TRI immobilier et SCPI : comprendre le taux de rentabilité interne en 2025

Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur financier clé utilisé pour mesurer le rendement global d'un investissement en prenant en compte l'ensemble des flux de trésorerie générés (entrées et sorties) tout au long de la durée de détention. Le TRI est un outil d'analyse financière essentiel qui permet aux investisseurs de comparer différentes options d'investissement et de prendre des décisions éclairées.

Dans cet article, nous expliquons en détail ce qu'est le TRI, comment il se calcule et comment il est utilisé dans le domaine de l'immobilier locatif et, plus particulièrement, pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) comme celles présentées sur meilleurescpi.com.

Qu'est-ce que le TRI ?

Le taux de rendement interne est un taux qui prend en compte :

• les flux de trésorerie générés par un investissement sur une période donnée (loyers, charges, travaux, frais, etc.) ;
• la valeur de revente finale de cet investissement ;
• le temps écoulé entre chaque flux (valeur temps de l'argent).

Le TRI mesure donc la rentabilité réelle d'un investissement en intégrant à la fois le montant investi, la durée de détention et les flux intermédiaires. Il est particulièrement utile pour comparer des investissements à long terme tels que :

• des projets immobiliers (achat locatif, immeuble de rapport, rénovation, etc.) ;
• des investissements en SCPI ;
• des investissements en entreprise (projets, private equity, etc.).

Concrètement, le TRI permet de comprendre la profitabilité globale d'un investissement en intégrant :

• l'évolution de la valeur immobilière ;
• les revenus locatifs perçus ;
• la revente finale (plus-value ou moins-value).

Avis de l'expert : le TRI est un véritable indicateur de la performance globale. Dans le cas des SCPI, il reflète à la fois les dividendes versés et la revalorisation ou la dévalorisation potentielle des parts sur la durée.

Comment calculer le TRI ?

Le calcul du TRI est basé sur le concept de la valeur temps de l'argent, qui prend en compte le fait que 1 € aujourd'hui n'a pas la même valeur que 1 € demain. On actualise donc les flux futurs pour les ramener à une valeur d'aujourd'hui.

Le TRI est calculé en résolvant l'équation qui égalise la valeur actuelle nette (VAN) des flux de trésorerie futurs et l'investissement initial.

Formule de calcul du TRI :

0 = ∑[Flux de trésorerie à la période t / (1 + TRI)^t] - Investissement initial

t représente la période de temps (année, trimestre, mois, etc.).

Le flux de trésorerie à la période t correspond au montant net des entrées et sorties d'argent à cette période.

En pratique, cette équation est résolue de manière itérative à l'aide d'un tableur (Excel, Google Sheets) ou d'une calculatrice financière.

Les fonctions Excel pour calculer le taux de rendement interne (TRI)

Excel offre plusieurs fonctions permettant de calculer le taux de rendement interne en fonction des flux de trésorerie et de leur périodicité. Ces outils sont très utiles pour simuler des investissements immobiliers ou en SCPI.

TRI(plage_valeurs) 

Cette fonction calcule le taux de rendement interne pour une série de flux de trésorerie périodiques et réguliers.

• L'investissement initial doit être saisi en négatif, suivi des flux de trésorerie futurs en positif.
• Les flux doivent être espacés de manière régulière (par exemple chaque année ou chaque trimestre).

TRI.PAIEMENTS(plage_valeurs, estimation) 

• Fonction similaire à TRI(), mais permettant d'affiner l'estimation du TRI en ajoutant une hypothèse initiale.
• Utile lorsque la convergence du calcul est difficile ou lorsque les flux sont atypiques.

TRI.PAIEMENTS.MULTI(plage_valeurs, estimation) (version plus avancée) :

• Adaptée pour des flux de trésorerie irréguliers, mais toujours périodiques.
• Offre une meilleure précision pour les calculs complexes (projets avec phases de travaux, refinancement, etc.).

TRIM(plage_valeurs, plage_dates) (ou XIRR() en anglais) :

• Permet de calculer le TRI lorsque les flux de trésorerie ne sont pas espacés de manière régulière.
• Exige, en plus des flux, une colonne avec les dates correspondantes.
• Idéal pour les investissements en SCPI où les revenus peuvent être versés à des intervalles irréguliers (par exemple pour la distribution de plus-value ou des acomptes exceptionnels).

Qu'est-ce qu'un bon TRI ?

Un bon Taux de Rentabilité Interne (TRI) est relatif et dépend :

• du type d'investissement (immobilier résidentiel, bureaux, SCPI, actions, obligations, etc.) ;
• du profil de risque de l'investisseur ;
• du coût du capital ou du taux de rendement minimal exigé.

En règle générale, un TRI est jugé attractif lorsqu'il dépasse le coût du capital et les placements sans risque (livrets, fonds monétaires, obligations d'État).

En 2025, dans le contexte français :

• les taux d'intérêt se stabilisent autour de 3 % à 3,3 % ;
• le marché immobilier montre une reprise avec une hausse des transactions d'environ +15 % ;
• les rendements locatifs dans les villes moyennes (Marseille, Nantes, Lille, etc.) atteignent souvent 6,2 % à 8 %.

Dans ce contexte, un TRI supérieur à 6 % est fréquemment considéré comme attractif pour un investissement immobilier ou en SCPI, surtout si le risque est maîtrisé.

Sur le long terme, les analyses historiques montrent :

• un TRI moyen supérieur à 10 % pour le logement parisien sur 40 ans ;
• un TRI autour de 7,5 % pour l'immobilier direct en France et pour les SCPI.

Un bon TRI reflète non seulement une rentabilité attrayante, mais aussi une gestion efficace des flux de trésorerie et des risques associés, en intégrant des notions clés comme rendement locatif, plus-value et diversification patrimoniale.

* en fin 2025, avec un rendement locatif brut moyen national autour de 5,2 %

Comment comprendre le TRI ?

Comprendre le TRI implique de saisir son essence : il s'agit du taux qui égalise la valeur actuelle nette (VAN) des flux de trésorerie futurs à l'investissement initial.

• Un TRI positif signifie que l'investissement génère plus de valeur qu'il n'en coûte.
• Un TRI négatif indique au contraire que l'investissement détruit de la valeur.

Le TRI prend en compte :

• le timing des flux (moment où les loyers, travaux, revente interviennent) ;
• la régularité des flux de trésorerie ;
• la durée de détention de l'actif.

En 2025, avec :

• une stabilisation des prix immobiliers dans de nombreuses zones ;
• une hausse des loyers de +3 % à +5 % dans les zones tendues (Paris, Lyon, Marseille, etc.) ;
• des rendements locatifs supérieurs à 6 % dans plusieurs villes moyennes,

les investisseurs doivent rester vigilants sur les hypothèses utilisées pour calculer le TRI. Des projections trop optimistes sur :

• la hausse des loyers ;
• la plus-value à la revente ;
• ou la stabilité des charges,

peuvent conduire à une surestimation du TRI et donc à une décision d'investissement biaisée.

Pour l'investisseur, la règle reste simple : plus le TRI est élevé, plus l'investissement est potentiellement rentable, à condition que les hypothèses soient réalistes et que le risque soit maîtrisé.

Comment interpréter la VAN et le TRI ?

La Valeur Actuelle Nette (VAN) et le Taux de Rentabilité Interne (TRI) sont deux outils complémentaires dans l'analyse de la faisabilité et de la rentabilité d'un investissement.

La VAN représente la différence entre :

• la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs générés par l'investissement ;
• et le coût initial de cet investissement.

Une VAN positive indique que l'investissement crée de la valeur, une VAN négative qu'il en détruit.

Le TRI, lui, est le taux de rendement qui rend la VAN égale à zéro.

Interpréter conjointement la VAN et le TRI permet :

• d'évaluer la rentabilité absolue (montant de valeur créée via la VAN) ;
• et la rentabilité relative (taux de rendement via le TRI).

En 2025, il est essentiel de tenir compte :

• des incertitudes économiques ;
• des taux d'intérêt autour de 3 % à 3,3 % ;
• de la hausse des coûts de rénovation dans le BTP (environ +15 % en moyenne) ;
• et d'une demande locative soutenue dans de nombreuses zones.

Comparer la VAN et le TRI entre plusieurs projets permet de :

• prioriser les investissements ;
• allouer plus efficacement son capital ;
• choisir les projets qui maximisent la valeur créée tout en respectant la tolérance au risque de l'investisseur.

Le TRI dans l'immobilier

Le TRI est un indicateur central pour l'investissement immobilier. Il permet de mesurer la rentabilité globale d'un projet immobilier sur une période donnée en intégrant :

• les loyers perçus (nets de charges et de vacance locative) ;
• les coûts d'entretien et de travaux (rénovation énergétique, mise aux normes, etc.) ;
• les frais annexes (notaire, gestion, financement) ;
• la valeur de revente finale du bien (plus-value ou moins-value).

En 2025, les grandes tendances du marché immobilier français sont marquées par :

• une reprise confirmée après la phase de correction des prix ;
• des rendements locatifs moyens autour de 5,2 % au niveau national ;
• des opportunités de rendement jusqu'à 8 % dans certaines villes moyennes ou marchés de niche ;
• une montée en puissance des réglementations environnementales (diagnostics, rénovation énergétique) ;
• une demande locative soutenue liée à la mobilité professionnelle et aux difficultés d'accès à la propriété.

Le TRI permet d'agréger ces paramètres en un seul indicateur de performance, très utile pour comparer :

• un investissement locatif direct ;
• un investissement via SCPI ;
• ou d'autres supports (OPCI, foncières cotées, etc.).

Le TRI et les SCPI

Le taux de rentabilité interne est particulièrement utilisé pour évaluer la performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Les SCPI sont des fonds immobiliers gérés par une société de gestion qui investit dans différents types d'actifs :

• bureaux ;
• commerces ;
• logements ;
• santé, éducation, logistique, etc.

Les investisseurs achètent des parts de SCPI et reçoivent des dividendes en fonction de la performance de la SCPI.

En 2025, avec l'essor des SCPI thématiques (durables, santé, résidentielles, logistique, etc.) et un TRI historique moyen autour de 7,5 % sur 40 ans, le TRI reste un indicateur de référence pour mesurer :

• l'efficacité de la stratégie d'investissement ;
• la capacité de la SCPI à générer des dividendes stables ;
• la revalorisation ou la dévalorisation potentielle des parts dans le temps.

Concrètement, le TRI est utilisé pour évaluer la performance des SCPI en mesurant le taux de rendement effectif que les investisseurs reçoivent sur leur investissement, en prenant en compte :

• les distributions de dividendes ;
• la variation de la valeur des parts (revalorisation ou baisse du prix de part).

Les sociétés de gestion de SCPI communiquent souvent le TRI pour présenter la performance historique de leurs fonds aux investisseurs.

Cependant, il est important de rappeler que le TRI ne doit pas être le seul critère utilisé pour évaluer la performance d'une SCPI de rendement. D'autres éléments doivent être pris en compte :

• la diversification du portefeuille immobilier (secteurs, zones géographiques, locataires) ;
• la qualité de la gestion de la société de gestion ;
• le niveau des frais de gestion et des frais de souscription ;
• la liquidité des parts (délai de revente, profondeur du marché) ;
• le taux d'occupation financier et la qualité des locataires.

Les investisseurs potentiels devraient faire leurs propres recherches et consulter un conseiller en investissement financier avant de prendre une décision.

À noter : le TRI SCPI affiché par les gérants est un TRI brut de la fiscalité personnelle de l'épargnant. Il est indispensable de tenir compte de la fiscalité SCPI pour apprécier le TRI net après impôts.

En conclusion

Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur de performance globale incontournable pour mesurer la rentabilité d'un investissement en intégrant l'ensemble des flux de trésorerie (revenus, charges, travaux, revente) sur la durée.

Dans l'immobilier comme dans les SCPI, le TRI permet :

• de comparer objectivement plusieurs projets ;
• d'évaluer l'impact des hypothèses de loyers, de vacance et de plus-value ;
• de mesurer la cohérence entre rendement, risque et durée de détention.

Néanmoins, le TRI ne doit jamais être analysé isolément. Il convient de le compléter par :

• l'étude de la VAN ;
• l'analyse des risques (locatifs, réglementaires, de marché) ;
• la qualité de la gestion et la diversification des actifs ;
• et la prise en compte de la fiscalité personnelle de l'investisseur.

Avant d'investir dans une SCPI ou dans tout autre support immobilier, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel et de vérifier que l'investissement est en adéquation avec vos objectifs patrimoniaux, votre horizon de placement et votre tolérance au risque.

Tableau récapitulatif des éléments influençant le TRI

Ce tableau permet de visualiser rapidement les principaux leviers qui influencent le TRI et de mieux comprendre comment chaque élément peut affecter la rentabilité globale d'un investissement immobilier ou en SCPI.

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