La SCPI Transitions Europe pose ses bases pour 2026

La SCPI Transitions Europe connaît en 2025 une progression notable, soutenue par une collecte régulière, un rythme d’investissement élevé et une diversification européenne en constante expansion. Au 31 octobre 2025, elle franchit le seuil du milliard d’euros de capitalisation, un résultat atteint en moins de trois ans et révélateur de son positionnement désormais central parmi les acteurs paneuropéens.

L’année est marquée par un rendement immobilier moyen qui reste à un niveau élevé, une gestion sans recours à l’endettement et le renouvellement du Label ISR sur la base d’une grille d’évaluation renforcée. L’analyse du millésime 2025 permet également d’identifier les principaux leviers qui façonneront les perspectives 2026, notamment un pipeline d’investissements conséquent et une diversification géographique appelée à s’élargir davantage.

Une première revalorisation du prix de part depuis la création

Dans ce contexte de croissance soutenue, la SCPI Transitions Europe annonce sa première augmentation de prix de part depuis son lancement. Effective au 1er décembre 2025, cette revalorisation porte le prix de souscription de 200 € à 202 €, soit une progression de +1 %, tandis que la valeur de retrait est ajustée de 180 € à 181,80 € par part.

Cet ajustement reflète l’évolution favorable de la valeur de reconstitution, établie à 207,02 € au 30 septembre 2025, tout en maintenant la SCPI dans le tunnel réglementaire et en conservant une décote de 2,48 %.

La revalorisation s’inscrit dans une dynamique globale marquée par une collecte soutenue, un rythme d’investissement élevé et une diversification européenne déjà largement déployée, avec 47 immeubles répartis dans six pays, acquis dans des conditions jugées attractives. Elle illustre également la capacité de la SCPI à créer de la valeur dans un marché immobilier encore contrasté, en s’appuyant sur une gestion sans endettement et une sélectivité élevée des investissements

Une collecte exceptionnellement régulière en 2025

Une dynamique continue depuis le début de l’année

L’année 2025 est caractérisée par une progression régulière de la collecte, qui atteint 406 M€ au 31 octobre 2025. Les trois premiers trimestres présentent chacun un niveau identique de 135 M€, illustrant une stabilité inhabituelle dans un marché où les volumes peuvent varier selon les périodes. Le mois d’octobre confirme cette tendance positive, avec 53 M€ supplémentaires.

Rapportée au calendrier, cette dynamique équivaut à une moyenne d’environ 40 M€ collectés par mois depuis janvier. Ce rythme soutenu témoigne de l’intérêt renouvelé des investisseurs particuliers et professionnels pour une SCPI qui a su trouver sa place sur le marché européen.

1 milliard d’euros de capitalisation atteint en moins de trois ans

La SCPI franchit au 31 octobre 2025 le cap du milliard d’euros de capitalisation, un seuil structurant. Cette croissance rapide illustre la confiance accordée par les investisseurs, mais également la capacité de la société de gestion à déployer efficacement les capitaux. À ce titre, Transitions Europe apparaît désormais comme l’un des leaders de la collecte sur le marché des SCPI diversifiées paneuropéennes.

Une capacité d’investissement confirmée : 14 acquisitions en 2025

Un troisième trimestre particulièrement actif

Au total, 14 acquisitions ont été finalisées entre janvier et octobre 2025. Le troisième trimestre se distingue par une activité particulièrement intense, avec 8 acquisitions totalisant 179 M€. Cette accélération démontre non seulement la profondeur du pipeline, mais aussi la capacité opérationnelle de la SCPI à déployer les capitaux collectés dans un délai court.

Une dernière opération en Espagne qui porte le portefeuille à 47 actifs

La plus récente acquisition porte sur quatre commerces situés en Espagne, permettant au portefeuille d’atteindre 47 actifs au 31/10/2025. Cette opération s’inscrit dans une stratégie de diversification géographique déjà bien installée, couvrant désormais six pays européens.

Des niveaux de rendement immobilier favorables

Les acquisitions réalisées depuis janvier 2025 affichent un rendement immobilier moyen de 8 %, supérieur aux anticipations de la société de gestion. En se concentrant sur les acquisitions étudiées en 2025, le rendement moyen atteint 7,9 %, confirmant la pertinence des points d’entrée identifiés sur un marché européen marqué par un ajustement des valorisations.

Un déploiement rapide, inférieur au délai de jouissance

Le délai moyen d’investissement, évalué à environ trois mois, demeure inférieur au délai de jouissance, ce qui permet d’éviter les effets de dilution pour les associés en cours de souscription. La SCPI maintient ainsi une cohérence entre collecte et investissements, renforcée par un modèle à 0 % d’endettement.

Un portefeuille solide, diversifié et orienté vers la résilience

Structure du portefeuille au 31 octobre 2025

Au cours de l’exercice, Transitions Europe consolide son positionnement sur des actifs de taille moyenne, autour de 15 M€ en frais inclus. Les 47 actifs en portefeuille représentent une exposition diversifiée, tant sur le plan sectoriel que géographique. La SCPI s’appuie sur environ 290 locataires, un volume significatif qui contribue à la mutualisation des risques. La durée ferme moyenne des baux excède 6 ans, une caractéristique favorable à la stabilité des revenus futurs.

Un pipeline de fin d’année solide

À l’approche du dernier trimestre, la SCPI dispose de 245 M€ sous exclusivité, correspondant à environ 13 nouveaux actifs potentiels. Parmi ceux-ci figure une première implantation en Belgique, qui constituerait une étape supplémentaire dans l’expansion européenne de la SCPI. Ce pipeline robuste confirme une capacité d’investissement en adéquation avec la dynamique de collecte.

Renouvellement du Label ISR : Un cadre renforcé

Une nouvelle grille plus exigeante appliquée en T3 2025

Au troisième trimestre 2025, Transitions Europe renouvelle son Label ISR Immobilier pour un nouveau cycle de trois ans. Ce renouvellement s’accompagne de l’application d’une grille d’analyse révisée, plus quantitative, exigeante et alignée sur les évolutions réglementaires européennes. Ce maintien du label illustre la volonté de la SCPI d’intégrer de manière rigoureuse les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans sa politique d’investissement.

Distribution 2025 : 12,50 € par part en cumulé à date

Trois acomptes versés depuis janvier

La distribution brute s’établit à 12,50 € par part en jouissance au 31 octobre 2025. Elle se répartit comme suit :

• 4,50 € au premier trimestre,
• 5 € au deuxième trimestre,
• 3 € au troisième trimestre.

La société de gestion indique un objectif de taux de distribution cible relevé à 7,5 % (non garanti) pour l’année, tout en soulignant que cet objectif dépend de la réalisation des hypothèses de marché. Un RAN (report à nouveau) a également été constitué, ce qui renforce la capacité de la SCPI à lisser les revenus distribués.

Perspectives 2026 : Un marché européen encore porteur

Un environnement favorable aux acquisitions

La société de gestion observe que le contexte européen reste propice aux investissements immobiliers. Les ajustements de valeurs, conjugués à une présence plus limitée d’investisseurs institutionnels sur certains segments, ouvrent des fenêtres d’acquisition attractives.

Une diversification soutenue par un pipeline robuste

Pour 2026, la SCPI entend poursuivre sa diversification géographique et sectorielle. Le pipeline de fin d'année constitue un levier concret, tant pour maintenir un rythme d’investissement soutenu que pour consolider la diversification du portefeuille.

Collecte élevée et sélectivité : Un équilibre maîtrisé

La société de gestion répond également à la question récurrente relative à l’impact d’une collecte importante sur la performance future. Plusieurs éléments permettent d’éclairer cette interrogation :

• Le marché reste riche en opportunités, comme le souligne le rendement moyen de 7,9 % observé sur les acquisitions de 2025.
• Le déploiement de la collecte s’effectue sous trois mois, un délai qui demeure inférieur à la période de jouissance.
• La sélectivité des investissements est particulièrement rigoureuse : seuls 6 % des dossiers analysés débouchent sur une offre formalisée.
• La taille moyenne des actifs, autour de 16 M€, montre une orientation vers des biens considérés comme liquides sur le marché.
• La combinaison d’une collecte dynamique et d’un process sélectif soutient la performance, conformément aux observations réalisées en 2025.

L’objectif long terme est rappelé autour de 6 %, tandis que la SCPI projette environ 500 M€ de collecte pour l’année 2025.

Tableau récapitulatif – SCPI Transitions Europe (données au 31/10/2025)

Conclusion

L’année 2025 marque une étape clé pour la SCPI Transitions Europe, portée par une forte collecte, un rythme d’investissement soutenu et des niveaux de rendement immobilier favorables. Le renouvellement du Label ISR, la solidité du portefeuille, l’absence d’endettement et la diversification géographique constituent des atouts structurants.

Avec un pipeline conséquent de 245 M€ et une première implantation envisagée en Belgique, la SCPI aborde 2026 avec une capacité de déploiement affirmée et une stratégie clairement orientée vers la sélectivité et la diversification.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en parts de SCPI comporte des risques : perte en capital, absence de rendement, variation du prix de part, baisse potentielle des revenus distribués et liquidité réduite du placement.

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