CAPIFORCE : hausse du taux de distribution et TOF élevé au T4 2025

La SCPI CAPIFORCE, gérée par Fiducial Gérance, clôture le quatrième trimestre 2025 dans un environnement économique plus stabilisé. L'inflation est restée contenue sous les 1 % en France et la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne est demeurée accommodante, contribuant à une meilleure lisibilité du marché immobilier^[1][2].

Dans ce contexte, CAPIFORCE met en avant des fondamentaux solides, reposant sur la qualité de sa gestion et la robustesse de son patrimoine immobilier. L'exercice 2025 s'inscrit ainsi dans une phase de consolidation du marché immobilier d'entreprise, caractérisée par une sélectivité accrue des investisseurs et une hiérarchisation renforcée des actifs^[1][3].

Une hausse du taux de distribution en 2025

Des revenus en progression

L'un des éléments marquants de l'année 2025 réside dans la progression du taux de distribution (TD), qui atteint 7,36 %, contre 6,83 % en 2024^{[1][2][3][5][7]}. Cette amélioration s'appuie sur une distribution annuelle stable mais soutenue : dividende annuel 2025 de 16,00 € par part et dividende du 4T 2025 de 5,05 € par part^[1][3].

Le quatrième trimestre se distingue par un acompte supérieur à celui des trimestres précédents (3,60 € au T1 et T2, 3,75 € au T3), traduisant une dynamique de fin d'année favorable^[1]. Cette hausse du TD s'explique par :

• une excellente collecte de loyers ;
• une vacance locative maîtrisée ;
• des arbitrages de patrimoine rentables, comme la vente d'actifs à Paris avec de fortes plus-values redistribuées^[1][2].

Tableau récapitulatif des performances

Ce tableau met en évidence une progression du rendement en 2025, malgré un environnement immobilier encore contrasté. La performance globale annuelle (PGA) s'établit à 4,92 %, intégrant la variation du prix des parts^[1][9].

Un taux d'occupation financier élevé

Une base locative solide

Au quatrième trimestre 2025, le taux d'occupation financier (TOF) atteint 93,47 %, confirmant la stabilité du portefeuille locatif^[1][2]. Dans le détail : locaux occupés à 90,27 %, locaux sous franchise à 3,20 % et locaux vacants à 6,53 %.

À titre de comparaison, le TOF s'élevait à 94,01 % au T3 2025, traduisant une légère variation mais un maintien à un niveau élevé^[1][4][6]. Le taux d'encaissement dépasse quant à lui légèrement 92 %, illustrant la capacité de la SCPI à percevoir ses loyers dans un environnement locatif exigeant^[1].

Une gestion active du patrimoine immobilier

Arbitrages et investissements

Au cours du trimestre, CAPIFORCE a poursuivi une stratégie active d'arbitrage : vente d'une boutique à Paris (17^ème) au prix de 160 k€ net vendeur, supérieur à la valeur d'expertise (+6 %) et avec une plus-value significative (+82 %)^[1][2].

Une seconde boutique fait l'objet d'une offre d'acquisition à un prix supérieur, avec une promesse de vente envisagée début 2026. Par ailleurs, un actif vacant situé à Bruges (33) a été reloué avec option d'achat, dans des conditions jugées adaptées^[1]. Ces opérations traduisent une volonté de maintenir un portefeuille optimisé, en phase avec la stratégie définie avec le Conseil de surveillance^[1].

Une diversification du patrimoine immobilier

Répartition géographique et sectorielle

Le patrimoine de CAPIFORCE, valorisé à 103,3 M€, repose sur une diversification géographique et sectorielle^[1][8].

• Répartition géographique : Régions 50,0 %, Paris 29,0 %, Île-de-France 21,0 %.
• Répartition par typologie d'actifs : locaux commerciaux 70,0 %, bureaux 18,7 %, locaux d'activité 11,1 %, habitation 0,2 %.

Cette orientation majoritaire vers les commerces reflète une stratégie centrée sur des actifs adaptés aux nouvelles habitudes de consommation^[1][7].

Une activité locative contrastée au T4 2025

Dynamique des relocations et libérations

L'activité locative du trimestre met en évidence un équilibre entre relocations et libérations.

• Relocations : 1 actif à Strasbourg (1 595 m² – entrepôt), loyers générés 87 725 € HT/an.
• Libérations : plusieurs actifs (commerces, bureau, habitation), loyers concernés 153 661 € HT/an.

Ce différentiel illustre un contexte locatif exigeant, nécessitant une gestion active des surfaces vacantes^[1].

Un marché immobilier toujours sélectif

Des tendances sectorielles différenciées

Le marché immobilier d'entreprise en 2025 reste marqué par une activité modérée : transactions de grande taille limitées, recentrage sur des actifs sécurisés et divergences persistantes sur les valorisations^[1].

Le secteur des commerces fait preuve d'une certaine résilience, notamment pour les retail parks et les emplacements établis. À l'inverse, le marché des bureaux en Île-de-France reste en phase d'attente : demande placée 1,64 million de m², offre immédiate plus de 6,2 millions de m², taux de vacance supérieur à 10 %.

Le segment logistique présente une dynamique contrastée, avec une demande annuelle de 3,17 millions de m², en recul mais avec des signes de stabilisation^[1].

Une structure financière maîtrisée

Endettement et valorisation

CAPIFORCE affiche un taux d'endettement de 6,78 % au 31 décembre 2025, bien en deçà du maximum statutaire fixé à 40 %^[1][2][3][8]. Les indicateurs de valorisation par part sont les suivants : prix d'exécution 191 €, valeur de réalisation 254,12 €, valeur de reconstitution 299,28 €.

Ces niveaux traduisent un écart notable entre prix de marché et valeurs d'expertise^[1], à prendre en compte dans l'analyse du couple rendement/risque.

Marché des parts : une liquidité limitée

Activité sur le marché secondaire

Au T4 2025, le marché secondaire a enregistré 1 726 parts échangées, pour un prix moyen d'exécution de 193,17 € et un prix acquéreur moyen de 214,41 €. Au 31 décembre 2025, 1 629 parts restent en attente de retrait, soulignant la liquidité limitée inhérente à ce type de placement^[1].

Indicateurs clés de la SCPI CAPIFORCE

Synthèse

Les principaux indicateurs au 31/12/2025 sont les suivants^[1][7][8] :

• Capitalisation : 80 M€ (79,96 M€).
• Nombre d'immeubles : 88 (90).
• Surface totale : 49 410 m².
• Nombre de locataires : 134 (141).
• Loyers quittancés : 7,9 M€ HT/an.
• Nombre d'associés : 3 313.

Ces données traduisent une SCPI de taille intermédiaire avec une base locative diversifiée.

Risques associés à la SCPI CAPIFORCE

Comme tout investissement immobilier, CAPIFORCE présente plusieurs risques : risque de perte en capital, risque de liquidité, risque de variabilité des revenus, risque lié au marché immobilier.

Le rendement dépend des loyers encaissés et de l'évolution du marché immobilier^[1]. L'horizon de placement doit être long terme et l'investisseur doit s'assurer que ce support est adapté à sa situation patrimoniale.

Conclusion : une SCPI CAPIFORCE solide dans un marché en transition

Au terme du quatrième trimestre 2025, CAPIFORCE présente un profil marqué par une hausse du taux de distribution, un taux d'occupation financier élevé, une gestion active du portefeuille et une diversification du patrimoine^[1][2][3].

Dans un marché immobilier en phase de consolidation, la SCPI s'inscrit dans une logique de gestion rigoureuse et sélective. Les perspectives pour 2026 évoquent un environnement plus stabilisé, susceptible de permettre un retour progressif de la confiance et de l'investissement, avec une gouvernance renouvelée via un nouveau Conseil de surveillance^[1][2].

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.