CORUM USA : une première année de performance portée par l’immobilier américain

Une SCPI récente, déjà confrontée à la réalité des marchés. Lancée dans un contexte de resserrement monétaire mondial et de forte volatilité des devises, CORUM USA constitue une singularité dans l'univers des SCPI françaises. Son positionnement est clair : investir directement dans l'immobilier tertiaire américain, en assumant à la fois l'exposition économique et le risque de change. En 2025, première année pleine d'exploitation, la SCPI affiche un rendement* de 7,70 %, un niveau élevé qui dépasse largement son objectif initial de 4,5 % et mérite d'être analysé avec méthode.

Commercialisée depuis le 13 novembre 2024 avec un prix de part de 200 €, CORUM USA a rapidement capitalisé 25 millions d'euros fin 2024 et cible 90 % de son patrimoine en actifs américains (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.), les 10 % restants en zone euro. Cette stratégie opportuniste profite d'un marché immobilier américain dynamique, première puissance mondiale dans le secteur.

2025 : une performance marquée par l'effet dollar

La performance 2025 de CORUM USA est en partie soutenue par l'évolution favorable du dollar face à l'euro :

• Au lancement, 1 € = 1,06 $.
• Fin 2025, 1 € = 1,18 $.

Cette appréciation du dollar a contribué positivement aux revenus locatifs et à la valorisation des actifs exprimés en euros. Le dividende 2025 s'élève à 9,39 € par part (brut de fiscalité étrangère), en hausse de plus de 1 000 % par rapport à 2024, reflétant une distribution mensuelle fidèle à l'ADN de la société de gestion Corum L'Épargne.

Point de vigilance : la contribution exacte de l'effet devise à la performance globale n'est pas détaillée poste par poste dans les documents publics. De plus, cette performance 2025 ne constitue pas nécessairement un rythme de croisière, la SCPI étant encore en phase de construction de portefeuille.

Un portefeuille ciblé sur des actifs tertiaires américains

En 2025, CORUM USA réalise deux acquisitions immobilières (et une troisième mentionnée dans le bulletin T2‑2025), avec un rendement moyen à l'acquisition** de 7,08 %, aligné sur un objectif supérieur à 7 % pour l'année. Ces actifs tertiaires sont loués à des locataires solides, avec une attention portée à la durée des baux, la qualité des contreparties et la capacité de revalorisation.

Les investissements concernent notamment :

• New York (CVS) : actif orienté pharmacie et santé.
• Kyle, Texas : actif logistique ou commercial.
• Fresno, Californie : secteur santé, loué à Warm Springs avec un rendement à l'acquisition** de 7,00 %.

Cette diversification sectorielle (santé, commerce, logistique) contribue à diluer le risque locatif et à profiter des dynamiques économiques américaines.

Une évolution positive des valeurs d'expertise

Les premières valeurs d'expertise disponibles fin 2025 montrent une évolution globalement positive des immeubles détenus, traduisant une sélection prudente des actifs sans généralisation au marché américain entier :

Ces revalorisations s'inscrivent dans un contexte de baisse des taux directeurs aux États‑Unis, favorisant les transactions et les prix immobiliers.

Une SCPI exposée à un double moteur… et à un double risque

CORUM USA repose sur deux moteurs principaux :

• Les revenus locatifs issus du marché immobilier américain, opportuniste et innovant (15 % des brevets mondiaux).
• L'évolution du taux de change euro / dollar.

Cette configuration implique mécaniquement un potentiel de performance supérieur, mais aussi une volatilité plus élevée que celle d'une SCPI exclusivement européenne. La gestion expérimentée de Corum et une fiscalité optimisée sont des atouts, mais le risque de change reste un point de vigilance majeur.

Cette SCPI ne vise pas à remplacer une exposition immobilière européenne classique (comme CORUM Origin à 6,50 % en 2025 ou CORUM XL à 5,73 %), mais à compléter une allocation par une brique internationale différenciante.

Quelle place pour CORUM USA dans un portefeuille ?

CORUM USA s'adresse prioritairement aux épargnants qui :

• Disposent déjà de SCPI européennes ou françaises.
• Souhaitent diversifier leur exposition géographique.
• Acceptent une exposition au dollar.
• Investissent avec un horizon long terme (objectif TRI*** 10 ans : 4,5 %).

Elle peut trouver sa place :

• En pleine propriété.
• Ou via une assurance‑vie comme CORUM Life, afin de neutraliser partiellement la fiscalité des revenus.

Sur le marché secondaire, des décotes de 5‑15 % sont observées, avec des délais de revente de 1‑4 semaines, ce qui rappelle le caractère peu liquide de ce type de placement.

Une première année à lire avec prudence

La société de gestion le rappelle : la performance 2025 n'est pas représentative d'une performance stabilisée. CORUM USA est encore dans une phase de constitution de portefeuille, où :

• Les effets de change peuvent amplifier les résultats (à la hausse comme à la baisse).
• Les arbitrages d'actifs restent à venir.
• La régularité de la distribution ne peut pas encore être jugée sur une longue période.

Conclusion : une SCPI différenciante, du dollars dans son patrimoine

Avec un rendement* de 7,70 % en 2025, CORUM USA signe une entrée remarquée, portée par une sélection d'actifs ciblée, un contexte monétaire favorable et un dollar fort. Pour autant, cette SCPI doit être abordée comme une brique de diversification, et non comme un socle de portefeuille.

Il s'agit d'une opportunité internationale intéressante, avec la rigueur de Corum, à condition d'en comprendre précisément les moteurs de performance… et les risques associés, en particulier le risque de change et la volatilité potentielle des revenus.

*Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par la SCPI pour le compte de l'associé), versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de la SCPI.

**Rendement immobilier au jour de l'acquisition, à savoir le loyer annuel rapporté au prix d'acquisition tous frais inclus de l'immeuble (droits d'enregistrement et honoraire de commercialisation inclus). Le rendement des immeubles à leur acquisition ne prend pas en compte les frais de la SCPI et ne présage pas de sa performance annuelle.

***Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l’évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Il intègre également le fait que la valeur de l’argent évolue dans le temps : en effet, 1 € aujourd'hui vaut plus que 1 €
dans 1 an, car on peut immédiatement réinvestir cet euro et le faire fructifier.

Acheter des parts de SCPI CORUM est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement de long terme dont la liquidité est limitée. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Ce type de placement comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Par ailleurs, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier ainsi que du cours des devises.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000,00€, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

CORUM USA visa SCPI n°24-11 de l’AMF du 09 juillet 2024, est gérée par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.