CORUM USA : une première année de performance portée par l’immobilier américain

Une SCPI récente, déjà confrontée à la réalité des marchés. Lancée dans un contexte de resserrement monétaire mondial et de forte volatilité des devises, CORUM USA constitue une singularité dans l'univers des SCPI françaises. Son positionnement est clair : investir directement dans l'immobilier tertiaire américain, en assumant à la fois l'exposition économique et le risque de change. En 2025, première année pleine d'exploitation, la SCPI affiche un rendement de 7,70 %, un niveau élevé qui dépasse largement son objectif initial de 4,5 % et mérite d'être analysé avec méthode.

Commercialisée depuis le 13 novembre 2024 avec un prix de part de 200 €, CORUM USA a rapidement capitalisé 25 millions d'euros fin 2024 et cible 90 % de son patrimoine en actifs américains (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.), les 10 % restants en zone euro. Cette stratégie opportuniste profite d'un marché immobilier américain dynamique, première puissance mondiale dans le secteur.

2025 : une performance marquée par l'effet dollar

La performance 2025 de CORUM USA est en partie soutenue par l'évolution favorable du dollar face à l'euro :

• Au lancement, 1 € = 1,06 $.
• Fin 2025, 1 € = 1,18 $.

Cette appréciation du dollar a contribué positivement aux revenus locatifs et à la valorisation des actifs exprimés en euros. Le dividende 2025 s'élève à 9,39 € par part (brut de fiscalité étrangère), en hausse de plus de 1 000 % par rapport à 2024, reflétant une distribution mensuelle fidèle à l'ADN de la société de gestion Corum L'Épargne.

Point de vigilance : la contribution exacte de l'effet devise à la performance globale n'est pas détaillée poste par poste dans les documents publics. De plus, cette performance 2025 ne constitue pas nécessairement un rythme de croisière, la SCPI étant encore en phase de construction de portefeuille.

Un portefeuille ciblé sur des actifs tertiaires américains

En 2025, CORUM USA réalise deux acquisitions immobilières (et une troisième mentionnée dans le bulletin T2‑2025), avec un rendement moyen à l'acquisition de 7,08 %, aligné sur un objectif supérieur à 7 % pour l'année. Ces actifs tertiaires sont loués à des locataires solides, avec une attention portée à la durée des baux, la qualité des contreparties et la capacité de revalorisation.

Les investissements concernent notamment :

• New York (CVS) : actif orienté pharmacie et santé.
• Kyle, Texas : actif logistique ou commercial.
• Fresno, Californie : secteur santé, loué à Warm Springs avec un rendement à l'acquisition de 7,00 %.

Cette diversification sectorielle (santé, commerce, logistique) contribue à diluer le risque locatif et à profiter des dynamiques économiques américaines.

Une évolution positive des valeurs d'expertise

Les premières valeurs d'expertise disponibles fin 2025 montrent une évolution globalement positive des immeubles détenus, traduisant une sélection prudente des actifs sans généralisation au marché américain entier :

Ces revalorisations s'inscrivent dans un contexte de baisse des taux directeurs aux États‑Unis, favorisant les transactions et les prix immobiliers.

Une SCPI exposée à un double moteur… et à un double risque

CORUM USA repose sur deux moteurs principaux :

• Les revenus locatifs issus du marché immobilier américain, opportuniste et innovant (15 % des brevets mondiaux).
• L'évolution du taux de change euro / dollar.

Cette configuration implique mécaniquement un potentiel de performance supérieur, mais aussi une volatilité plus élevée que celle d'une SCPI exclusivement européenne. La gestion expérimentée de Corum et une fiscalité optimisée sont des atouts, mais le risque de change reste un point de vigilance majeur.

Cette SCPI ne vise pas à remplacer une exposition immobilière européenne classique (comme CORUM Origin à 6,50 % en 2025 ou CORUM XL à 5,73 %), mais à compléter une allocation par une brique internationale différenciante.

Quelle place pour CORUM USA dans un portefeuille ?

CORUM USA s'adresse prioritairement aux épargnants qui :

• Disposent déjà de SCPI européennes ou françaises.
• Souhaitent diversifier leur exposition géographique.
• Acceptent une exposition au dollar.
• Investissent avec un horizon long terme (objectif TRI 10 ans : 4,5 %).

Elle peut trouver sa place :

• En pleine propriété.
• Ou via une assurance‑vie comme CORUM Life, afin de neutraliser partiellement la fiscalité des revenus.

Sur le marché secondaire, des décotes de 5‑15 % sont observées, avec des délais de revente de 1‑4 semaines, ce qui rappelle le caractère peu liquide de ce type de placement.

Une première année à lire avec prudence

La société de gestion le rappelle : la performance 2025 n'est pas représentative d'une performance stabilisée. CORUM USA est encore dans une phase de constitution de portefeuille, où :

• Les effets de change peuvent amplifier les résultats (à la hausse comme à la baisse).
• Les arbitrages d'actifs restent à venir.
• La régularité de la distribution ne peut pas encore être jugée sur une longue période.

Conclusion : une SCPI différenciante, du dollars dans son patrimoine

Avec un rendement de 7,70 % en 2025, CORUM USA signe une entrée remarquée, portée par une sélection d'actifs ciblée, un contexte monétaire favorable et un dollar fort. Pour autant, cette SCPI doit être abordée comme une brique de diversification, et non comme un socle de portefeuille.

Il s'agit d'une opportunité internationale intéressante, avec la rigueur de Corum, à condition d'en comprendre précisément les moteurs de performance… et les risques associés, en particulier le risque de change et la volatilité potentielle des revenus.