SCPI Efimmo 1 : Investissements, arbitrages et stabilité au 2T 2025

Un trimestre sous le signe de la stabilité et de la diversification

Au 2e trimestre 2025, la SCPI Efimmo 1, gérée par Sofidy, affiche une dynamique marquée par de nouveaux investissements, des arbitrages créateurs de valeur et une gestion locative active. Dans un contexte de baisse des taux d’intérêt initiée par la Banque centrale européenne et de reflux de l’inflation en Europe, les conditions sont désormais plus favorables à l’immobilier de long terme.

La SCPI maintient son cap avec une capitalisation de 1 750 M€, répartie sur 251 immeubles représentant 1 444 unités locatives. Le taux de rendement interne (TRI) depuis l’origine s’élève à +8,63 % au 31 décembre 2024.

Les investissements du trimestre

Une opération phare aux Pays-Bas

Au cours du 2T 2025, 14,7 M€ ont été investis, avec une rentabilité immédiate moyenne de 8,9 %*. La SCPI a pris part à l’acquisition du centre commercial Stadshart Zoetermeer, situé près de La Haye, aux Pays-Bas.

Cet actif mixte, comptant plus de 55 000 m² de surfaces locatives, accueille près de 110 enseignes nationales et internationales (Primark, H&M, Media Markt, Albert Heijn, etc.) et bénéficie d’une fréquentation annuelle de plus de 8 millions de visiteurs. La participation d’Efimmo 1 représente 8,8 % de l’opération.

Diversification renforcée

La part des actifs autres que les bureaux (commerces, logistique, hôtellerie…) atteint désormais plus de 26 % du patrimoine. Depuis le début de l’année, le programme d’investissement cumule près de 37 M€, confirmant l’orientation vers des actifs résilients et générateurs de revenus.

Une politique d’arbitrages dynamique

Des actifs immobiliers, dont le potentiel de revalorisation avait déjà été pleinement exploité par la société de gestion ou qui ne correspondaient plus aux critères actuels d’investissement de la SCPI, ont été cédés. Ces ventes ont permis de dégager des plus-values et de réorienter le produit des cessions vers des actifs aux fondamentaux plus en adéquation avec la stratégie définie. Au cours du 2ᵉ trimestre 2025, les arbitrages ont atteint 10,1 M€, incluant la cession de six surfaces de bureaux et de deux surfaces d’activité, pour un total de 6 946 m². L’opération a généré une plus-value nette de fiscalité de 2,6 M€. Par ailleurs, au 30 juin 2025, la valeur des actifs placés sous promesse de vente s’élève à 7,4 M€.

Ces arbitrages s’inscrivent dans une gestion de portefeuille visant à renforcer la cohérence stratégique d’Efimmo 1. À fin juin 2025, la répartition du patrimoine illustre cet équilibre entre bureaux, commerces, logistique et ouverture européenne.

Répartition typologique et géographique du patrimoine

Au 30 juin 2025, le patrimoine d’Efimmo 1 affiche une forte diversification :

Répartition par typologie d’actifs :

• Bureaux : 73,6 %
• Commerces de centre-ville et milieu urbain : 5,2 %
• Autres locaux commerciaux : 9,2 %
• Éducation  : 4,5 %
• Divers : 7,5 %

Répartition géographique :

• France : 74,5 %
• Etranger : 25,5 %

Cette structuration illustre la volonté de la SCPI de maintenir une base solide sur les bureaux, tout en renforçant la présence dans des segments plus diversifiés comme le commerce et la logistique, et en consolidant son ouverture à l’international.

Gestion locative et taux d’occupation

Relocations et renouvellements

La société de gestion a mené 36 opérations locatives (renouvellements et relocations) sur 21 538 m² au 1er semestre 2025. Ces mouvements ont entraîné une baisse moyenne des loyers annuels de -7,5 %, mais permettent de sécuriser des flux locatifs sur des périodes fermes.

Quelques exemples marquants :

• Nantes (44) : relocation de 2 825 m² de bureaux, avec un loyer en hausse de +20 % par rapport au précédent bail.
• Boulogne-Billancourt (92) : relocation de 585 m² avec une baisse de -9 %.
• Villebon-sur-Yvette (91) : relocation d’un actif d’activité de 1 262 m², en baisse de -34 % du loyer.

Taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 87,61 % à fin juin 2025, légèrement en recul en raison de départs de locataires, mais reste soutenu au regard du contexte de marché.

Distribution et prévisions 2025

Un acompte trimestriel de 2,10 € par part a été versé fin juillet, auquel s’ajoute un dividende exceptionnel de 0,28 € par part prévu en septembre.

La distribution annuelle 2025 est estimée entre 9,15 € et 9,70 € par part, soit un taux de distribution prévisionnel non garanti compris entre 4,50 % et 4,75 % (brut de fiscalité).

En 2024, le taux de distribution avait atteint 5,07 %, intégrant une distribution exceptionnelle de plus-values.

Indicateurs financiers clés

Un contexte porteur pour la SCPI Efimmo 1

Avec une valeur de patrimoine de 1 705 M€, un endettement limité (20,5 % de la valeur du patrimoine) et une maturité moyenne de dette de 4 ans et 1 mois, Efimmo 1 conserve une structure financière équilibrée. La SCPI reste principalement exposée aux bureaux, mais sa diversification dans les commerces et la logistique lui permet de mieux résister aux cycles.

La dynamique d’investissement, conjuguée à une politique d’arbitrages créatrice de valeur, permet d’envisager une stabilité de la distribution en 2025, malgré un marché encore marqué par des ajustements.

Conclusion

Le 2e trimestre 2025 de la SCPI Efimmo 1 confirme la capacité de la société à :

• investir dans des actifs stratégiques (Stadshart Zoetermeer),
• générer des plus-values via ses arbitrages,
• maintenir une distribution attractive malgré un taux d’occupation en léger repli.

Cette stratégie diversifiée, associée à une gestion prudente de l’endettement, permet de renforcer la résilience d’Efimmo 1 dans un contexte de reprise progressive du marché immobilier.

*La rentabilité immédiate des actifs acquis par la SCPI n’est pas un indicateur fiable des performances futures de la SCPI et n’est pas garanti. Ce taux de rendement exprime le rapport entre les loyers annuels de l'actif à la date d'acquisition, et sa valeur d’acquisition frais inclus. Il peut évoluer après l'acquisition, et ne doit pas être confondu avec le taux de distribution.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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