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Pierre-Papier : comparer SCPI, OPCI, SIIC et SCI en 2025
La Pierre-Papier désigne toutes les formes de placement financier ayant l'immobilier pour support, qu'il s'agisse de produits financiers cotés ou non cotés. Les équipes de MeilleureSCPI.com vous proposent aujourd'hui de comparer les différents véhicules d'investissement qui la composent : SCPI, OPCI, SIIC et SCI, avec des données et tendances actualisées fin 2025.
Chaque type de fonds présente une structure juridique, un niveau de risque, une fiscalité et un potentiel de rendement différents. L'enjeu pour l'investisseur est de comprendre leurs forces, faiblesses et surtout leur complémentarité dans une stratégie patrimoniale globale.
Quels sont les véhicules d'investissements de la Pierre-Papier ?
Les SCPI
Les SCPI (ou Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) achètent et mettent en location des actifs professionnels (bureaux, commerces, cliniques, écoles, entrepôts, etc.), qui sont gérés par une société de gestion.
Celle-ci est chargée de toutes les démarches : entretien, recherche et changement de locataire, suivi des travaux, recouvrement des loyers, etc. Le porteur de parts de SCPI, qui investit un capital, n'a aucune contrainte de gestion et perçoit des revenus locatifs (revenus fonciers) en fonction du nombre de parts qu'il détient.
En 2024, le rendement moyen des SCPI s'établissait à 4,72 %, avec les meilleures SCPI 2025 affichant des taux de distribution compris entre 5,20 % et 9,52 %, comme Sofidynamic en tête grâce à sa stratégie " High Yield ". Leur patrimoine est composé à au minimum 95 % de biens immobiliers physiques, offrant une stabilité supérieure aux véhicules mixtes.
Les OPCI
Les OPCI (ou Organismes de Placements Collectifs Immobilier) sont des types de placements immobiliers basés sur un modèle proche de celui des OPCVM, mais qui conservent les principaux avantages de la pierre-papier :
- aucune contrainte de gestion pour l'épargnant ;
- actifs diversifiés (immobilier + financiers) ;
- revenus réguliers potentiels ;
- mise de fonds modeste.
Leur patrimoine respecte des règles réglementaires strictes :
- au moins 60 % d'actifs immobiliers (directs ou via SCI/SCPI) ;
- 5 % minimum de liquidités ;
- jusqu'à 35 % d'actifs financiers (actions, obligations, foncières cotées).
Cela les rend plus liquides et plus volatils que les SCPI, avec des frais d'entrée plus bas (en général 2–3 % en assurance-vie) mais des frais de gestion annuels plus élevés. Historiquement, leurs performances sont inférieures à celles des SCPI sur longue période, ce qui explique un certain retrait des investisseurs ces dernières années.
Les SIIC
À la différence des SCPI et OPCI qui ne sont pas cotées, les SIIC (ou Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées) font partie de l'immobilier coté en bourse. Elles achètent, construisent, entretiennent, gèrent et valorisent un patrimoine immobilier pour le compte de leurs actionnaires.
Les immeubles qui composent ce patrimoine sont à vocation locative et génèrent des loyers, ou bien sont revendus pour créer des plus-values. Les SIIC bénéficient d'une exonération de l'impôt sur les sociétés. Les dividendes sont en revanche soumis au régime habituel de taxation une fois entre les mains des actionnaires.
Elles redistribuent 50 % des plus-values et 85 % des loyers perçus aux actionnaires, avec une poche de liquidité importante liée à la cotation et des performances souvent supérieures sur le long terme grâce à la capacité de création de valeur (développements, arbitrages, levier financier).
Les SCI
Les SCI (ou Sociétés Civiles Immobilières) sont des structures qui permettent de gérer à plusieurs un ou plusieurs biens immobiliers. Elles regroupent au moins 2 associés et permettent d'éviter l'indivision en dissociant pouvoir et propriété.
Dans leur usage de " fonds de fonds " en assurance-vie, les SCI peuvent investir en :
- immobilier direct ;
- parts de SCPI ;
- OPCI ;
- ou autres actifs immobiliers, offrant une diversification flexible mais souvent plus opaque.
Chaque associé reçoit des parts sociales en fonction de son apport dans la SCI. Les statuts de la société désignent le gérant qui va la gérer et la représenter, ou le cas échéant le vote des associés. Ces derniers ont un droit de vote dans les assemblées générales.
Leur rendement moyen brut varie généralement entre 2 % et 10 % (autour de 4 % en moyenne), avec des frais d'entrée de 0 à 2 % mais des frais de gestion cumulés plus élevés, notamment lorsque la SCI détient elle-même d'autres fonds (SCPI, OPCI, foncières cotées…).
Quelles différences entre les SCPI, les OPCI, les SIIC et les SCI ?
Comparaison des différents types de Pierre-Papier
| SCPI Société civile de placement immobilier | OPCI Organisme de placement collectif en immobilier | SIIC Foncière cotée | SCI Société Civile Immobilière (fonds immobilier) |
|---|---|---|---|---|
Investissement au comptant | OUI | OUI | OUI | OUI |
Investissement à crédit | OUI | NON | NON | NON |
Investissement en Assurance-Vie (contrat d'assurance vie) | OUI pour certaines | OUI pour certains | NON | OUI (frais d'entrée env. 0–2 %) |
Investissement via les Versements programmés | OUI | OUI en fonction des contrats d'assurance vie | NON | OUI |
Investissement en Démembrement (Nue-propriété ou usufruit) | OUI | NON | NON | NON |
Soumis à l'impôt sur la fortune immobilière | OUI | OUI en majorité, sauf pour la part des foncières cotées détenues par le fonds | NON | OUI en majorité, sauf pour la part des foncières cotées détenues par le fonds |
Avantages | Mutualisation du risque avec différents biens immobiliers Non coté, volatilité faible Effet de levier possible (crédit) Rendement moyen 4–6 % avec visibilité | Mutualisation du risque Non coté Poche de liquidité pour la sortie Fiscalité : flat tax en direct ou fiscalité de l'assurance-vie | Mutualisation du risque coté Poche de liquidité importante (bourse) Performances généralement supérieures sur le long terme Fiscalité : flat tax en direct et hors IFI Alignement des intérêts des équipes de gestion car les actifs appartiennent à la société | Fonds de fonds immobiliers Volatilité réduite une fois le portefeuille établi Ticket d'entrée accessible en assurance-vie |
Inconvénients | Risque sur la valeur, le dividende et la liquidité Fiscalité : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux | Risque sur la valeur, le dividende et la liquidité (dans une certaine mesure) Frais de l'OPCI (empilement de frais) Lisibilité réduite des actifs sous-jacents | Risque sur la valeur, le dividende et la volatilité boursière | Risque sur la valeur, le dividende et volatilité Lisibilité réduite des actifs et frais cumulés possibles |
Alignement des intérêts | **** | * | ***** | * |
Transparence de l'information | ***** | ** | **** | ** |
Performances long terme | **** Supérieures aux OPCI récemment | *** | ***** | *** |
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À retenir
La Pierre-Papier regroupe plusieurs types de fonds : SCPI, OPCI, SIIC et SCI, chacun avec une structure, une liquidité, une fiscalité et un profil de risque différents.
- Les SCPI offrent un rendement régulier (environ 4–6 %) avec une volatilité limitée, au prix d'une liquidité encadrée et d'une fiscalité à l'IR.
- Les OPCI sont plus liquides et plus volatils, avec un panachage immobilier/financier et des frais de gestion plus élevés.
- Les SIIC permettent d'accéder à l'immobilier coté, avec une liquidité boursière et un potentiel de performance long terme supérieur, mais une forte volatilité.
- Les SCI de placement jouent souvent le rôle de fonds de fonds, avec une diversification large mais une lisibilité et des frais cumulés à surveiller.
Conseil d'expert : les fonds ont des formes et objectifs différents, avec des avantages et inconvénients propres, mais surtout une forte complémentarité. Une allocation pertinente combine souvent plusieurs véhicules de Pierre-Papier pour équilibrer rendement, risque, fiscalité et liquidité.
Conseil de l'auteur
En tant qu'expert en SCPI et en Pierre-Papier, je recommande de ne pas opposer SCPI, OPCI, SIIC et SCI : ces fonds ont des formes juridiques différentes, des objectifs variés (revenu, performance long terme, liquidité, diversification internationale) avec leurs avantages et inconvénients, et surtout une complémentarité très forte. Construisez votre stratégie en combinant plusieurs véhicules (par exemple SCPI de rendement + SIIC + SCI en assurance-vie) afin d'adapter votre portefeuille à votre horizon de placement, votre tolérance au risque et votre fiscalité.
| Les points importants pour la SCPI Patrimmo Commerce | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Commerce SCPI de rendement | Minimum de souscription 10 parts 160.00 € |
| SCPI Patrimmo Commerce | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
