de membres élus par les associés lors de l'assemblée générale annuelle. Selon la réglementation AMF (articles 422-223 et suivants du Règlement Général), le nombre de membres varie entre 3 et 12, avec un minimum de 7 membres requis dans la plupart des cas, comme précisé dans les statuts de la SCPI.

Les membres du conseil de surveillance sont élus pour une durée fixée dans les statuts de la SCPI, généralement comprise entre 3 et 6 ans. À l'issue de leur mandat, ils peuvent solliciter un renouvellement en soumettant à nouveau leur candidature lors de l'assemblée générale. Ce système de rotation permet d'intégrer de nouveaux candidats et de maintenir une dynamique au sein du conseil, tout en préservant une expérience utile. La société de gestion est libre de rédiger les statuts dans les limites imposées par la législation.

Les membres du conseil ne contractent, en raison de leur fonction, aucune obligation personnelle ou solidaire en conséquence des engagements de la société. Ils ne répondent, envers la société et envers les tiers, que de leurs fautes personnelles dans l'exécution de leur mandat de contrôle.

La diversité des profils au sein du conseil, qui peut inclure des investisseurs individuels ou des professionnels de l'immobilier, de la finance ou du droit, permet d'apporter différentes perspectives sur la gestion de la SCPI, notamment dans un marché en recomposition en 2026.

Le rôle du conseil de surveillance dans la protection des intérêts des associés

Le conseil de surveillance joue un rôle essentiel dans la protection des intérêts des associés. Il est le garant de la bonne gestion de la SCPI par la société de gestion et veille à ce que les décisions prises soient conformes aux objectifs de préservation et de valorisation du capital des épargnants, y compris face aux risques de perte en capital ou de non-garantie de liquidité soulignés par l'AMF.

En surveillant les investissements immobiliers réalisés dans la pierre, le conseil contribue pleinement à la génération de revenus réguliers (sans qu'ils soient garantis) et à la transparence des informations financières, via des documents comme la note d'information visée par l'AMF. Cette surveillance continue renforce la confiance des investisseurs dans la SCPI et dans sa société de gestion.

Un exemple concret

Imaginons qu'une SCPI spécialisée dans les actifs logistiques européens souhaite acquérir des entrepôts en France et en Allemagne. La société de gestion a négocié le prix d'achat et a obtenu un taux de rendement intéressant. Cependant, certains associés estiment que le prix d'achat est trop élevé et que le rendement est insuffisant.

Le conseil de surveillance peut alors intervenir et demander à la société de gestion de revoir sa copie. Il peut également proposer aux associés de voter contre cette acquisition lors de l'assemblée générale, si l'opération lui semble contraire aux intérêts de long terme des porteurs de parts, en s'appuyant sur les contrôles prévus par la réglementation.

Conseil n°1 : participez à l'assemblée générale annuelle

En tant qu'associé d'une SCPI, il est important de participer à l'assemblée générale annuelle. C'est l'occasion de poser des questions à la société de gestion et au conseil de surveillance, mais également de voter les décisions importantes, y compris sur les objectifs de collecte fixés auprès de l'AMF.

Vous pouvez notamment présenter votre candidature pour devenir membre du conseil de surveillance. C'est une véritable responsabilité : vous représentez les associés et contribuez à la bonne gouvernance de la SCPI. En tant qu'expert en gestion de patrimoine, je suis favorable à une représentation active des associés, mais pas à une multiplication excessive des mandats de conseil de surveillance, car certaines personnes siègent déjà dans plusieurs conseils. Une gouvernance efficace repose sur des membres disponibles, impliqués et indépendants.

Conseil n°2 : suivez l'actualité de votre SCPI

Pour être informé des décisions prises par la société de gestion et le conseil de surveillance, il est important de suivre l'actualité de votre SCPI. Vous pouvez par exemple vous abonner à la newsletter de la société de gestion ou consulter régulièrement son site internet.

Pensez également à consulter le rapport annuel du conseil de surveillance présenté lors de l'assemblée générale : il synthétise les contrôles réalisés, les points de vigilance et les recommandations adressées à la société de gestion.

Conseil n°3 : comprenez la gouvernance de votre SCPI

La gouvernance d'une SCPI repose sur plusieurs acteurs complémentaires (gouvernance SCPI, société de gestion SCPI, contrôle SCPI) :

• la société de gestion, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui prend les décisions d'investissement et assure la gestion quotidienne ;
• le conseil de surveillance, qui contrôle, questionne et représente les associés ;
• les commissaires aux comptes, chargés d'une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI et des conventions passées entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.

Comprendre le rôle de chacun de ces acteurs vous permet de mieux appréhender le fonctionnement de votre investissement et d'évaluer la qualité de la gouvernance.

Tableau récapitulatif des missions du conseil de surveillance

En conclusion, le conseil de surveillance est un organe de gouvernance essentiel pour les SCPI. Il veille à la bonne gestion de la SCPI par la société de gestion et représente les intérêts des associés. En tant qu'associé, il est important de participer à l'assemblée générale annuelle et de suivre l'actualité de votre SCPI pour être informé des décisions prises par le conseil de surveillance et la société de gestion.

Cette implication active contribue à renforcer votre confiance dans la société de gestion et à garantir une meilleure transparence de votre investissement immobilier collectif en 2026.

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