SCPI Épargne Pierre Sophia : 19 M€ de capitalisation au 3T 2025

Une SCPI santé en phase de structuration au 30 septembre 2025

Au 30 septembre 2025, la SCPI Épargne Pierre Sophia affiche une capitalisation de 19 209 740 €, traduisant la poursuite de son développement après son lancement fin 2024. Cette évolution s’inscrit dans un contexte de constitution progressive d’un patrimoine immobilier spécialisé, centré sur les actifs de santé et les sciences de la vie, en France et en Europe.

Au cours du 3T 2025, la SCPI s’appuie sur une base de 572 associés, un taux d’occupation financier (TOF) de 100 %, et une collecte nette trimestrielle de 1,7 M€. Ces indicateurs traduisent un développement progressif, cohérent avec la phase de déploiement d’un véhicule encore récent sur le marché des SCPI spécialisées.

Une capitalisation portée à 19 209 740 € au 3T 2025

Évolution du capital depuis le lancement

L’évolution du capital de la SCPI Épargne Pierre Sophia montre une progression continue depuis fin 2024, sans retrait de parts enregistré sur le marché primaire.

* La capitalisation au 31/12/2024 est calculée sur la base de différents prix de souscription par part : 

• Du 01/10/2024 au 30/11/2024 : 200 € / part
• Du 01/12/2024 au 31/12/2024 : 209 € / part

Cette trajectoire reflète une collecte régulière, avec un ralentissement progressif attendu à mesure que le véhicule avance dans sa phase de structuration patrimoniale. Aucun retrait n’est constaté au 30 septembre 2025, et aucune part n’est en attente de retrait.

Une distribution trimestrielle inscrite dans la continuité

Revenus distribués au titre du 3T 2025

Au titre du troisième trimestre 2025, la SCPI a distribué un revenu net de 2,04 € par part, versé le 23 octobre 2025. Ce montant se compose notamment de revenus financiers de 0,69 € par part.

Le détail des distributions 2025 est présenté ci-dessous :

L’acompte du 3T 2025 ne reflète pas le revenu prévisionnel annuel. Les opérations en cours au 4T 2025 sont destinées à permettre le maintien d’une prévision de distribution annuelle de 13,20 € par part.

Un patrimoine orienté santé et sciences de la vie

Répartition sectorielle au 30/09/2025

Le patrimoine de la SCPI Épargne Pierre Sophia est intégralement positionné sur le secteur de la santé, avec une répartition sectorielle détaillée comme suit :

• Soins moyen terme : 87,95 %
• Soins court terme ambulatoire et autres actifs de santé : 12,05 %

Ces actifs comprennent notamment des maisons médicales, des centres de soins, ainsi que d’autres infrastructures liées à la chaîne de valeur des activités de santé.

Taille unitaire des actifs

L’intégralité des actifs détenus présente une valeur unitaire comprise entre 0 et 5 M€, représentant 100 % des valeurs vénales. Cette granularité vise à permettre une mutualisation du risque locatif et une meilleure liquidité potentielle à long terme.

Une diversification géographique franco-espagnole

Au 30 septembre 2025, la répartition géographique du patrimoine s’établit comme suit :

• France : 65,54 % des valeurs vénales
• Espagne : 34,46 % des valeurs vénales

Cette implantation européenne traduit une stratégie de diversification géographique progressive, en cohérence avec le positionnement santé de la SCPI et les opportunités identifiées sur ces marchés.

Une activité locative sans vacance financière

Taux d’occupation financier à 100 %

Le taux d’occupation financier (TOF) ressort à 100 % au 3T 2025. L’ensemble des locaux est occupé ou assimilé occupé au sens financier, incluant les valeurs locatives de marché pour les surfaces temporairement indisponibles.

Au cours du trimestre, 90 254 € de loyers ont été encaissés, sans mouvement locatif enregistré, hors acquisitions éventuelles.

Une durée moyenne ferme des baux de 11 ans

Les actifs détenus par la SCPI Épargne Pierre Sophia présentent une durée moyenne ferme des baux de 11 ans au 30 septembre 2025. Cette caractéristique est représentative des usages observés dans l’immobilier de santé, où les immeubles constituent un outil de travail central pour les exploitants.

Les premiers actifs acquis affichent des durées fermes résiduelles de 5 ans, 12 ans et 15 ans à la date de leur acquisition.

Une stratégie d’investissement structurée autour de la maîtrise du risque

La politique d’investissement repose sur une analyse approfondie des risques liés :

• aux revenus locatifs,
• au prix d’acquisition et au potentiel de valorisation,
• aux dépenses de travaux nécessaires au maintien des actifs.

Près de 100 dossiers sont étudiés pour chaque acquisition réalisée, intégrant des critères financiers et extra-financiers, afin de permettre la constitution d’un portefeuille immobilier cohérent dans le temps.

Données financières et conditions de souscription

Paramètres clés au 30/09/2025

• Prix de souscription : 220 € par part
• Prix de retrait : 198,00 € par part
• Commission de souscription : 26,40 € TTC (12 % TTC)
• Minimum de souscription : 20 parts lors de la première souscription
• Endettement : 0 €
• Taux d’endettement : 0 %

La SCPI ne recourt pas à l’endettement à ce stade de son développement.

Une démarche ESG intégrée

La SCPI intègre les enjeux ESG (Environnement, Social, Gouvernance) dans la gestion de son patrimoine. Une démarche est engagée afin de permettre l’obtention du label ISR avant fin 2025, en lien avec les pratiques environnementales et sociétales appliquées aux actifs détenus.

Synthèse : Les points structurants au 3T 2025

• Capitalisation de 19 209 740 €
• Collecte nette trimestrielle de 1 701 700 €
• TOF de 100 %
• 572 associés
• Durée moyenne ferme des baux de 11 ans
• Orientation exclusive santé et sciences de la vie
• Répartition géographique France / Espagne

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques. 

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