Impôt sur la Fortune Improductive : Le nouvel IFI 2025

Depuis fin octobre 2025, l'Impôt sur la Fortune Improductive n'est encore, en pratique, qu'un dispositif voté à l'Assemblée nationale dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025, dont l'entrée en vigueur effective est annoncée pour l'année fiscale 2026, sous réserve du terme du processus législatif et de la promulgation de la loi. En attendant, pour le patrimoine détenu au 1er janvier 2025, c'est toujours l'IFI actuel qui s'applique. Le gouvernement souhaite, avec ce nouvel impôt, recentrer l'imposition sur les actifs considérés comme peu ou non contributifs à l'économie réelle : certains biens immobiliers, une partie de l'épargne financière, des contrats d'assurance-vie, les cryptoactifs et divers biens de luxe.

Un changement d'esprit : Du patrimoine immobilier à la fortune " improductive "

Le dispositif, qui succède à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) instauré en 2018, vise à imposer le patrimoine improductif net des dettes. La notion d'" improductivité " est élargie à des catégories d'actifs jugés peu ou non contributifs à l'économie réelle : certains biens immobiliers, une partie de l'épargne financière, les cryptoactifs et des biens de luxe. L'objectif politique affiché est d'inciter les contribuables les plus aisés à orienter davantage leur patrimoine vers l'" économie réelle " (entreprises, activités professionnelles, logements loués durablement), plutôt que vers des placements jugés trop peu utiles au financement de l'activité.

Les grandes lignes du dispositif 2025

Le nouvel Impôt sur la Fortune Improductive, tel qu'adopté à l'Assemblée nationale fin octobre 2025, introduit plusieurs évolutions majeures par rapport à l'ancien IFI :

• L'IFI devient Impôt sur la Fortune Improductive (changement de nom et de logique : de l'immobilier vers l'improductif) ;
• Le seuil d'entrée, initialement proposé à 2 millions d'euros, a été finalement maintenu à 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable, comme pour l'IFI actuel ;
• Le barème progressif (0,5 % à 1,5 %) serait remplacé par un taux unique de 1 % appliqué sur la fraction de patrimoine net taxable au‑delà de 1,3 million d'euros ;
• L'assiette est élargie à l'ensemble des actifs jugés improductifs :
  • biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle ou à certaines formes de location " productive ",
  • liquidités et placements financiers peu investis dans l'économie réelle (comptes courants, livrets, dépôts, certaines obligations, etc.),
  • contrats d'assurance-vie, en particulier les fonds en euros, lorsque les sommes ne sont pas investies en unités de compte orientées vers l'économie productive,
  • actifs numériques (cryptomonnaies, tokens, etc.),
  • biens meubles de valeur (œuvres d'art, bijoux, voitures ou véhicules de collection, yachts, jets privés, etc.).
• Les biens qualifiés de " productifs " (notamment ceux affectés à une activité professionnelle ou à des investissements jugés favorables à l'économie réelle) demeureraient exonérés ;
• Une exonération incitative est prévue pour certains logements loués à des conditions sociales (loyers modérés, bail de durée minimale) et énergétiquement performants ;
• L'abattement traditionnel de 30 % sur la résidence principale serait supprimé et remplacé par un abattement fixe de 1 million d'euros que le foyer pourrait appliquer à sa résidence principale ou, au choix, à un autre bien immobilier (par exemple une résidence secondaire de plus forte valeur).

Tableau comparatif : ancien IFI vs nouvel IFI 2025

Une assiette élargie à tous les actifs jugés " improductifs "

L'assiette du nouvel IFI (impôt sur la fortune improductive), telle que votée à l'Assemblée nationale, s'étend désormais, sur le principe, à une grande variété de biens et de placements. Outre les biens immobiliers non productifs, seraient ainsi visés :

• Les sommes d'argent et liquidités conservées sur les comptes courants, livrets et dépôts qui ne participent que marginalement au financement direct de l'économie ;
• Les valeurs de contrats d'assurance-vie, en particulier les fonds en euros, lorsque ces placements ne sont pas investis en unités de compte orientées vers des entreprises, des projets productifs ou l'économie réelle ;
• Les actifs numériques tels que les cryptomonnaies et autres jetons numériques ;
• Les biens meubles de valeur : œuvres d'art, bijoux, véhicules de collection, yachts, jets privés, etc.

À l'inverse, les biens dits " productifs " resteraient exclus de l'assiette : il s'agit, dans la philosophie du texte, des actifs affectés à une activité économique réelle (professionnelle, agricole, industrielle, commerciale, artisanale ou libérale), ainsi que des participations dans des entreprises ou supports d'investissement clairement identifiés comme contribuant au financement de l'économie réelle.

Une fiscalité simplifiée

Le dispositif voté substitue au barème progressif de l'ancien IFI un taux unique de 1 %, appliqué sur la fraction du patrimoine net taxable supérieure à 1,3 million d'euros. Cette simplification vise à rendre la fiscalité plus lisible, en concentrant l'effort sur la définition de l'assiette (ce qui est " improductif " ou non) plutôt que sur la complexité du barème. La progressivité reste assurée par le seuil d'entrée et par le fait que seul le patrimoine net excédant 1,3 million d'euros est taxé.

Des exonérations incitatives

Le dispositif introduit plusieurs mesures phares d'allégement, destinées à orienter les comportements patrimoniaux :

• Abattement immobilier de 1 million d'euros : le foyer peut l'appliquer à la résidence principale ou, de façon plus souple, à tout autre bien immobilier de son choix (résidence secondaire, par exemple), ce qui permet une optimisation plus fine de la déclaration selon la composition du patrimoine ;
• Logements loués à des conditions sociales et énergétiquement performantes : ces biens bénéficieraient d'une exonération incitative, afin de soutenir simultanément la transition énergétique du parc résidentiel et l'accès à un logement abordable. Les critères précis (durée minimale de bail, niveau de loyer, classe énergétique, etc.) doivent toutefois être clarifiés par les textes d'application.

Déduction des dettes : mêmes principes, champ limité

Les dettes déductibles restent, en principe, celles existant au 1er janvier, à condition qu'elles soient liées à un bien imposable. Mais, conformément à la logique du nouvel impôt, seules les dettes afférentes à des biens qualifiés d'improductifs seraient effectivement prises en compte dans le calcul du patrimoine net taxable. Les dettes relatives à des biens productifs ou à des actifs exclus de l'assiette ne pourraient donc pas être imputées.

Une transition en attente de précisions législatives

Si l'Assemblée nationale a adopté fin octobre 2025 le principe de l'impôt sur la fortune improductive, le parcours législatif n'est pas totalement achevé. Le Sénat a, de son côté, proposé une version sensiblement différente, notamment avec un seuil d'assujettissement relevé à 2,57 millions d'euros et une exclusion plus large de l'immobilier locatif. Le va‑et‑vient entre les deux chambres, puis la rédaction finale dans la loi de finances, peuvent donc encore faire évoluer :

• la définition exacte des actifs improductifs ;
• le niveau du seuil d'entrée et certaines modalités de calcul de l'assiette ;
• les critères d'exonération applicables aux logements loués ;
• les modalités de déclaration, de valorisation et de contrôle des différents biens ;
• ainsi que le calendrier précis d'entrée en vigueur, aujourd'hui annoncé pour l'année fiscale 2026 (patrimoine détenu au 1er janvier 2026), l'IFI actuel demeurant applicable au titre de l'année 2025.

Ces précisions seront déterminantes pour la mise en œuvre concrète du nouvel impôt et pour la stratégie patrimoniale des contribuables concernés.

En résumé

À retenir

Le futur Impôt sur la Fortune Improductive, dans la version votée à l'Assemblée nationale, conserve le seuil d'assujettissement de 1,3 million d'euros, remplace le barème progressif par un taux unique de 1 %, et élargit son assiette à l'ensemble des actifs jugés improductifs, au‑delà du seul immobilier. Il reconfigure en profondeur le traitement de l'immobilier résidentiel, en supprimant l'abattement de 30 % sur la résidence principale au profit d'un abattement forfaitaire de 1 million d'euros sur un bien au choix, et introduit des exonérations ciblées en faveur des logements loués à vocation sociale et écologique. Reste désormais à attendre la version définitive de la loi de finances et ses textes d'application pour confirmer le périmètre exact de cet impôt, ses modalités pratiques et son entrée en vigueur effective.

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