IFI : Quelle date retenir pour évaluer son patrimoine ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Une question récurrente au moment de la déclaration porte sur la date d’évaluation du patrimoine. Cette donnée est en effet centrale, car elle détermine la base d’imposition. Ce point est d’autant plus important pour les détenteurs de biens immobiliers directs, mais aussi pour les porteurs de parts de SCPI, d’OPCI ou d’autres placements immobiliers collectifs.

IFI : Quelle est la date d’évaluation du patrimoine en 2025 ?

L’article 965 du Code général des impôts précise que l’assiette de l’IFI est constituée par la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition.

Pour la déclaration de l’IFI 2025, il faut donc retenir la valeur du patrimoine immobilier au 1er janvier 2025.

Ce principe s’applique quelle que soit la date de souscription, de vente ou d’arbitrage effectuée dans le courant de l’année. Les mouvements de patrimoine intervenus après le 1er janvier 2025 n’auront donc aucune incidence sur l’IFI 2025, mais seront à prendre en compte pour l’année suivante.

Quels actifs sont concernés par l’évaluation au 1er janvier ?

L’assiette de l’IFI comprend l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, notamment :

• les biens immobiliers bâtis ou non bâtis (appartements, maisons, terrains…),
• les parts de sociétés à prépondérance immobilière,
• les parts de SCPI, OPCI, SCI ou SIIC,
• les biens détenus en démembrement (nue-propriété ou usufruit),
• les parts d'assurance vie si elles intègrent une poche immobilière significative.

La valeur à déclarer est celle du patrimoine net, c’est-à-dire déduction faite des dettes contractées pour l'acquisition, la réparation, l'entretien ou l'amélioration des biens.

Cas spécifique des SCPI et OPCI

Les porteurs de parts de SCPI ou d’OPCI doivent également évaluer leur patrimoine immobilier au 1er janvier 2025. Pour ce faire, ils doivent se référer à la valeur IFI communiquée chaque année par la société de gestion ou le site de leur intermédiaire.

À noter : la valeur IFI d’une SCPI n’est pas toujours équivalente à sa valeur de souscription ni à sa valeur de retrait. Elle est calculée en fonction de la part d’immobilier détenue par la société.

Comment déterminer la valeur des biens imposables ?

La valeur à retenir est la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché, au 1er janvier 2025.

Pour les biens immobiliers détenus en direct, cette estimation peut être faite à partir :

• des données de vente comparables sur le marché local,
• des outils d’évaluation en ligne (Demande de Valeur Foncière, DVF, ou Patrim),
• d’un avis de valeur ou d’une expertise immobilière (fortement recommandée si la valeur est contestable).

Pour les biens détenus en indivision ou en démembrement, des règles spécifiques s’appliquent (abattements, décotes…).

Abattements et exonérations possibles

Certaines exonérations ou décotes peuvent s’appliquer pour réduire l’assiette taxable de l’IFI :

• Abattement de 30 % sur la résidence principale (uniquement en pleine propriété),
• Décote pour indivision ou démembrement,
• Exonération des biens professionnels sous conditions,
• Exonération des bois, forêts et parts de groupements forestiers, dans certaines limites.

Pourquoi la date du 1er janvier est-elle essentielle ?

Connaître et respecter la date de référence du 1er janvier permet d’éviter toute erreur ou omission dans la déclaration IFI. Une déclaration erronée peut entraîner :

• une rectification fiscale avec pénalités,
• un redressement en cas de contrôle,
• une évaluation d’office en l’absence de justification crédible.

Exemple concret : Cas d’un contribuable détenteur de SCPI

Un épargnant détient au 1er janvier 2025 :

• 100 parts de SCPI Épargne Pierre (valeur IFI unitaire : 174,95 €)
• 50 parts de SCPI Epargne Pierre Europe (valeur IFI unitaire : 92,90 €)

Le montant à déclarer à l’IFI est :

(100 x 174,95 €) + (50 x 92,90 €) = 17 495 € + 4 645 € = 22 140 €

Cette somme s’ajoute à la valeur des autres biens immobiliers détenus directement ou indirectement pour déterminer si le seuil d’imposition est atteint.

Où trouver la valeur IFI de ses SCPI en 2025 ?

Les sociétés de gestion de SCPI publient chaque année la valeur IFI des parts avant l’ouverture de la campagne de déclaration de revenus. Ces données sont disponibles :

• sur le site de la société de gestion,
• sur les plateformes partenaires (comme MeilleureSCPI.com),
• via les agrégateurs de portefeuille comme Monujo, qui permet de centraliser ses investissements SCPI et d’obtenir automatiquement les valeurs IFI à déclarer.

En résumé : Ce qu’il faut retenir

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