SCPI sans frais de souscription : Progrès de l’épargne ou faiblesse ?

Le marché des SCPI évolue rapidement. Depuis quelques années, une nouvelle génération de fonds est apparue, présentée comme plus moderne et plus transparente : les SCPI sans frais de souscription, souvent appelées SCPI « à commission d’investissement ».

Leur promesse est simple : zéro frais à l’entrée, pour que l’argent des épargnants travaille dès le premier jour. Mais derrière cet argument marketing séduisant, se cachent des enjeux complexes et parfois non connus. Entre risques d’instabilité et incitations à la performance, que faut-il vraiment penser de ces véhicules ?

1. Le modèle traditionnel des SCPI : L’engagement sur le long terme

Dans une SCPI traditionnelle, l’investisseur paie en moyenne 10 % de frais de souscription.

• Exemple : pour une part achetée 100 €, la valeur de retrait est de 90 €.
• Ce mécanisme incite l’épargnant à conserver ses parts 8 à 12 ans, le temps d’amortir ce coût et de profiter de la performance de l’immobilier. L’immobilier est un investissement long terme.

Ces frais, souvent décriés, ont pourtant une vertu : ils alignent la temporalité de l’investisseur avec celle de l’immobilier, un actif par essence long terme.

2. SCPI sans frais : Une apparente liberté, mais un risque d’instabilité ?

Dans une SCPI sans frais de souscription, l’investisseur achète et revend au même prix (hors frais de retrait éventuels). Psychologiquement, cela change tout :

• Il n’y a plus de barrière à la sortie.
• Certains investisseurs peuvent considérer la SCPI comme un placement semi-liquide, et sortir au bout de quelques années seulement.

La durée minimale imposée (3 ans pour Iroko Zen, 5 ans pour Remake Live et Novaxia Neo) reste courte au regard des cycles immobiliers, qui se comptent en décennies.

Le risque est donc de voir apparaître des files d’attente de retraits si trop d’investisseurs sortent en même temps, ce qui peut fragiliser la liquidité du fonds. Pour cela les gérants ont intéret à avoir un niveau de rentabilité très important.

3. Un rôle particulier des assureurs-vie

Beaucoup de SCPI sans frais sont logées en assurance-vie. Dans ce cas, ce ne sont pas les particuliers mais les compagnies d’assurance qui détiennent les parts.

Problème : si un assureur décide de réduire son exposition, il peut retirer massivement ses parts, mettant la SCPI sous pression. Cela concentre le risque de liquidité, contrairement à une base d’investisseurs particuliers plus dispersée.

4. L’effet d’arbitrage massif : Une leçon du passé

L’expérience de certaines sociétés civiles comme la SC Capimo a montré les dérives possibles. L’absence de frais d’entrée a incité de nombreux courtiers à arbitrer rapidement les positions de leurs clients, créant une instabilité préjudiciable.

On peut craindre que le même phénomène se reproduise avec les SCPI sans frais sans pédagogie du long terme

5. Des incitations à comprendre : La question de l’endettement

Le modèle économique des sociétés de gestion change :

• Dans une SCPI traditionnelle, les gérants se rémunèrent surtout via les frais de gestion et frais de souscription.
• Dans une SCPI sans frais, la rémunération provient principalement des commissions d’investissement (prélevées sur chaque acquisition).

Plus la SCPI achète, plus la société de gestion gagne.

Cela peut inciter à augmenter l’endettement pour investir davantage.

• Taux d’endettement moyen des SCPI traditionnelles : 15 %.
• Taux moyen des SCPI à commission d’investissement : 25 %, avec des pics proches de 30 % .

Ce mécanisme crée un conflit d’intérêts potentiel :

• Les épargnants cherchent la sécurité.
• Le gérant est incité à maximiser les acquisitions, même à crédit puisqu’il a une grosse rémunération sur les frais d’acquisistion.

6. Les frais réels : Plus élevés qu’il n’y paraît

Le discours « zéro frais » est séduisant, mais il masque une réalité :

• Les SCPI sans frais multiplient les lignes de frais (investissement, intermédiation, retrait anticipé, etc.).
• Sur la durée, elles coûtent plus cher aux investisseurs à partir d’un moment.

7. Un mécanisme vertueux : L’incitation à la performance

Il serait toutefois réducteur de ne voir que les risques. Les SCPI sans frais introduisent aussi un mécanisme vertueux.

• Sans frais de souscription encaissés à l’avance, les gérants doivent performer en continu pour fidéliser les investisseurs.
• S’ils délivrent de bons rendements et maîtrisent la vacance locative, le risque de retraits massifs est limité.
• Ce modèle incite donc à une gestion active, exigeante et rigoureuse.

En d’autres termes, la fragilité potentielle pousse les gérants à être exemplaires dans leur sélection et leur gestion d’actifs.

8. Vers un équilibre : Quelle solution ?

Pour concilier innovation et stabilité, une piste serait d’introduire des pénalités de sortie progressives :

• 10 % en cas de retrait avant 10 ans,
• 5 % avant 5 ans,
• neutralité après 10 ans.

Cela permettrait de préserver la philosophie de long terme tout en évitant les dérives du court-termisme.

Tableau comparatif : SCPI traditionnelles vs SCPI sans frais

Conclusion : Innovation ou illusion ?

Les SCPI sans frais de souscription ne sont ni une révolution miracle, ni un danger absolu. Elles représentent une innovation intéressante, mais qui doit être comprise dans toutes ses dimensions.

• Côté investisseurs : il ne faut pas se laisser séduire uniquement par l’absence de frais d’entrée. Le coût réel sur la durée peut être supérieur.
• Côté gérants : ce modèle impose d’être irréprochable dans la gestion, car la confiance des épargnants doit être gagnée et entretenue chaque année.

La vraie question est donc philosophique : Veut-on une SCPI perçue comme un produit de long terme, ou comme un instrument flexible et semi-liquide ?

La réponse conditionnera l’avenir de l’épargne immobilière en France et en Europe.

À lire également : 

Investir en 2025 : Quels placements privilégier ?