Prélèvement à la source : Top 3 des placements les plus adaptés

Si vous faites partie de ceux qui envisagent d'investir aujourd'hui, il est indispensable de repenser votre stratégie de défiscalisation. Le prélèvement à la source est désormais bien installé, mais le paysage fiscal a beaucoup évolué depuis 2019 : fin annoncée de certains dispositifs, renforcement d'autres, durcissement de la fiscalité sur les revenus et le patrimoine. Pour optimiser vos finances personnelles en 2025, focus sur trois grands leviers : l'épargne réglementée (dont le PEL, à manier avec prudence), l'immobilier collectif via les SCPI et le statut LMNP, qui demeure l'un des dispositifs les plus puissants pour réduire son imposition.

Le PEL : Un rendement net de fiscalité

Longtemps présenté comme un placement phare, le Plan Épargne Logement (PEL) n'offre plus le même rapport rendement/fiscalité qu'en 2019. Les PEL ouverts depuis 2018 sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % dès la première année, qui regroupe impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, et leurs taux de rémunération ont été progressivement abaissés par les pouvoirs publics pour tenir compte du contexte de taux bas puis de normalisation monétaire.

En pratique, les PEL récents affichent aujourd'hui un taux brut bien inférieur à 2 %, ce qui limite fortement leur attrait une fois la fiscalité appliquée. Résultat : le rendement net de fiscalité se situe désormais sous celui de nombreux autres supports de placement et ne constitue plus, à lui seul, un outil de défiscalisation pertinent, mais plutôt un produit d'épargne sécurisé à objectif logement.

Les PEL ouverts avant 2018 conservent toutefois des avantages non négligeables. Les anciens plans bénéficient souvent de taux garantis plus élevés et, pour ceux ouverts avant cette date, d'un régime fiscal plus favorable, avec une exonération d'impôt sur le revenu sur les intérêts pendant une longue période, seule la hausse des prélèvements sociaux venant en réduire progressivement l'intérêt. Pour les épargnants qui disposent encore d'un " vieux " PEL bien rémunéré, il reste donc opportun de le conserver comme poche de sécurité à rendement garanti, mais non comme stratégie centrale de défiscalisation.

Pour les jeunes épargnants, les leviers fiscaux les plus puissants ne se situent plus du côté du PEL, mais plutôt du côté des enveloppes fiscales comme le PEA, le PEA-PME ou le PER, qui permettent de loger des placements financiers (actions, fonds, obligations) en optimisant la fiscalité à long terme. Dans ce contexte, le PEL s'envisage davantage comme un complément sécuritaire à côté de dispositifs plus offensifs et mieux adaptés à la réduction d'impôt.

Les SCPI de rendement : l'immobilier locatif, la gestion déléguée

À l'heure où l'immobilier physique est pénalisé par la hausse des taux, le durcissement des normes énergétiques et la fin de certains dispositifs fiscaux comme Pinel, les SCPI de rendement continuent d'attirer les épargnants. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) restent un moyen privilégié d'accéder à l'immobilier locatif (bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel géré) sans gérer soi-même un bien, tout en mutualisant le risque et en déléguant totalement la gestion.

En 2024, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement s'est maintenu à des niveaux globalement compris autour de 4 à 5 % selon les véhicules, malgré un contexte marqué par la baisse de valorisation de certains actifs tertiaires. Ce rendement affiché est cependant brut de fiscalité. Les revenus de SCPI restent, dans la plupart des cas, imposés comme des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu, assorti de 17,2 % de prélèvements sociaux. La logique de " neutralisation " de l'impôt via le Crédit d'Impôt Modernisation du Recouvrement (CIMR), évoquée lors de l'année blanche 2018 liée à la mise en place du prélèvement à la source, n'est plus un sujet en 2025 : ce mécanisme était transitoire et ne s'applique plus aujourd'hui.

Pour améliorer l'impact fiscal de leurs SCPI, les investisseurs disposent cependant de plusieurs leviers. D'abord, certaines SCPI investissent dans l'immobilier à l'étranger, permettant de bénéficier de conventions fiscales qui allègent parfois l'imposition des revenus ou la concentrent dans le pays de détention, avec, en France, un crédit d'impôt venant limiter la double imposition. Ensuite, il existe des SCPI dites " fiscales " (Malraux, déficit foncier, Monuments historiques) qui, elles, s'appuient sur des dispositifs de défiscalisation immobilière précis pour réduire l'impôt sur le revenu, en contrepartie de contraintes fortes (durée de détention, travaux, typologie de biens).

Le prélèvement à la source ne modifie pas le montant total d'impôt dû sur les revenus de SCPI, mais il affecte le profil de trésorerie de l'épargnant : l'impôt est désormais étalé sur l'année via des acomptes, ce qui se traduit par des revenus nets immédiatement minorés. Les SCPI de rendement restent néanmoins attractives pour ceux qui recherchent un complément de revenu régulier, à condition de bien mesurer la fiscalité associée et, le cas échéant, de coupler cet investissement avec d'autres dispositifs (déficit foncier, LMNP, enveloppes de capitalisation) pour en optimiser l'impact sur l'impôt global.

Le statut LMNP : un investissement à options

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) demeure en 2025 l'un des piliers de la défiscalisation immobilière. Il permet d'investir dans un bien meublé (classique ou en résidence services : étudiante, seniors, affaires, tourisme sous conditions) tout en bénéficiant d'un régime fiscal particulièrement avantageux, notamment au régime réel.

Avec le LMNP, les loyers ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'investisseur peut choisir entre le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire, ou le régime réel, plus technique mais généralement bien plus avantageux pour qui souhaite optimiser sa fiscalité. C'est au régime réel que le LMNP déploie tout son potentiel : il permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurance, travaux d'entretien, charges de copropriété, etc.) et, surtout, d'amortir le bien (hors valeur du terrain) et le mobilier.

Ces amortissements, qui représentent comptablement la " perte de valeur " du bien dans le temps, viennent en pratique gommer une large partie, voire la totalité, des loyers imposables pendant de nombreuses années. Contrairement au déficit foncier des locations nues, qui est encadré et plafonné, le mécanisme de l'amortissement en LMNP permet souvent de neutraliser l'impôt sur les recettes locatives tout en continuant à percevoir des loyers. L'investisseur peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier et des revenus complémentaires quasi nets d'impôt, tant que la capacité d'amortissement et de déduction des charges est suffisante.

Le LMNP reste ainsi une " niche fiscale " particulièrement recherchée, d'autant plus que d'autres dispositifs emblématiques, comme la loi Pinel dans le neuf, ont pris fin au 31 décembre 2024. Dans un environnement où la fiscalité du patrimoine a tendance à se durcir et où les normes énergétiques imposent des travaux de rénovation, le LMNP, bien structuré, conserve un avantage comparatif : il permet de combiner rentabilité locative, souplesse (location meublée classique ou résidence gérée) et forte optimisation de l'impôt.

En résumé, les épargnants qui souhaitent aujourd'hui investir en gardant un objectif clair de défiscalisation ne peuvent plus se contenter des recettes de 2019. Le PEL, jadis compétitif, est devenu un outil d'épargne sécurisée plus qu'un vrai levier fiscal. Les SCPI de rendement offrent toujours une exposition attractive à l'immobilier locatif, mais leur fiscalité impose de les intégrer dans une stratégie globale. Le statut LMNP, lui, demeure un investissement à options particulièrement profitable pour qui accepte une gestion plus technique et une vision de long terme. Dans un paysage fiscal en mutation, c'est la combinaison intelligente de ces différents outils, complétée au besoin par d'autres dispositifs (Denormandie, Loc'Avantages, IR-PME, PER, etc.), qui permettra de bâtir une stratégie d'investissement et de défiscalisation réellement optimisée.