SCPI Primopierre : 35 068 associés au 1T 2025

Un premier trimestre marqué par des évolutions structurelles

Au 1er trimestre 2025, la SCPI Primopierre affiche une progression de son nombre d'associés à 35 068, confirmant ainsi son développement malgré un contexte économique mondial contrasté (source : Praemia REIM, Bulletin T1 2025). Gérée par Praemia REIM France, cette SCPI spécialisée dans l'immobilier de bureaux continue d'adapter sa stratégie face aux évolutions économiques et financières, dans un environnement de marché toujours marqué par la hausse des taux passés, la baisse des valeurs d'actifs et une liquidité très dégradée pour de nombreuses SCPI de bureaux.

Une conjoncture économique mondiale en mutation

Depuis le début de l'année 2025, l'économie mondiale reste sous l'effet du cycle de resserrement monétaire engagé entre 2022 et 2024 et de la normalisation progressive de l'inflation. Aux États-Unis, la politique économique reste marquée par des tensions commerciales accrues et des incertitudes géopolitiques, qui pèsent sur les anticipations de croissance mondiale.

En zone euro, plusieurs grands pays, dont l'Allemagne, ont lancé ou prolongé des plans de soutien budgétaire afin de soutenir l'activité et la transition énergétique, dans un contexte de croissance ralentie.

La Banque centrale européenne (BCE) a entamé à partir de la mi‑2024 un cycle de baisse graduelle de ses taux directeurs, après les avoir portés à des niveaux historiquement élevés pour lutter contre l'inflation. Elle a procédé à plusieurs réductions par pas de 0,25 point entre fin 2024 et 2025, tout en maintenant un discours prudent compte tenu des incertitudes macroéconomiques (source : BCE). Ces ajustements monétaires se traduisent par une détente progressive des taux souverains en zone euro, mais à des niveaux qui restent supérieurs à ceux de la décennie 2010, ce qui continue de peser sur les valeurs immobilières.

En France, le marché de l'investissement immobilier montre des signes de reprise progressive en 2025 après une année 2024 historiquement basse. Sur les neuf premiers mois de 2025, les volumes investis dépassent ceux observés à la même période en 2024, même si l'activité reste en deçà des moyennes de long terme, en particulier sur le segment des bureaux (source : Praemia REIM, Bulletins 2025 ; données de marché CBRE/JLL 2025). Ce regain reste porté par des transactions sélectives, avec une forte segmentation entre actifs prime bien localisés et immeubles plus obsolètes nécessitant d'importants travaux de repositionnement.

Des arbitrages pour adapter la stratégie de Primopierre

Durant le 1er trimestre 2025, Primopierre a amorcé la mise en œuvre de son plan d'arbitrage :

• 3 actifs sous promesse pour un montant cumulé de 26 M€.
• 2 actifs sous exclusivité pour un montant cumulé de 33 M€.

L'objectif est de réduire l'endettement, d'alimenter le fonds de remboursement approuvé lors de l'Assemblée Générale d'octobre 2024 et de financer les travaux de rénovation sur le patrimoine immobilier. Cette stratégie a été poursuivie et amplifiée au cours de l'année : au 3e trimestre 2025, environ 50 M€ de cessions ont été finalisées, les produits de vente étant affectés en priorité au désendettement et au financement des travaux déjà engagés (source : Bulletin T3 2025 Praemia REIM, Pierrepapier). Cette politique d'arbitrages ciblés s'inscrit dans un plan pluriannuel visant à adapter le portefeuille aux nouvelles attentes des utilisateurs (qualité environnementale, services, localisation) et à restaurer progressivement les équilibres financiers de la SCPI.

Un patrimoine étendu et actif

Au 31 mars 2025, le patrimoine de la SCPI Primopierre se compose de 67 immeubles, représentant une surface gérée de 609 839 m² (source : Bulletin T1 2025, MeilleureSCPI).

Répartition géographique du patrimoine

Répartition sectorielle

• 98,1 % de bureaux
• 1,9 % mixte bureaux/commerces

Principaux locataires (Top 10 en pourcentage des loyers)

Ces locataires de premier rang, issus principalement des secteurs industriels, des services et du secteur public, continuent de constituer une base de revenus locatifs relativement résiliente, même si la vacance sur certains immeubles pèse sur le taux d'occupation financier.

Une activité locative dynamique mais sous pression

Au 1er trimestre 2025, Primopierre a signé 11 nouveaux baux couvrant 3 801 m², générant 1 844,55 k€ de loyers annuels, tandis que 12 libérations représentant 5 976 m² et 1 817,99 k€ de loyers sont intervenues (source : Bulletin T1 2025).

• Taux de recouvrement des loyers : 95 %
• Montant total des loyers quittancés : 22,49 M€
• Nombre total de baux en cours : 375
• Durée moyenne ferme des baux (WALB) : 3,52 ans
• Durée moyenne résiduelle des baux (WALT) : 4,74 ans

Le taux d'occupation financier (TOF) ressortait à 83,9 %, affecté notamment par la livraison d'actifs restructurés en cours de commercialisation.

Au fil de l'année, la situation locative a continué de refléter un marché de bureaux sous pression : au 3e trimestre 2025, la SCPI comptait 372 baux, avec une durée moyenne ferme de 3,37 ans et une durée moyenne résiduelle de 4,64 ans, un taux de recouvrement en amélioration à 97 % et des loyers quittancés de 20,81 M€ sur le trimestre (source : Bulletin T3 2025). Le TOF se situait alors autour de 82 %, illustrant une vacance toujours élevée mais stabilisée, dans l'attente de la pleine commercialisation des actifs restructurés.

Livraisons d'actifs stratégiques

Sensorium – La Madeleine (59)

Acquis en VEFA en 2022, l'actif Sensorium a été livré au 1T 2025. Ce bâtiment mixte de bureaux et commerces offre :

• Surface totale : 18 274 m²
• Surface de bureaux : 17 934 m²
• Surface commerciale : 340 m²

Il est partiellement loué à Malakoff Humanis pour une durée ferme de 9 ans, et 8 995 m² restent en cours de commercialisation. La mise sur le marché progressive de ces surfaces illustre la stratégie de montée en gamme du parc immobilier, tout en pesant temporairement sur le TOF.

Newtime – Neuilly-sur-Seine (92)

L'actif Newtime a été entièrement rénové, modernisant notamment :

• Le hall d'accueil
• Le restaurant interentreprises
• Le socle serviciel

Parmi les locataires figurent désormais Uriage, Suntory et Bureau Veritas. En parallèle, d'autres actifs significatifs, comme l'immeuble Valmy, rebaptisé MY, ont vu leurs travaux de rénovation livrés en 2025, avec une commercialisation en cours visant à améliorer le taux d'occupation et la qualité globale du portefeuille (source : Bulletin T3 2025).

Une collecte stabilisée et un nombre d'associés en hausse

Au 31 mars 2025, Primopierre recense 35 068 associés, en progression par rapport au trimestre précédent (source : Bulletin T1 2025, MeilleureSCPI). Sur la même période, la SCPI a enregistré :

• 98 parts souscrites
• 98 parts vendues
• 1 851 093 parts en attente de retrait

La capitalisation s'élève à 2,2 milliards d'euros, avec un capital social inchangé de 1 894 808 000 € (source : 2ndMarket, Primaliance 2025). Au cours des trimestres suivants, la SCPI a continué de faire face à une forte file d'attente de retraits, dans un contexte d'illiquidité marquée du marché des parts : au 3e trimestre 2025, seules 255 parts ont pu être compensées sur le marché interne, confirmant que le délai théorique de retrait reste supérieur à 1 000 jours (source : SCPI‑Lab, 2ndMarket 2025). Cette situation renforce l'importance du plan d'arbitrage et du fonds de remboursement destinés à traiter progressivement cette file d'attente.

Performance et distribution au 1T 2025

Distribution

Pour le 1er trimestre 2025, la SCPI a versé un acompte de :

1,00 € brut par part, se décomposant en : 0,89 € de revenus locatifs et 0,11 € de revenus financiers (source : Bulletin T1 2025).
La société de gestion a maintenu ce niveau de distribution au 2e puis au 3e trimestre 2025, avec 1,00 € brut par part versé à chaque échéance. Pour le 3e trimestre 2025, la distribution se compose de 0,91 € de revenus locatifs et 0,09 € de revenus financiers, sans revenus non récurrents (source : Bulletin T3 2025). Le rendement prévisionnel 2025 reste estimé à : 4,40 € brut par part, soit un taux de distribution prévisionnel de l'ordre de 3,6 % sur la base du prix de souscription de 126 € au 1er janvier 2025, puis de 115 € après la baisse intervenue en début d'année (source : Praemia REIM, Pierrepapier, 2ndMarket 2025). Ce niveau marque une baisse d'environ 31 % par rapport au dividende 2024 de 6,38 € par part, reflétant l'impact de la vacance, de la hausse des charges financières et du repositionnement du portefeuille.

Historique de performance

Ces chiffres, confirmés dans les bulletins 2025, mettent en évidence l'ampleur de la correction subie par la SCPI en 2023‑2024, dans un contexte de baisse généralisée des valeurs de bureaux et de remontée des taux d'intérêt (source : Bulletin T3 2025).

Valorisation et endettement

Au 31 mars 2025, la valorisation des parts s'établit à :

L'effet de levier ressort à 1,7 avec un ratio de dettes et engagements de 38,4 % (source : Bulletin T1 2025). Au 30 juin 2025, la valeur de réalisation est actualisée à 90,52 € par part, la valeur de reconstitution à 106,38 € et la valeur de retrait demeure à 105,51 € (source : Bulletin T3 2025, Pierrepapier). L'effet de levier est alors d'environ 1,8 et le ratio d'endettement ASPIM atteint 39,5 %, composé à 39,1 % d'emprunts bancaires et 0,4 % de VEFA ou acquisitions payables à terme. Cette légère hausse du ratio de dette est appelée à se stabiliser, la stratégie de cessions visant précisément à financer le désendettement et les travaux.

Aucune acquisition ni cession au 1er trimestre 2025

Durant le 1er trimestre 2025, la SCPI Primopierre n'a réalisé aucune acquisition ni aucune cession d'actifs. Cette absence d'opérations d'investissement s'explique par la priorité donnée à la mise en œuvre du plan d'arbitrage et à la sécurisation des cessions déjà engagées sous promesse ou sous exclusivité. Au fil des trimestres suivants, les premières cessions ont été finalisées, avec environ 50 M€ de ventes actées au 3e trimestre 2025, venant confirmer le déploiement opérationnel du plan (source : Bulletin T3 2025). Cette stratégie prudente permet de concentrer les ressources sur la réduction de l'endettement, la constitution du fonds de remboursement et la valorisation des actifs existants, dans un marché où les acquisitions opportunistes restent très sélectives.

Conclusion

En dépit d'un contexte économique et immobilier incertain, marqué par la remontée des taux, la baisse des valeurs d'expertise et une vacance élevée sur le marché des bureaux, la SCPI Primopierre maintient une gestion active et d'adaptation de son portefeuille immobilier. L'augmentation continue du nombre d'associés à 35 068 au 1T 2025, la poursuite du plan d'arbitrage, la livraison d'actifs rénovés comme Sensorium, Newtime ou MY, ainsi que le maintien d'une distribution trimestrielle de 1,00 € par part témoignent de la volonté de la société de gestion de traverser ce cycle difficile tout en préservant au mieux les revenus et en préparant le rebond. Les défis restent néanmoins significatifs, notamment en matière de liquidité des parts et de taux d'occupation, ce qui justifie une vigilance accrue et un horizon d'investissement de long terme.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution du marché immobilier, des taux d'intérêt et de la stratégie de gestion.

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