Immobilier et assurance-vie : bonne idée en 2026 ?

L'assurance-vie est souvent associée à l'épargne, mais elle offre une palette d'investissements plus large que ce que l'on pourrait penser au premier abord. En 2025, avec une collecte nette record de 50,6 milliards d'euros sur l'année entière et un encours atteignant 2 107 milliards d'euros à fin décembre, l'assurance-vie confirme son rôle central dans le patrimoine des Français malgré des marchés financiers volatils.

Pour 2026, la vraie question à se poser est la suivante : l'immobilier dans l'assurance-vie, est-ce une bonne idée ? Car, comme le rappelle l'auteur, " faire du liquide avec les liquides, c'est toujours antinomique ". L'intégration de supports immobiliers dans l'assurance-vie reste pourtant une stratégie prisée, notamment via les unités de compte qui représentent une part croissante des versements, avec une hausse de 13 % des cotisations en unités de compte sur l'année 2025. Découvrons ensemble comment il est possible d'inclure de l'immobilier dans son contrat d'assurance-vie, et dans quels cas cela fait vraiment sens.

L'immobilier dans l'assurance-vie : Quels mécanismes et supports disponibles ?

L'assurance-vie est bien plus qu'un simple refuge pour les fonds en euros ou les unités de compte traditionnelles. En 2025, l'offre s'élargit avec des solutions toujours plus diversifiées pour inclure l'immobilier dans votre contrat, soutenue par une hausse de 13 % des cotisations en unités de compte.

Elle s'ouvre en effet à l'univers de l'immobilier à travers divers véhicules d'investissement. Le plus populaire d'entre eux est sans doute la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), qui offre l'opportunité d'investir dans l'immobilier professionnel sans subir les tracas de la gestion directe. Les SCPI continuent d'être un choix phare en 2025, notamment en raison de leur capacité à offrir des rendements autour de 5 % dans les meilleurs contrats, malgré un contexte économique incertain.

Dans certains contrats, on retrouve également des unités de compte sous forme de SC (Société Civile) axées sur l'immobilier ou même des parts de SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) et foncières cotées qui donnent un accès au marché immobilier via la bourse. En 2025, l'intérêt pour les SIIC et les foncières cotées se renforce, notamment grâce à leur capacité à capter la croissance des marchés immobiliers internationaux et à une allocation d'environ 5 % des encours d'assurance-vie en immobilier d'entreprises.

Ces différents supports offrent aux épargnants une nouvelle manière d'aborder l'immobilier, avec la souplesse et les avantages fiscaux de l'assurance-vie, tout en gardant à l'esprit que l'immobilier reste par nature un actif peu liquide.

Tableau récapitulatif des supports immobiliers dans l'assurance-vie en 2025

Les avantages de combiner immobilier et assurance-vie

• Fiscalité avantageuse : Les revenus fonciers des SCPI dans l'assurance-vie bénéficient de la fiscalité de l'assurance-vie plutôt que de la fiscalité de l'immobilier direct. En 2025, cette fiscalité reste un des points forts de cette stratégie, particulièrement pour les épargnants cherchant à optimiser leur imposition après 8 ans, avec des rendements des fonds en euros autour de 2,65 % en moyenne, supérieurs au Livret A à 1,5 % depuis février 2026.
• Liquidité : L'assurance-vie permet une meilleure liquidité que l'immobilier en direct. Ainsi, si vous souhaitez récupérer votre investissement, c'est souvent plus simple, c'est l'assureur vie qui porte la liquidité. La liquidité des supports comme les OPCI et les SIIC est un atout majeur en 2025, face à un marché immobilier potentiellement moins dynamique. Attention toutefois : l'immobilier reste un actif long terme, et l'assurance-vie ne le transforme pas magiquement en placement court terme.
• Diversification : Avoir de l'immobilier dans son assurance-vie permet de diversifier son épargne et de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. En 2025, la diversification est plus que jamais cruciale, compte tenu des incertitudes économiques globales et d'une allocation d'environ 63 % des encours en titres d'entreprises, incluant l'immobilier.

Les inconvénients à prendre en compte

Toutefois, comme tout investissement, il y a des inconvénients à intégrer de l'immobilier dans son assurance-vie :

• Frais : Les frais de gestion des SCPI sont souvent plus élevés que ceux des fonds en euros ou des unités de compte classiques. En 2025, ces frais peuvent être compensés par des rendements attractifs, mais il est essentiel de bien les comparer avant de faire un choix, en privilégiant les contrats à faibles frais et en surveillant l'empilement des frais (SCPI + contrat).
• Rendement non garanti : Si les SCPI peuvent offrir de bons rendements, ils ne sont pas garantis et peuvent varier d'une année à l'autre. Avec les perspectives économiques pour 2025 et 2026, les rendements peuvent connaître des fluctuations, rendant nécessaire une gestion prudente et informée et un horizon de placement suffisamment long.

Comment choisir le bon support immobilier pour son assurance-vie ?

Il est crucial de bien s'informer avant de choisir le support immobilier adapté à son profil d'investisseur. En 2025, l'analyse des performances passées ne suffit plus ; il faut aussi considérer :

• les perspectives futures du marché immobilier et financier ;
• la solidité des gestionnaires et leur historique ;
• leur capacité à s'adapter aux nouvelles conditions de marché ;
• la qualité du contrat multisupport (choix de SCPI, SCI, SIIC) et le niveau de frais.

Renseignez-vous sur les performances passées du fonds immobilier, sa stratégie d'investissement et les types de biens dans lesquels il investit. En pratique, mieux vaut privilégier un contrat multisupport offrant un bon choix de SCPI et de SCI, plutôt que de multiplier les supports sans cohérence avec votre profil de risque et votre horizon de placement.

Conclusion 

L'intégration de l'immobilier dans un contrat d'assurance-vie peut être une excellente stratégie pour diversifier son épargne et potentiellement booster ses rendements. En 2025, avec les défis et opportunités du marché marqués par une collecte nette historique de 50,6 milliards d'euros, cette approche s'avère pertinente pour ceux qui souhaitent optimiser leur portefeuille, à condition de bien comprendre la nature de ces supports.

En 2026, la vraie question n'est donc pas seulement " peut-on " mettre de l'immobilier dans l'assurance-vie, mais " doit-on le faire, et à quelle dose ? ". Comme toujours, il est essentiel de bien s'informer et, si nécessaire, de demander conseil à un professionnel, afin d'ajuster régulièrement la part d'immobilier dans votre assurance-vie en fonction de votre horizon de placement, de votre tolérance au risque et de vos autres actifs immobiliers détenus en direct.

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