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Pleine propriété, nue-propriété et usufruit : bien comprendre le démembrement en 2026
Comprendre les notions de propriété immobilière
En droit français, la propriété d'un bien immobilier peut être décomposée en plusieurs droits distincts. L'article 544 du Code civil définit la propriété comme " le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ".
Cependant, ce droit peut être scindé en deux grandes composantes, selon le Code civil (articles 578 à 624 en vigueur au 1er janvier 2026) :
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le transmettre) et la possession juridique des murs.
- L'usufruit : le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, incluant l'usage (usus : habiter ou utiliser le bien) et la jouissance des fruits (fructus : percevoir les revenus comme les loyers).
Lorsqu'une personne détient à la fois la nue-propriété et l'usufruit, elle possède la pleine propriété.
Cette distinction est centrale dans de nombreuses stratégies patrimoniales, notamment dans le cadre des donations, de l'investissement immobilier et des SCPI en démembrement. Bien comprendre ces différences peut vous faire gagner beaucoup d'argent.
La pleine propriété : Le droit complet
Définition
La pleine propriété correspond à la détention conjointe de la nue-propriété et de l'usufruit. Elle confère à son titulaire la totalité des droits sur le bien :
- Droit d'usage (usus) : habiter ou utiliser le bien.
- Droit de jouissance (fructus) : percevoir les revenus (ex. loyers).
- Droit de disposition (abusus) : vendre, donner, hypothéquer, transmettre.
Exemple
Un particulier qui possède un appartement dont il perçoit les loyers, qu'il peut habiter ou céder à tout moment, est titulaire de la pleine propriété.
La nue-propriété : Le droit de disposer
Définition
La nue-propriété est le droit de disposer du bien, sans en avoir la jouissance immédiate.
Le nu-propriétaire ne peut ni habiter le bien ni percevoir de revenus locatifs tant que subsiste l'usufruit, mais il détient la propriété juridique des murs et peut vendre sa part (avec accord de l'usufruitier pour une vente en pleine propriété).
Intérêt patrimonial
- Permet de préparer une transmission progressive (ex. donation de la nue-propriété aux enfants).
- Réduction de la valeur taxable à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), puisque le nu-propriétaire n'est pas redevable des impôts liés au bien (taxe foncière et taxe d'habitation payées par l'usufruitier).
- Achat à prix réduit : la nue-propriété d'un bien coûte moins cher que la pleine propriété, grâce à une décote liée à la valeur de l'usufruit (ex. pour un usufruit de 20 ans, décote de 46 % selon le barème usufruit/nue-propriété, calculée comme 100 % moins 2 fois 23 %).
Exemple
Un parent peut donner la nue-propriété d'un appartement à son enfant tout en conservant l'usufruit. L'enfant deviendra plein propriétaire au décès du parent, sans droits de succession supplémentaires.
L'usufruit : Le droit d'usage et de revenus
Définition
L'usufruit est le droit de jouir d'un bien (habiter un logement, cultiver une terre) et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes pour des parts de SCPI).
L'usufruit peut être :
- Temporaire (durée déterminée, souvent 15 à 20 ans dans les programmes immobiliers).
- Viager (jusqu'au décès de l'usufruitier).
Droits et obligations
- Droit d'occuper le bien ou de le louer.
- Obligation d'entretien courant du bien.
- Interdiction de vendre le bien sans l'accord du nu-propriétaire.
Exemple
Un investisseur peut acquérir l'usufruit temporaire de parts de SCPI pour une durée de 10 ans. Durant cette période, il perçoit les revenus distribués, puis les parts reviennent au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit.
Comparatif : Pleine propriété, nue-propriété, usufruit
| Éléments | Pleine propriété | Nue-propriété | Usufruit |
|---|---|---|---|
| Droits sur le bien | Usage, jouissance, disposition | Disposition uniquement | Usage et jouissance uniquement |
| Revenus locatifs | Oui | Non | Oui |
| Transmission | Transmission classique (donation/succession) | Souvent utilisée pour préparer une donation | Extinction à la fin de l'usufruit |
| Valeur fiscale (IFI) | 100 % du bien | Pas redevable | Redevable sur 100 % du bien |
| Intérêt principal | Liberté totale | Optimisation fiscale et transmission (décote d'achat, absence d'impôts fonciers) | Revenus immédiats à moindre coût |
Exemple concret d'application
Un investisseur achète un appartement d'une valeur de 200 000 € :
- En pleine propriété : il paie 200 000 €, peut habiter le bien, le louer, et percevoir les loyers.
- En nue-propriété (ex. 60 % de la valeur pour 15 ans, soit 120 000 €, ou 54 % pour 20 ans, soit 108 000 € selon barème) : il ne perçoit pas les loyers pendant la durée, mais au terme, il récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
- En usufruit (ex. 40 % de la valeur pour 15 ans, soit 80 000 €) : il perçoit les loyers pendant la durée, mais ne détient pas le bien à l'issue.
Cet exemple illustre l'intérêt pour des profils d'investisseurs différents :
- Le nu-propriétaire vise une valorisation patrimoniale à long terme.
- L'usufruitier recherche des revenus immédiats.
- Le plein propriétaire conserve l'ensemble des droits.
Les SCPI et le démembrement de propriété
Intérêt du démembrement appliqué aux SCPI
Les SCPI permettent aussi d'investir en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit.
- Nue-propriété : acquisition avec une décote (ex. 35 % pour 10 ans), absence de fiscalité sur les revenus pendant la durée du démembrement, récupération des parts en pleine propriété à terme sans taxation supplémentaire.
- Usufruit : perception immédiate des revenus distribués par la SCPI, stratégie privilégiée par les entreprises cherchant à optimiser leur trésorerie.
Pleine propriété : perception régulière des revenus, stratégie classique.
Exemple SCPI
Un investisseur achète 100 000 € de parts de SCPI en nue-propriété pour 10 ans avec une décote de 35 %. Il débourse donc 65 000 €. Au terme des 10 ans, il récupère des parts en pleine propriété valant 100 000 €, sans fiscalité sur les revenus pendant la durée du démembrement.
Conclusion
La distinction entre pleine propriété, nue-propriété et usufruit est essentielle pour structurer une stratégie patrimoniale adaptée.
- La pleine propriété donne une liberté totale mais implique un coût immédiat plus élevé.
- La nue-propriété favorise la transmission et l'optimisation fiscale (décote, absence d'impôts fonciers).
- L'usufruit procure des revenus immédiats mais sur une durée limitée.
Ces mécanismes, largement utilisés dans l'immobilier et les SCPI (démembrement temporaire), permettent d'adapter l'investissement à des objectifs variés : transmission, revenus complémentaires, valorisation long terme.
À retenir
La propriété immobilière se décompose en nue-propriété (les murs) et usufruit (l'usage et les revenus). Les combiner donne la pleine propriété.
En pratique, la nue-propriété permet de transmettre à moindre coût et de profiter d'une décote d'achat, tandis que l'usufruit offre des revenus immédiats en contrepartie d'une durée limitée du droit.
Appliqué aux SCPI, le démembrement devient un puissant outil d'optimisation fiscale et de gestion de trésorerie. Bien comprendre ces différences peut vous faire gagner beaucoup d'argent.
À lire également :
Les impôts payés par le nu-propriétaire : Guide complet
Conseil de l'auteur
En tant qu'expert en patrimoine, je vous recommande de bien comprendre la différente entre la nue propriété, l'usufruit et la pleine propriété. Bien comprendre ces différences peut vous faire gagner beaucoup d'argent, surtout si vous anticipez vos objectifs patrimoniaux sur 10 à 20 ans. N'hésitez pas à retrouver notre guide du démembrement sur Monujo.
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
