IFI : Quelle date retenir pour évaluer son patrimoine ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros, seuil qui reste inchangé pour l'imposition 2025. Une question récurrente au moment de la déclaration porte sur la date d'évaluation du patrimoine. Cette donnée est en effet centrale, car elle détermine la base d'imposition. Ce point est d'autant plus important pour les détenteurs de biens immobiliers directs, mais aussi pour les porteurs de parts de SCPI, d'OPCI ou d'autres placements immobiliers collectifs.

IFI : Quelle est la date d'évaluation du patrimoine en 2025 ?

L'article 965 du Code général des impôts, relayé par l'administration fiscale, précise que l'assiette de l'IFI est constituée par la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier de l'année d'imposition. Pour l'IFI payé en 2025, il s'agit donc du patrimoine détenu au 1er janvier 2025.

Pour la déclaration de l'IFI 2025, il faut donc retenir la valeur du patrimoine immobilier au 1er janvier 2025. L'administration rappelle que les modifications du patrimoine immobilier intervenant entre le 1er janvier et la date de dépôt de la déclaration ne sont en principe pas prises en compte pour l'IFI 2025. En revanche, un événement postérieur ayant un effet rétroactif au-delà du 1er janvier (par exemple, un partage de succession assorti d'une date d'effet antérieure) doit être intégré, éventuellement via une déclaration rectificative.

Ce principe s'applique quelle que soit la date de souscription, de vente ou d'arbitrage effectuée dans le courant de l'année. Les mouvements de patrimoine intervenus après le 1er janvier 2025 n'auront donc aucune incidence sur l'IFI 2025, mais seront à prendre en compte pour l'année suivante, sauf cas de rétroactivité juridique.

Quels actifs sont concernés par l'évaluation au 1er janvier ?

L'assiette de l'IFI comprend l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement, notamment :

• les biens immobiliers bâtis ou non bâtis (appartements, maisons, terrains…),
• les parts de sociétés à prépondérance immobilière,
• les parts de SCPI, OPCI, SCI ou SIIC,
• les biens détenus en démembrement (nue-propriété ou usufruit), sous réserve des règles de répartition de la charge d'IFI entre usufruitier et nu-propriétaire,
• les supports immobiliers intégrés à certains contrats d'assurance vie (unités de compte investies majoritairement en immobilier), lorsque la fraction immobilière est significative et doit être isolée pour l'IFI, selon les indications de l'assureur.

La valeur à déclarer est celle du patrimoine net, c'est-à-dire déduction faite des dettes contractées pour l'acquisition, la réparation, l'entretien ou l'amélioration des biens, ainsi que de certaines dettes fiscales afférentes à ces biens, dans les conditions précisées par l'administration fiscale.

Cas spécifique des SCPI et OPCI

Les porteurs de parts de SCPI ou d'OPCI doivent également évaluer leur patrimoine immobilier au 1er janvier 2025. Pour ce faire, ils doivent se référer à la valeur IFI communiquée chaque année par la société de gestion ou le site de leur intermédiaire, généralement mise à disposition avant l'ouverture de la campagne de déclarations de revenus.

À noter : la valeur IFI d'une SCPI n'est pas toujours équivalente à sa valeur de souscription ni à sa valeur de retrait. Elle est calculée en fonction de la part d'immobilier détenue par la société et des retraitements spécifiques demandés pour l'IFI (prise en compte de l'endettement, nature des actifs, etc.).

Comment déterminer la valeur des biens imposables ?

La valeur à retenir est la valeur vénale du bien, c'est-à-dire le prix auquel il aurait pu être normalement cédé dans des conditions normales de marché, au 1er janvier 2025. Il s'agit de la valeur de marché à cette date.

Pour les biens immobiliers détenus en direct, cette estimation peut être faite à partir :

• des données de vente comparables sur le marché local (notaires, agences, bases de données de transactions),
• des outils d'évaluation en ligne mis à disposition par l'administration, comme la base Demande de Valeur Foncière (DVF) ou l'outil Patrim, accessibles via l'espace particulier sur le site fiscal,
• d'un avis de valeur ou d'une expertise immobilière, fortement recommandée si la valeur est susceptible d'être contestée ou si le bien présente des caractéristiques atypiques.

Pour les biens détenus en indivision ou en démembrement, des règles spécifiques s'appliquent : application éventuelle de décotes pour indivision, barème de répartition de la valeur entre nue-propriété et usufruit en fonction de l'âge ou des stipulations conventionnelles, sous réserve des règles propres à l'IFI.

Abattements et exonérations possibles

Certaines exonérations ou décotes peuvent s'appliquer pour réduire l'assiette taxable de l'IFI :

• Abattement de 30 % sur la résidence principale détenue en pleine propriété, tel que maintenu pour l'IFI 2025,
• Décote éventuelle pour indivision ou démembrement, sous réserve de justifier la réalité de la moins-value de liquidité ou de marché,
• Exonération, totale ou partielle, des biens professionnels, lorsque l'immobilier est affecté à une activité professionnelle répondant aux critères légaux,
• Exonération partielle des bois, forêts et parts de groupements forestiers, ainsi que de certains biens ruraux donnés à bail à long terme, dans les limites et conditions prévues par le Code général des impôts.

Pourquoi la date du 1er janvier est-elle essentielle ?

Connaître et respecter la date de référence du 1er janvier permet d'éviter toute erreur ou omission dans la déclaration IFI. Une déclaration erronée peut entraîner :

• une rectification fiscale assortie d'intérêts de retard et, le cas échéant, de pénalités,
• un redressement en cas de contrôle, avec reconstitution de la valeur des biens si l'administration estime l'évaluation insuffisante,
• une évaluation d'office en l'absence de justification crédible, notamment lorsque le contribuable n'est pas en mesure de produire des éléments de comparaison ou d'expertise cohérents.

Exemple concret : Cas d'un contribuable détenteur de SCPI

Un épargnant détient au 1er janvier 2025 :

• 100 parts de SCPI Épargne Pierre (valeur IFI unitaire : 174,95 €)
• 50 parts de SCPI Epargne Pierre Europe (valeur IFI unitaire : 92,90 €)

Le montant à déclarer à l'IFI est :

(100 x 174,95 €) + (50 x 92,90 €) = 17 495 € + 4 645 € = 22 140 €

Cette somme s'ajoute à la valeur des autres biens immobiliers détenus directement ou indirectement pour déterminer si le seuil d'imposition de 1,3 million d'euros est atteint.

Où trouver la valeur IFI de ses SCPI en 2025 ?

Les sociétés de gestion de SCPI publient chaque année la valeur IFI des parts avant l'ouverture de la campagne de déclaration de revenus. Ces données sont disponibles :

• sur le site de la société de gestion (rubrique documentation ou fiscalité),
• sur les plateformes partenaires spécialisées dans la pierre-papier (comme MeilleureSCPI.com),
• via les agrégateurs de portefeuille comme Monujo ou autres outils de suivi patrimonial, qui permettent de centraliser ses investissements SCPI et d'obtenir automatiquement les valeurs IFI à déclarer, lorsque ces plateformes sont connectées aux sociétés de gestion.

En résumé : Ce qu'il faut retenir

À lire également : 

Impôt sur la Fortune Improductive : Le nouvel IFI 2025, qui présente les pistes de réforme actuellement débattues au Parlement et susceptibles de modifier, à terme, le périmètre de l'imposition des hauts patrimoines, sans remettre en cause pour l'instant les règles d'évaluation au 1er janvier 2025.