Acheter ou vendre des parts de SCPI de gré à gré en 2025

L'acquisition de parts de SCPI se fait généralement par des plateformes spécialisées ou via un conseiller en investissement financier. Cependant, il est possible d'acheter des parts de SCPI d'occasion en se rapprochant directement d'un investisseur qui souhaite vendre ses parts. Voici un guide complet sur l'achat ou la vente de parts de SCPI de gré à gré, avec des informations actualisées pour 2025.

Les avantages de la transaction de gré à gré

L'achat de parts de SCPI d'occasion en passant directement par un particulier ou une personne morale qui souhaite vendre ses parts, sans faire appel à une société de gestion pour organiser la confrontation des ordres, est appelé transaction "de gré à gré". Cette option présente plusieurs avantages :

• Moins coûteuse : Les frais de dossier ou de cession facturés par la société de gestion dans le cadre d'une transaction de gré à gré restent souvent inférieurs à la commission de souscription (ou de cession) appliquée sur le marché secondaire organisé, notamment pour les SCPI à capital fixe. En 2024‑2025, dans un contexte de marché plus tendu pour les SCPI, plusieurs sociétés de gestion et nouvelles SCPI sans frais de souscription mettent en avant des frais de cession modérés (souvent entre 0 et 3 % pour la mise en relation ou le rachat, et 1 à 2 % de frais de dossier sur certains marchés secondaires), afin de faciliter les sorties et les échanges entre associés. Cela renforce l'attrait des transactions de gré à gré, qui peuvent limiter le coût global de l'opération pour l'acheteur comme pour le vendeur.
• Flexibilité : Les parties ont la liberté de négocier le prix de vente, contrairement à une transaction via une société de gestion passant par un carnet d'ordres encadré. Le prix peut ainsi être ajusté en fonction de la décote ou de la prime acceptée par chacun, de la liquidité de la SCPI et de la qualité de son patrimoine. Toutefois, il est essentiel de respecter certaines règles, notamment en cas de vente à soi‑même, par exemple si un investisseur détient des parts de SCPI à titre personnel et les vend à une personne morale dont il est le bénéficiaire effectif. En 2025, les régulateurs (AMF, ACPR) et les professionnels de la gestion de patrimoine insistent particulièrement sur la transparence, la traçabilité des flux et une documentation précise pour ce type de montages, afin de prévenir les conflits d'intérêts, les abus de prix de transfert et les risques fiscaux.

Cependant, cette option est plus difficile à mettre en œuvre et nécessite de suivre certaines étapes.

Les étapes de l'achat de parts de SCPI de gré à gré

Documentation

Procurez-vous le document " acceptation de transfert " et la fiche de demande de renseignements auprès de la société gestionnaire de SCPI. Demandez le coût administratif d'un transfert (généralement compris entre 0 et 200 € par transfert, même si certaines SCPI appliquent une commission de cession spécifique pour la mise en relation dans le cadre d'une transaction de gré à gré). En 2024‑2025, un nombre croissant de sociétés de gestion mettent à disposition ces formulaires via des espaces clients ou des portails numériques, permettant de télécharger, remplir et suivre en ligne l'avancement du dossier.

Vérification

Vérifiez l'identité du vendeur et qu'il dispose bien du certificat nominatif de parts sociales ; demandez confirmation à la société gestionnaire que les numéros de certificat et de parts sociales sont corrects. Cette vérification permet de s'assurer que les parts sont librement cessibles (absence de nantissement, saisie ou autre restriction). En 2025, l'utilisation de solutions de vérification d'identité en ligne (KYC, signature électronique qualifiée) s'est généralisée dans l'univers de l'épargne et peut être utilisée par les sociétés de gestion pour sécuriser et accélérer ces contrôles, dans le respect des règles de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

Rédaction et signature

Rédigez et signez avec le vendeur l'imprimé n°2759 - Cession de droits sociaux - en au moins 4 exemplaires originaux (1 impôts, 1 vendeur, 1 acheteur, 1 société gestionnaire). Ce document est accessible depuis le site des impôts. En pratique, certaines études de notaires ou conseillers en gestion de patrimoine peuvent accompagner la rédaction lorsque l'opération s'inscrit dans un schéma patrimonial plus large (donation, apport à une société, réorganisation de patrimoine).

Paiement

Réglez le prix au(x) vendeur(s), par un moyen de paiement traçable (virement bancaire notamment), afin de disposer de justificatifs clairs en cas de contrôle fiscal ultérieur ou de litige. Les modalités de paiement (échelonnement, conditions suspensives, etc.) peuvent être précisées dans une convention de cession distincte signée entre les parties.

Enregistrement

Portez tous les documents originaux au service des impôts, bureau de l'enregistrement, et réglez le droit d'enregistrement de 5 % à l'ordre du Trésor Public. Ce taux de 5 % pour les cessions de droits sociaux non cotés, dont les parts de SCPI, reste la référence en 2024‑2025. Dans plusieurs départements, les services fiscaux offrent désormais la possibilité de déposer et de payer en ligne via les services dématérialisés de la DGFiP, ce qui simplifie et accélère la procédure.

Remise des documents

Délivrez au vendeur 1 exemplaire enregistré, afin qu'il dispose d'une preuve officielle de la cession et du prix pour la gestion de son patrimoine et de sa fiscalité (calcul de la plus-value, déclaration, etc.).

Envoi à la société gestionnaire

Adressez à la société gestionnaire : 

• 1 exemplaire enregistré, 
• l'acceptation de transfert signée, 
• le chèque (ou virement) des frais de transfert ou de cession, 
• la fiche de demande de renseignements, 
• un RIB pour le règlement futur des loyers.

La société de gestion met alors à jour le registre des associés et vous enregistre comme nouveau porteur de parts. Dans un contexte où la liquidité des SCPI est devenue plus surveillée depuis 2023 (hausse des taux, tensions sur les valeurs d'expertise), certaines sociétés peuvent prendre un délai plus long pour valider les transferts, le temps de vérifier la conformité du dossier et la situation de la SCPI.

Réception du certificat

Vous recevrez de la société gestionnaire la facture acquittée des frais de transfert et votre certificat nominatif de parts sociales. Ce document fait foi de votre qualité d'associé et doit être conservé précieusement avec l'ensemble des justificatifs de la transaction.

Précautions et conseils

• Conservez bien les justificatifs du règlement des parts, des droits d'enregistrement et des frais de dossier, car ils constituent la base du prix d'acquisition pour le calcul d'une éventuelle plus-value en cas de cession future des parts. Dans un environnement où la fiscalité des revenus et plus-values mobiliers reste stable mais étroitement contrôlée, la capacité à reconstituer le prix historique d'acquisition est déterminante.
• Assurez-vous que les parts sont individuelles. Si elles sont détenues par un couple marié ou pacsé sous le régime de la communauté, la signature des deux conjoints est indispensable, sauf stipulation contraire (régime de séparation de biens, par exemple). En cas de détention via une société (SCI, holding patrimoniale…), vérifiez les statuts et les pouvoirs de signature.
• Évaluez les performances passées de la SCPI ainsi que sa stratégie d'investissement et sa gestion avant de prendre une décision d'achat ou de vente. En 2024‑2025, la remontée des taux a entraîné un ajustement à la baisse de la valeur de certaines parts et une compression parfois marquée des prix sur le marché secondaire, avec des décotes plus fréquentes pour les SCPI les plus exposées aux bureaux ou aux actifs jugés moins liquides. Parallèlement, des outils d'analyse en ligne de plus en plus sophistiqués permettent aux investisseurs de comparer les SCPI selon des critères financiers (taux de distribution, taux d'occupation, niveau d'endettement, frais) mais aussi selon des critères ESG (qualité environnementale des immeubles, politique sociale, gouvernance), ce qui devient un aspect de plus en plus important dans la prise de décision, notamment pour les épargnants sensibles aux risques de transition (rénovation énergétique, obsolescence des immeubles).

Tableau récapitulatif des étapes et avantages de la transaction de gré à gré pour les SCPI en 2025

Ce tableau récapitulatif présente les étapes clés et les avantages de l'achat ou de la vente de parts de SCPI de gré à gré en 2025, tout en intégrant les nouvelles options numériques, le renforcement des contrôles (KYC, conformité) et les évolutions de marché qui incitent les sociétés de gestion à adapter leurs frais et leurs outils pour faciliter ce type de transactions.

Les frais de dossier facturés par le gérant sont souvent inférieurs à la commission retenue lors d'une transaction sur le marché secondaire, et, dans un environnement où les frais de souscription traditionnels (8 à 12 % en moyenne sur de nombreuses SCPI historiques) sont de plus en plus remis en question, la transaction de gré à gré peut contribuer à optimiser le coût global d'entrée ou de sortie pour l'investisseur.

Conclusion

L'achat ou la vente de parts de SCPI de gré à gré peut être une option intéressante pour les investisseurs souhaitant réaliser des transactions de manière plus flexible et potentiellement moins coûteuse que via les canaux classiques. Néanmoins, cette méthode nécessite de suivre rigoureusement certaines étapes et de prendre des précautions pour garantir la sécurité juridique et fiscale de la transaction. En 2025, l'intégration de nouvelles technologies (dématérialisation des formalités, vérification d'identité en ligne, outils de comparaison des SCPI) simplifie plusieurs procédures, mais il reste essentiel de rester vigilant, de documenter soigneusement chaque étape et, en cas de doute, de se faire accompagner par un professionnel. Enfin, il est crucial de s'informer sur les performances, la qualité du patrimoine, le niveau de frais et la gestion de la SCPI, ainsi que sur ses engagements ESG, avant de prendre une décision d'investissement, afin de maximiser les chances de succès dans cette stratégie et de s'adapter à un marché des SCPI en pleine recomposition depuis la remontée des taux.

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