Assurance-vie ou SCPI en 2025 : quelle solution choisir pour votre patrimoine ?

Lorsqu'il s'agit de diversifier son patrimoine ou de se constituer des revenus complémentaires, deux solutions se distinguent souvent : l'assurance-vie et les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Ces deux produits ont des atouts spécifiques, mais lequel correspond le mieux à vos objectifs ? Voici un comparatif détaillé mis à jour avec les données 2025 pour vous aider à faire un choix éclairé.

1. Assurance-vie : un couteau suisse de l'épargne 

Avantages

• Fiscalité attractive : Après 8 ans, les gains bénéficient d'un abattement fiscal annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple).^[1][2]
• Flexibilité des supports : L'assurance-vie permet d'investir à la fois en fonds en euros (capital garanti) et en unités de compte (actions, obligations, SCPI, OPCI, etc.).
• Outil de transmission : Les primes versées avant 70 ans bénéficient d'une exonération jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire.
• Disponibilité des fonds : Contrairement à une idée reçue, l'épargne reste accessible à tout moment, même si des frais ou une fiscalité peuvent s'appliquer.

Inconvénients

• Rendements limités sur les fonds en euros : En 2025, les fonds en euros tournent autour de 2,50 % à 3–4 % nets selon les meilleurs contrats, peinant souvent à dépasser ce seuil.^[5][6]
• Risques liés aux unités de compte : Les supports plus dynamiques impliquent une exposition à la volatilité des marchés financiers.

Astuce : Pour maximiser le rendement de votre assurance-vie, pensez à diversifier vos unités de compte, en incluant notamment des SCPI ou des fonds thématiques.

2. SCPI : l'immobilier accessible à tous

Avantages

• Revenus réguliers : Les SCPI permettent de percevoir des revenus trimestriels sous forme de loyers, avec un rendement moyen brut d'environ 4,72 % en 2024 et des véhicules dépassant 6–7 % en 2025 (jusqu'à 9,52 % pour les meilleures comme Sofidynamic).^[7][8][10]
• Diversification géographique et sectorielle : Elles investissent dans divers actifs (bureaux, santé, logistique) à l'échelle nationale ou européenne.
• Accessibilité : À partir de quelques centaines d'euros, vous pouvez devenir investisseur.
• Avantage fiscal avec le déficit foncier : Certaines SCPI permettent de réduire l'imposition sur vos revenus fonciers.

Inconvénients

• Moins de liquidité : La revente des parts peut prendre plusieurs semaines ou mois.
• Frais d'entrée élevés : Les frais de souscription oscillent entre 8 et 12 %, bien que ceux-ci soient intégrés dans la stratégie long terme.
• Fiscalité sur les revenus fonciers : Les loyers perçus sont imposés comme des revenus classiques (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf si vous optez pour un investissement via une assurance-vie ou un PEA.^[2]

Astuce : Pour optimiser votre investissement en SCPI, privilégiez les supports logés dans une assurance-vie ou optez pour des SCPI européennes, souvent exonérées de prélèvements sociaux.

3. Assurance-vie vs SCPI : Tableau comparatif 

4. Combiner assurance-vie et SCPI : une stratégie gagnante ?

Pour ne pas avoir à choisir entre ces deux solutions, vous pouvez opter pour un investissement en SCPI au sein de votre assurance-vie. Cette combinaison offre plusieurs avantages :

• Fiscalité avantageuse des gains (PFU ou abattement après 8 ans) ;
• Diversification accrue des actifs ;
• Réduction des prélèvements sociaux pour les SCPI européennes, avec des rendements nets de l'ordre de 3,5 % à 4,5 % via assurance-vie contre 4,5 % à 5,5 % en direct.^[2]

Exemple pratique : Avec un contrat d'assurance-vie multisupport comme Netlife 2 ou CORUM Life, vous pouvez allouer une partie de votre épargne sur des SCPI telles qu'Iroko Zen (sans frais d'entrée), Corum Origin (TRI 6,93 % depuis création), Pierval Santé, Remake Live, ActivImmo ou Epargne Pierre, tout en bénéficiant de la souplesse de l'assurance-vie.^[3][4]

5. Comment choisir ? Les questions à se poser 

• Quels sont mes objectifs ? (Épargne à court terme, revenus réguliers, préparation de la retraite)
• Quelle est ma tolérance au risque ? (fonds en euros pour la sécurité, SCPI pour la rentabilité)
• Ai-je besoin de liquidité ? (assurance-vie pour les projets à court terme, SCPI pour le long terme)
• Ma fiscalité est-elle optimisée ? (SCPI européennes ou intégrées dans une assurance-vie)

En conclusion, l'assurance-vie et les SCPI ne s'opposent pas mais se complètent. Les deux sont complémentaires et tout dépend de vos objectifs, de votre mode de détention (direct, assurance-vie, PEA, démembrement) et de votre capacité d'épargne. Il ne faut pas être dogmatique : construisez une stratégie sur mesure en combinant intelligemment ces deux solutions.

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