SCPI de rendement : avantages et inconvénients en 2026

Investir dans une SCPI de rendement est une manière de diversifier son patrimoine ou d'épargner en vue de la retraite. Ce type de placement attire de nouveaux épargnants en quête de rendements réguliers chaque année, avec des performances en 2025 atteignant jusqu'à 15,27 % de Performance Globale Annuelle (PGA) pour certaines SCPI comme Wemo One, et des taux de distribution compris entre 5,20 % et 9,52 % en 2026 selon les classements actuels^[1][2][3].

La PGA, nouvel indicateur obligatoire depuis 2025, combine le rendement distribué et la variation de la valeur des parts. Elle permet une lecture plus complète de la performance, en rappelant qu'il n'y a pas un marché, mais des marchés : chaque SCPI a son positionnement (géographie, thématique, stratégie) et nécessite une analyse fine avant d'investir. Focus sur les différents avantages et inconvénients d'une SCPI en 2026.

Les avantages du placement en SCPI par rapport à l'immobilier en direct

Investir dans une SCPI permet de bénéficier des mêmes avantages que ceux qu'offre l'immobilier en direct :

• la création d'un patrimoine immobilier sur le long terme,
• la régularité des revenus locatifs, souvent trimestriels ou mensuels,
• la stabilité relative du placement par rapport à d'autres actifs financiers,
• la possibilité de céder ses parts et de bénéficier d'une éventuelle plus-value à la revente.

L'épargnant bénéficie en même temps d'avantages spécifiques à la SCPI comme la prise en charge de la gestion locative par une société de gestion agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) et la mutualisation des risques sur de nombreux locataires et biens. Historiquement, les rendements moyens des SCPI de rendement se sont maintenus autour de 4,5 % à 6,5 %, avec des pointes à plus de 9 % pour certaines SCPI européennes dynamiques^[1][2].

Une SCPI donne la possibilité d'investir en fonction de sa capacité d'épargne, souvent à partir de 5 000 €. Le porteur de parts peut céder tout ou partie de ses parts, ce qui permet d'adapter progressivement son exposition au marché immobilier. Ce type de placement donne également la possibilité d'investir sur les marchés immobiliers professionnels, en particulier l'immobilier tertiaire : bureaux, résidences seniors, commerces, logistique, santé, etc.

Si l'accès direct à ces marchés nécessite des mises de fonds importantes, les SCPI de rendement permettent d'y accéder avec des montants raisonnables. Les investisseurs peuvent ainsi suivre des indicateurs comme le TRI (Taux de Rendement Interne) sur 5 ou 10 ans pour obtenir une vision lissée des performances dans le temps^[1][7]. Là encore, il est essentiel de garder en tête qu'il n'existe pas un marché unique des SCPI, mais une multitude de marchés (France / Europe, bureaux / santé / logistique, core / value-add, etc.), ce qui impose une lecture fine de chaque stratégie.

D'un autre côté, comme pour tout investissement immobilier, investir dans une SCPI présente aussi certains risques.

Les risques liés au placement SCPI

Le risque majeur est bien sûr le risque de perte en capital ou l'absence de rendement. La répartition géographique et sectorielle du patrimoine permet cependant de limiter ce risque, sans l'annuler. Une éventuelle faillite de la société de gestion peut aussi perturber la SCPI, mais la loi prévoit le transfert de la gestion à une autre société de gestion agréée, sous le contrôle de l'AMF.

En 2025, seules 17 SCPI sur plus de 230 ont revalorisé leur prix de part, illustrant un contexte de marché plus volatil et sélectif^[1]. Cela confirme qu'il est indispensable d'avoir une lecture fine des marchés immobiliers sous-jacents (taux, vacance, typologie d'actifs) avant d'investir.

La valeur des actifs de la SCPI fluctue en fonction du marché immobilier et des conditions économiques. Les apports au capital amortissent la responsabilité financière des associés, mais l'associé peut avoir du mal à revendre ses parts en fonction des fluctuations du marché, avec des décotes pouvant atteindre 30 % sur le marché secondaire dans certains cas^[9]. Les parts de SCPI peuvent donc être revendues avec une décote par rapport à la valeur de réalisation ou de reconstitution.

Enfin, les frais obligatoires lors d'une sortie d'un investissement SCPI sont d'environ 10 %. Ils sont assimilables à des frais de notaire ou d'agence immobilière. Un accompagnement spécialisé est donc recommandé pour étudier le marché de la revente de parts de SCPI, en tenant compte à la fois du taux de distribution, de la PGA et de la liquidité réelle du véhicule.

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