Immobilier d’entreprise : 2025 marque un tournant, 2026 ouvre une nouvelle phase

L'immobilier d'entreprise français aborde un moment charnière : 2025 marque un tournant d'ajustement après trois années de secousses, tandis que 2026 ouvre une nouvelle phase de normalisation et de recomposition des stratégies. Dans ce contexte, les bureaux franciliens, la logistique et l'investissement immobilier d'entreprise occupent une place centrale, à la fois comme baromètres de l'économie et terrain de jeu privilégié des investisseurs les plus avertis.

L'analyse qui suit s'appuie sur les dernières notes de conjoncture tertiaire, les études des grands conseillers (BNP Paribas Real Estate, JLL, Cushman & Wakefield, BPCE…), ainsi que sur les chiffres de marché disponibles à fin 2025.^[1][3][4][9]

Un marché des bureaux franciliens en transition contrôlée

Une demande placée en recul, mais conforme au scénario attendu

Sur le marché des bureaux en Île-de-France, 2025 apparaît comme une année d'ajustement maîtrisé plutôt que de rupture.

• Selon les projections de BPCE à l'automne, la demande placée de bureaux en Île-de-France pour 2025 devait s'inscrire entre 1,65 et 1,70 million de m², après un plus bas depuis 2020 constaté à fin septembre.^[3]
• L'article se place dans la borne basse de cette fourchette, avec 1,65 million de m², soit environ –9 % sur un an, ce qui reste cohérent avec le ralentissement attendu par les acteurs.^[3]

Le quatrième trimestre, traditionnellement déterminant, prolonge cette tendance : environ 436 000 m² placés, soit un repli de l'ordre de 10 % à 11 % par rapport à fin 2024, selon les estimations issues des notes de conjoncture.^[3]

Ce recul est en phase avec ce que les grands conseils annonçaient pour 2025 : un marché de bureaux qui " tourne plus lentement ", mais sans rupture brutale, dans un environnement macroéconomique encore incertain mais de plus en plus stabilisé.^[1][4]

Deux marchés, deux dynamiques : grandes vs petites surfaces

La segmentation entre grandes surfaces et petites/moyennes surfaces se renforce.

• Grandes surfaces (> 5 000 m²)
  • Environ 535 800 m² commercialisés en 2025, en retrait d'environ 8 %.
  • Ce segment souffre d'un faible nombre de très grandes signatures, phénomène déjà observé en 2023‑2024, conséquence directe de la prudence des grands utilisateurs et des arbitrages post‑télétravail.^[3][4]
• Petites et moyennes surfaces (< 5 000 m²)
  • Environ 1,1 million de m² placés, soit le segment le plus résilient du marché.
  • Ce dynamisme reflète l'appétit d'entreprises à taille intermédiaire et de sièges secondaires cherchant des surfaces optimisées, bien localisées et compatibles avec des modes de travail hybrides.^[4]

Les études de JLL comme de Cushman & Wakefield confirment cette transformation accélérée des portefeuilles : une majorité d'entreprises cherchent à adapter leurs surfaces, à réduire les mètres carrés inutiles et à monter en gamme sur les immeubles bien situés et performants.^[1][4]

Des géographies contrastées : Paris, 1ère couronne, La Défense

Les disparités géographiques s'accentuent.

• 1ère couronne Sud : nette progression, portée par des opérations significatives, une accessibilité améliorée et des loyers inférieurs à ceux de Paris intra‑muros.
• Neuilly / Levallois : marché très recherché, combinant image, accessibilité et offre qualitative ; plusieurs grandes transactions y ont été recensées en 2025 dans les bases des brokers.
• La Défense : le quartier d'affaires reste fragilisé par le manque de grandes signatures, malgré une certaine activité sur le segment intermédiaire. Les enjeux de réversibilité et de modernisation des tours y sont centraux.^[1][3]

En toile de fond, le mouvement reste le même : les bureaux prime et biens très bien situés concentrent la demande, tandis que les actifs obsolètes ou mal desservis voient leur vacance s'installer.^[1][4]

Vacance élevée, offre abondante : un rapport de force favorable aux utilisateurs

Un taux de vacance à deux chiffres, loin d'un marché tendu

À fin 2025, le taux de vacance immédiat en Île-de-France se situe autour de 11 % à 11,5 %, proches des estimations des grands acteurs pour la fin de l'année.^[3] La valeur de 11,2 % retenue dans l'article s'inscrit dans cette fourchette.

Les écarts restent très marqués :

• Paris intra‑muros : vacance nettement plus faible, portée par la rareté foncière et la demande pour des bureaux centraux de qualité.
• Périphérie et certaines zones de 1ère/2e couronne : excédent d'offre, notamment sur les immeubles plus anciens, aux standards techniques et environnementaux insuffisants.^[1][3]

Une offre encore en hausse malgré le ralentissement des chantiers

Les mises en chantier ont nettement ralenti : la production neuve et les opérations en blanc sont revues à la baisse, avec des estimations de –20 % à –25 % sur un an selon les notes de marché publiées en 2025.^[3] L'ordre de grandeur de –23 % est donc cohérent.

Pour autant, l'offre immédiate continue d'augmenter :

• Environ 7,7 millions de m² disponibles au 1er janvier 2026 en Île‑de‑France, en ligne avec la tendance observée depuis 2023‑2024 dans les bases de données des brokers.
• L'augmentation résulte principalement des libérations de surfaces par les utilisateurs (optimisation des m², renégociation de baux, rationalisation des implantations), plus que d'un afflux massif de neuf.^[1][3][4]

Cette combinaison – vacance élevée, stock disponible en hausse – renforce clairement le rapport de force en faveur des utilisateurs :

• Négociation à la baisse des loyers faciaux sur les actifs non prime ;
• Hausse des mesures d'accompagnement (franchises, participation aux travaux, etc.) ;
• Exigence croissante en matière de qualité et performance environnementale (énergie, carbone, certifications).^[1][4][9]

Les propriétaires sont incités à rénover, repositionner, voire reconvertir leurs actifs pour rester dans le " bon segment " : bureaux performants, bien desservis, adaptés au travail hybride et conformes aux normes ESG.

Logistique : un usage stratégique, une collecte de capitaux plus prudente

Une demande placée toujours robuste

Le secteur logistique confirme en 2025 son rôle de colonne vertébrale de l'économie française, porté par l'e‑commerce, la réorganisation des chaînes d'approvisionnement et le besoin de stocks de proximité.

• Environ 3,2 millions de m² commercialisés en 2025, dans la continuité des hauts volumes observés depuis 2020.
• 186 transactions de plus de 5 000 m², illustrant un marché très actif sur les entrepôts de taille significative, en ligne avec les tendances identifiées par les principaux conseils.^[1]
• Un quatrième trimestre particulièrement dynamique, avec une progression de l'ordre de +15 % sur un an, confirmée par les indicateurs de pipelines de transactions logistiques fin 2025.

Ces niveaux attestent d'un besoin structurel fort en surfaces logistiques, même si la répartition géographique se recompose entre grandes plateformes régionales et hubs urbains/multi‑étages.

Un investissement en retrait, reflet d'une prudence globale

En miroir, les volumes d'investissement en logistique reculent nettement en 2025 :

• Environ 3,1 milliards d'euros investis, en baisse de l'ordre de 20 à 25 % sur un an, ce qui recoupe les ordres de grandeur observés sur l'industriel‑logistique par les études tertiaires.^[3]

Cette contraction est moins un désaveu du secteur qu'un effet mécanique de l'ajustement des taux et des primes de risque :

• Remontée puis stabilisation des taux d'intérêt, obligeant les investisseurs à re‑précer leurs acquisitions.
• Attentisme politique et budgétaire, avec des arbitrages retardés en fin de cycle.
• Recalage des valeurs d'expertise, qui incite certains vendeurs à attendre des conditions plus favorables.

L'hypothèse d'une prudence davantage conjoncturelle que structurelle est cohérente avec le discours des grands broker‑dealers : la logistique reste un secteur clé, mais les investisseurs exigent désormais des prix ajustés, des locataires solides et des actifs alignés ESG.

Investissement immobilier d'entreprise : le retour progressif de la confiance

Volumes 2025 : sous la moyenne historique, mais en rebond

En 2025, les volumes d'investissement en immobilier d'entreprise en France se redressent mais demeurent en deçà de leur moyenne historique.

• Les notes de conjoncture tertiaire estiment les volumes 2025 entre 12 et 17 milliards d'euros, selon le périmètre et les segments pris en compte.^[3]
• L'hypothèse de 17,1 milliards d'euros avancée pour l'ensemble de l'immobilier d'entreprise en France correspond à un scénario haut mais plausible, intégrant un quatrième trimestre solide.

Les données BPCE montrent en effet :

• 8,7 Md€ investis sur les neuf premiers mois de 2025, en hausse de 7 % vs 2024, mais nettement sous la moyenne 2020‑2024 (13,9 Md€).^[3]
• Une fin d'année plus active, permettant de remonter le volume annuel, sans pour autant retrouver les pics d'avant‑crise.

Les segments les plus dynamiques

La reprise est très hétérogène selon les classes d'actifs.

• Bureaux
  • Environ 6,8 Md€ investis, en hausse d'environ +25 % à +30 % sur un an.
  • Reprise centrée sur les marchés prime, notamment en Île-de-France (Paris QCA, quelques pôles tertiaires établis). Les investisseurs se repositionnent sur les actifs core bien loués, après le choc de revalorisation des taux.^[1][3]
• Commerces
  • Plus de 3 Md€ investis, portés par quelques transactions exceptionnelles (portefeuilles, retail parks ou grandes centralités).
  • Les études de marché confirment un regain d'intérêt pour certains commerces de centre‑ville et retail résilient, après des années de défiance.^[1][3]
• Hôtellerie
  • Environ 2,9 Md€ investis, avec une dynamique confirmée par la reprise du tourisme et des voyages d'affaires.
  • Les actifs bien localisés dans les grandes métropoles et les destinations touristiques fortes bénéficient d'un appétit soutenu.

À l'inverse, logistique et locaux d'activités voient leurs volumes d'investissement reculer, sans remise en cause du potentiel à long terme de ces segments.

2026 : vers une nouvelle normalité immobilière

Stabilisation des taux prime et resserrement des primes de risque

Le début 2026 se caractérise par une stabilisation des taux de rendement prime :

• Dans le QCA parisien, le taux prime de bureaux se situe légèrement au‑dessus de 4 %, selon les dernières analyses disponibles. BPCE évoquait déjà une prime de risque resserrée autour de 60 pb fin 2025 sur Paris QCA.^[3]
• Dans la logistique, les taux prime se sont réajustés à la hausse depuis leurs points bas 2021‑2022, mais tendent eux aussi à se stabiliser, condition préalable au retour des grands investisseurs core/core+.

Cette stabilisation des taux et des primes de risque est un pré‑requis majeur pour que les investisseurs puissent à nouveau se positionner avec visibilité sur les prix.

Les moteurs d'un marché en phase de consolidation

Les analyses de BNP Paribas Real Estate et des autres grands acteurs convergent sur plusieurs facteurs de soutien au marché à partir de 2026 :^[1][4][9]

• Amélioration graduelle des perspectives économiques, avec un environnement de taux plus lisible.
• Retour progressif des investisseurs internationaux, en quête de rendement réel positif dans les grandes métropoles européennes.
• Stabilisation des conditions financières après la phase de hausse rapide des taux 2022‑2024.
• Montée en puissance des impératifs ESG (décarbonation, performance énergétique, résilience des bâtiments), qui structurent les stratégies d'arbitrage.

Dans ce cadre, 2026 apparaît comme une année de consolidation :

• digestif de la revalorisation des actifs,
• tri entre immeubles " à standardiser " et actifs obsolètes,
• repositionnement des portefeuilles sur les segments et localisations jugés gagnants à moyen terme.

L'horizon d'une reprise plus marquée à partir de 2027‑2028 est cohérent avec les cycles habituels de l'investissement immobilier et les prévisions de plusieurs maisons de recherche.

Ce qu'il faut retenir pour les investisseurs

• 2025 est une année d'ajustement, pas de rupture. Les volumes sont en retrait par rapport aux années fastes, mais la mécanique de marché se rééquilibre, notamment sur les bureaux franciliens.
• Les bureaux se rééquilibrent avec des écarts croissants entre Paris centre, certains pôles de couronne dynamique et les territoires en difficulté (La Défense, parcs vieillissants).
• La logistique demeure stratégique, soutenue par une demande d'usage solide, malgré un repli temporaire des volumes d'investissement.
• L'investissement immobilier se stabilise, porté par le retour progressif de la confiance et la normalisation des taux.
• 2026 s'annonce comme une année charnière, marquée par la consolidation, la sélection des actifs et l'ouverture de nouvelles fenêtres d'opportunités.

Conclusion : où se nichent les meilleures opportunités en 2025‑2026 ?

Du point de vue d'un investisseur, le moment présent est paradoxalement riche en opportunités. Les marchés restent complexes, les financements plus sélectifs, et la vacance élevée dans plusieurs segments. Mais c'est précisément dans ces phases d'ajustement que les equity players – investisseurs cash ou faiblement endettés – disposent d'un avantage décisif :

• Ils peuvent négocier les prix et les conditions dans un marché où les vendeurs doivent parfois arbitrer sous contrainte.
• Ils ont la capacité de financer des capex de requalification (ESG, restructuration, changement d'usage) que les vendeurs n'ont pas toujours la volonté ou les moyens d'assumer.
• Ils peuvent se positionner sur des actifs bien situés mais momentanément dépréciés par le cycle, en visant l'horizon 2027‑2028, lorsque la reprise sera plus franche.

En synthèse, 2025 marque le tournant entre crise et normalisation, et 2026 ouvre une nouvelle phase de marché, plus sélective, mais potentiellement très créatrice de valeur pour les investisseurs capables de lire finement les cycles, de travailler la qualité des actifs et de mobiliser des fonds propres importants dans un contexte encore incertain.