Quels sont les critères financiers des SCPI à retenir ?

Les SCPI se trouvent toujours au cœur des tendances en matière de placement, dans un contexte immobilier chahuté mais où ce véhicule continue d'offrir, en moyenne, un rendement supérieur à la plupart des placements sans risque. Selon les statistiques les plus récentes, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement tournait autour de 4,7 % en 2024, tandis que les meilleures SCPI 2025 affichent des rendements compris, pour les plus performantes, entre environ 5,2 % et plus de 9 % selon les classements publiés. Dans ce cadre, identifier et comprendre les critères financiers des SCPI reste crucial pour les épargnants, exposés à un jargon spécifique à ces sociétés de gestion et à des écarts de performance de plus en plus marqués entre les véhicules.

SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable

Avant de souscrire à une ou des parts en SCPI, l'investisseur doit toujours être en mesure de différencier une SCPI à capital fixe d'une SCPI à capital variable. Dans une société à capital fixe, la revente des parts doit se faire sur le marché secondaire, lequel reste organisé par la société de gestion, souvent avec un carnet d'ordres permettant la rencontre entre acheteurs et vendeurs. Dans un contexte de hausse des taux et de baisse de certaines valeurs d'expertise, la liquidité peut y être plus heurtée, ce qui impose d'être particulièrement attentif au volume d'échanges. À l'inverse, dans une société à capital variable, la SCPI peut racheter elle-même les parts des associés, sous réserve de la présence de nouvelles souscriptions : la société émet et annule des parts en continu. Ces dernières années, une part croissante de la collecte s'est concentrée sur les SCPI à capital variable, car elles offrent généralement une liquidité plus lisible, même si les sociétés de gestion ont désormais l'obligation de mieux informer les épargnants sur les risques de blocage en cas de retournement de marché.

Le taux de distribution ou performance

Le taux de distribution par rapport à la valeur de marché, anciennement appelé TDVM, est désormais désigné officiellement comme " taux de distribution ". Il indique le rendement annuel servi par la SCPI, en rapportant le total des revenus distribués sur une année au prix de part acquéreur moyen de cette même année. Il s'agit toujours du principal indicateur de performance courante du placement. Après un passage à vide lié à la remontée brutale des taux, le rendement moyen du marché est remonté autour de 4,7 % en 2024, tandis que de nombreuses SCPI de rendement dépassent encore 6 %, et qu'une poignée de véhicules " high yield " annoncent des distributions annualisées supérieures à 9 % sur 2024 ou en objectif 2025. Ces chiffres doivent toutefois être interprétés avec prudence, car les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et les SCPI les plus généreuses s'accompagnent généralement d'un profil de risque plus élevé ou d'un historique plus court.

Le rendement immobilier

Souvent confondu avec le taux de distribution, le rendement immobilier mesure pour sa part la performance intrinsèque du portefeuille immobilier des SCPI, en rapportant les loyers encaissés à la valeur des actifs détenus. Il s'agit d'un critère financier primordial pour évaluer l'intérêt d'investir dans un portefeuille immobilier géré par une SCPI, indépendamment des éventuels effets de trésorerie, de report à nouveau ou de politique de distribution plus ou moins généreuse. Dans un environnement où les valeurs d'expertise ont été ajustées à la baisse sur certains segments (bureaux secondaires, commerces non prime), la capacité de la SCPI à maintenir un rendement immobilier stable grâce à une bonne qualité d'emplacement, des baux sécurisés et une gestion active des locataires devient un élément différenciant majeur. Les véhicules exposés à la logistique, à la santé ou à la résidence gérée montrent ainsi, en moyenne, une meilleure résilience du rendement immobilier que ceux concentrés sur des bureaux tertiaires obsolètes.

Le TOF, une référence dans le marché des SCPI

Pour l'investisseur, le TOF ou taux d'occupation financier reste un indicateur central. Il mesure le rapport entre les loyers facturés (y compris indemnités d'occupation) et les loyers qui seraient facturés si tout le patrimoine était loué. Il renvoie donc au taux de " remplissage économique " du portefeuille. Ce ratio, toujours présenté dans les rapports annuels, demeure un critère de référence sur le marché des SCPI : il permet d'avoir une bonne visibilité sur la régularité des loyers perçus et donc sur la capacité de la SCPI à servir un revenu stable. Dans le contexte actuel, les meilleures SCPI de rendement affichent généralement des TOF supérieurs à 90 %, certaines dépassant même 95 %, alors que les SCPI en repositionnement ou très exposées à des actifs en restructuration présentent des TOF plus hétérogènes. En d'autres termes, plus le TOF est élevé et durablement maintenu, plus le risque de vacance locative est limité et plus la distribution du revenu a de chances d'être régulière.

Le délai de jouissance

Acheter des parts de SCPI implique toujours un délai de jouissance entre la date de souscription et la date de début de perception des dividendes. Traditionnellement situé entre deux et cinq mois, ce délai tend, sur les nouvelles SCPI et certains véhicules en forte collecte, à être optimisé, mais il reste fréquent de voir des délais de 3 ou 4 mois selon les sociétés de gestion. Ce laps de temps s'explique par la période nécessaire à la SCPI pour investir les sommes confiées par les nouveaux associés dans des actifs immobiliers générateurs de loyers. Dans un marché où les opportunités d'acquisition se sont multipliées avec la correction des prix, certaines SCPI utilisent cette fenêtre pour entrer sur des actifs à meilleures conditions, ce qui peut soutenir les rendements futurs. L'épargnant doit donc intégrer ce décalage de jouissance dans son plan de trésorerie et dans le calcul de sa performance la première année.

La valeur de réalisation

Pour les futurs associés, la valeur de réalisation correspond toujours à la valeur vénale des actifs de la SCPI, nette des dettes, augmentée de la trésorerie disponible. Cette valeur est déterminée à partir des expertises annuelles indépendantes réalisées sur le patrimoine immobilier, puis agrégée au niveau de la SCPI. Dans un contexte de révision à la baisse de nombreuses valeurs d'expertise depuis 2023, la valeur de réalisation est devenue un indicateur scruté de près, car elle permet d'apprécier la décote éventuelle entre le prix de part proposé et la valeur économique réelle du portefeuille, ou au contraire la prime payée par l'investisseur. De plus, les autorités de supervision ont accru leur vigilance pour que les prix de souscription restent cohérents avec les valeurs de reconstitution et de réalisation, ce qui a conduit plusieurs SCPI à ajuster le prix de leurs parts. La valeur de réalisation reste ainsi la référence de ce que représenterait, à une date donnée, la vente de la totalité des actifs, et un outil précieux pour comparer les SCPI entre elles, en tenant compte à la fois du rendement distribué et du potentiel d'évolution du capital.