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La SCPI Kyaneos Pierre clôture 2025 sur une note positive
La SCPI Kyaneos Pierre poursuit son développement au quatrième trimestre 2025, portée par une stratégie axée sur la rénovation du parc immobilier résidentiel[1]. Cette approche se traduit notamment par une progression du dividende, des acquisitions régulières et une amélioration progressive des indicateurs opérationnels. Cette SCPI de rendement à capital variable se distingue par un positionnement atypique dans l'univers des SCPI : l'acquisition et la réhabilitation d'immeubles résidentiels situés principalement dans les petites et moyennes villes françaises.
Progression du dividende en 2025 : une inflexion positive
Une hausse progressive tout au long de l'année
L'un des éléments marquants concerne l'évolution du dividende trimestriel[1]. Celui-ci a progressé régulièrement tout au long de l'année 2025 :
- 1er trimestre 2025 : 2,40 € par part
- 2e trimestre 2025 : 2,41 € par part
- 3e trimestre 2025 : 2,42 € par part
- 4e trimestre 2025 : 2,43 € par part[1]
Cette progression marque une inflexion positive après plusieurs années durant lesquelles le dividende était orienté à la baisse, notamment sous l'effet de plusieurs facteurs : la hausse des taxes foncières, l'augmentation du coût des travaux, et la remontée des taux d'intérêt[1]. La dynamique observée en 2025 s'inscrit donc dans un contexte de stabilisation progressive de certains indicateurs immobiliers.
Performance globale annuelle de 5,25 %
La performance globale annuelle 2025 s'élève à 5,25 %[2], composée de deux éléments :
- Taux de distribution : 4,35 %[3]
- Revalorisation du prix de part : 0,90 %[3]
Ces données illustrent la combinaison entre revenus distribués et évolution du prix de la part dans le cadre d'une SCPI à capital variable. Cette performance reflète la stratégie active de rénovation du parc immobilier menée par la société de gestion Kyaneos Asset Management[6].
Amélioration des indicateurs opérationnels
Taux d'occupation financier proche de l'objectif
Le Taux d'Occupation Financier (TOF) constitue un indicateur central pour une SCPI de rendement[1]. Au T4 2025, le taux d'occupation financier de la SCPI atteint 89,6 %, un niveau proche de l'objectif fixé autour de 90 %[1].
La situation locative se décompose ainsi :
- 89,6 % de locaux occupés
- 3,0 % de locaux vacants en travaux
- 7,4 % de locaux vacants en recherche de locataires[1]
Cette configuration reflète la stratégie d'investissement adoptée par la SCPI : acquérir des immeubles nécessitant des travaux importants, ce qui peut temporairement générer de la vacance locative avant remise sur le marché[1].
Revenus locatifs en progression
Sur le quatrième trimestre, Kyaneos Pierre enregistre 7 711 684 € de loyers encaissés sur l'ensemble de ses 635 actifs[1]. Le portefeuille reste majoritairement orienté vers l'immobilier résidentiel, qui représente 88,5 % des loyers perçus, tandis que 11,5 % proviennent de commerces et de bureaux[1].
Expansion du patrimoine immobilier
Acquisitions significatives au T4 2025
La SCPI poursuit le développement de son portefeuille immobilier. Au cours du T4 2025, elle a réalisé[1] :
- 18 acquisitions immobilières
- Représentant 156 lots
- Pour un montant total de 17 220 827 € acte en main
Ces investissements contribuent à l'augmentation du patrimoine de Kyaneos Pierre, qui s'étend désormais sur 38 départements[1].
Dépt. | Ville | Adresse | Surface habitable totale | Prix AEM* travaux inclus | Prix au m² | T1 et T2 | T3 et + | Garages et parkings | Tertiaire |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
84 | VALRÉAS | 1 chemin des Anthelmes | 413 m² | 603 371 € | 1 462 € | – | 6 | 6 | – |
91 | BOISSY-SOUS-SAINT-YON | 3 rue de la Fontaine | 233 m² | 730 182 € | 3 136 € | 5 | 1 | 4 | – |
31 | CAZÈRES | 5 rue Camille Monthieu | 192 m² | 376 000 € | 1 958 € | 3 | 1 | – | – |
65 | TARBES | 2 rue de l’Orée | 436 m² | 754 500 € | 1 731 € | – | 7 | 14 | – |
34 | AGDE | 4 rue des Tambours | 1 269 m² | 4 090 000 € | 3 224 € | 27 | 5 | – | – |
81 | CASTRES | 1bis, 3 et 3 bis rue de Metz | 366 m² | 560 200 € | 1 529 € | 3 | 2 | – | 1 |
33 | BRANNE | 4 et 6 rue de l’Église | 289 m² | 757 000 € | 2 616 € | 5 | 2 | – | – |
62 | SAINT-LAURENT-BLANGY | 33 rue du Docteur Mellin | 253 m² | 467 433 € | 1 848 € | – | 3 | 3 | 1 |
13 | CHÂTEAURENARD | rue des Pensionnaires | 442 m² | 508 000 € | 1 150 € | 4 | 4 | – | – |
80 | MOREUIL | 87 rue de la République | 746 m² | 1 143 000 € | 1 532 € | 3 | 7 | 10 | – |
80 | MORISEL | 24 rue Neuve | 360 m² | 538 000 € | 1 494 € | – | 6 | – | – |
84 | MONTFAVET | 35 avenue Monloisir | 725 m² | 1 240 100 € | 1 710 € | 5 | 7 | – | – |
76 | DÉVILLE-LÈS-ROUEN | 134-136 route de Dieppe | 312 m² | 704 668 € | 2 256 € | 2 | 4 | – | – |
33 | CASTILLON-LA-BATAILLE | 20 bis avenue des Frères Bureau | 413 m² | 672 409 € | 1 628 € | – | 6 | 15 | – |
83 | CUERS | 15 avenue Guy Teisseire | 302 m² | 773 869 € | 2 562 € | 1 | 4 | – | – |
24 | BERGERAC | 82 rue du Professeur Pozzi | 687 m² | 1 108 530 € | 1 613 € | 8 | 3 | 9 | – |
60 | CHAMANT | 10 route de Senlis | 403 m² | 1 394 883 € | 3 459 € | 13 | – | 13 | – |
38 | VIENNE | 10 chemin des Guillemottes | 342 m² | 798 682 € | 2 334 € | 6 | 1 | 2 | – |
Structure actuelle du patrimoine
Le patrimoine immobilier de la SCPI présente les caractéristiques suivantes[1] :
- Nombre d'actifs : 635
- Nombre de lots : 4 918
- Surface habitable totale : 288 463 m²
Cas d'étude : acquisition à Châteaurenard
Parmi les acquisitions réalisées figure un projet situé rue des Pensionnaires à Châteaurenard, en Provence (Bouches-du-Rhône)[1]. Cette opération illustre la stratégie de la SCPI :
Indicateur | Valeur |
|---|---|
Prix d'acquisition | 58 000 € |
Budget travaux prévisionnel | 450 000 € |
Surface habitable | 442 m² |
Nombre de logements | 8 |
Prix de revient prévisionnel | 1 150 €/m² |
Ce projet concerne un ensemble de maisons de village mitoyennes situées dans le centre ancien de la commune, laissées à l'abandon depuis plusieurs années[1]. L'immeuble fait l'objet d'une réhabilitation complète visant une amélioration de la performance énergétique, avec un passage du DPE cible de E vers C[1]. Grâce à un budget travaux optimisé par les subventions de l'ANAH, la SCPI parvient à un prix de revient compétitif tout en permettant la durabilité de l'actif[1].
Stratégie de rénovation immobilière : un positionnement atypique
Principes fondamentaux
La SCPI Kyaneos Pierre se distingue par un positionnement spécifique : la rénovation d'immeubles résidentiels[1]. Cette approche repose sur plusieurs principes :
- Acquisition d'immeubles nécessitant des travaux importants
- Rénovation énergétique et amélioration du confort des logements
- Remise sur le marché locatif après travaux[1]
La stratégie inclut également l'utilisation de matériaux biosourcés pour certains travaux d'isolation et des partenariats avec les municipalités pour la rénovation d'immeubles présentant des désordres structurels[1]. Ces initiatives s'inscrivent dans une logique à la fois environnementale et sociale.
Volume de travaux réalisés
Au cours du trimestre, la SCPI a réalisé 6,7 millions d'euros de travaux de rénovation[1]. Un exemple concerne un immeuble situé 2 rue Hédelin à Nemours (Seine-et-Marne). La rénovation d'un logement de 83 m² a permis une amélioration de la performance énergétique[1] :
- Consommation avant travaux : 320 kWh/m²/an
- Consommation après travaux : 216 kWh/m²/an
- Amélioration énergétique : -33 %[1]
Objectifs environnementaux
La SCPI s'est fixé pour objectif qu'au moins 90 % de ses logements obtiennent un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) supérieur ou égal à D[5]. Les résultats sont déjà perceptibles : grâce aux travaux effectués, l'énergie consommée a diminué de 34 % sur l'ensemble de son parc immobilier[5].
Croissance de la base d'associés et capitalisation
Expansion de la capitalisation
La SCPI a poursuivi sa croissance en 2025, comme l'illustre l'évolution de sa capitalisation :
Trimestre 2025 | Capitalisation |
|---|---|
1er trimestre | 402 764 k€ |
2e trimestre | 417 413 k€ |
3e trimestre | 430 595 k€ |
4e trimestre | 440 354 k€ |
Augmentation du nombre d'associés
Le nombre d'associés a également progressé régulièrement :
Trimestre | Nombre d'associés |
|---|---|
1er trimestre 2025 | 9 502 |
2e trimestre 2025 | 9 947 |
3e trimestre 2025 | 10 207 |
4e trimestre 2025 | 10 546 |
Le nombre total de parts atteint 1 965 867 au quatrième trimestre 2025[1]. Cette expansion reflète l'attrait croissant des investisseurs pour ce type de placement combinant rendement et impact environnemental.
Structure financière et valorisation de la part
Endettement maîtrisé
La dette représente 24 % de la valeur de réalisation de la SCPI, alors que le niveau maximal autorisé est fixé à 40 %[1]. L'effet de levier s'établit à 1,31, démontrant une structure financière prudente et durable.
Valeurs de référence de la part
Au 31 décembre 2025, les valeurs de référence de la part sont les suivantes[1] :
Indicateur | Valeur |
|---|---|
224 € | |
Valeur IFI | 183,66 € |
Valeur de réalisation | 187,28 € |
224,90 € | |
199,36 € |
Ces indicateurs permettent d'apprécier la valorisation du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
Organisation interne et gestion du patrimoine
Depuis sa création, la société de gestion a progressivement structuré plusieurs entités dédiées à l'exploitation du patrimoine immobilier[1] :
- Kyaneos Gestion, chargée de la gestion locative depuis 2022
- AMG Services, créée en 2024 pour l'entretien et le dépannage des immeubles
L'objectif consiste à renforcer le suivi des immeubles et à améliorer la satisfaction des locataires[1].
Conclusion
Le quatrième trimestre 2025 confirme la poursuite du développement de la SCPI Kyaneos Pierre. Plusieurs tendances se dégagent : une progression régulière du dividende au cours de l'année 2025, une amélioration du taux d'occupation financier approchant l'objectif de 90 %, une expansion du patrimoine immobilier avec 18 acquisitions, et un volume important de travaux de rénovation[1].
La stratégie reste centrée sur la réhabilitation d'immeubles résidentiels dans les petites et moyennes villes françaises, avec l'objectif d'améliorer la qualité du parc immobilier et la performance énergétique des logements[1]. Cette approche, combinant rendement financier, efficacité énergétique et respect du locataire, positionne Kyaneos Pierre comme une SCPI de rendement atypique dans un marché immobilier en transformation.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, l'investissement en parts de SCPI comporte des risques.
À retenir
- Dividende en hausse en 2025, après plusieurs années de pression sur les revenus distribués.
- Performance globale de 5,25 % portée par le taux de distribution et la revalorisation de la part.
- TOF proche de 90 % malgré une stratégie d'acquisition d'actifs à rénover générant de la vacance temporaire.
- Patrimoine en croissance : 18 acquisitions au T4 2025, 635 actifs et 4 918 lots répartis sur 38 départements.
- Forte dimension environnementale : 6,7 M€ de travaux sur le trimestre et objectif de DPE ≥ D pour 90 % des logements.
- Base d'associés en expansion avec plus de 10 500 associés et une capitalisation de 440,4 M€ fin 2025.
- Endettement maîtrisé (24 % de la valeur de réalisation) et historique de revalorisations successives de la part.
Source
- Bulletin trimestriel T4 2025 de la SCPI Kyaneos Pierre.
Conseil d'expert
En tant qu'expert en gestion de patrimoine, j'intègre une SCPI comme Kyaneos Pierre dans une logique de diversification et d'investissement de long terme. Sa stratégie de rénovation énergétique et sociale peut constituer un bon complément à des SCPI plus " cœur de marché ". Avant de vous positionner, vérifiez l'adéquation du niveau de risque (vacance liée aux travaux, horizon de détention recommandé) avec votre situation, diversifiez vos investissements sur plusieurs véhicules et veillez à ne pas dépasser une part trop importante de votre patrimoine en immobilier non coté. Enfin, faites-vous accompagner pour intégrer ce type d'actif dans une stratégie globale incluant liquidités, fiscalité et objectifs de transmission.
| Les points importants pour la SCPI Kyaneos Pierre | ||
| Type de support
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier |
Catégorie Résidentielle SCPI de rendement | Minimum de souscription 10 parts 224.00 € |
| SCPI Kyaneos Pierre Avis | ||
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À propos de l’auteur
Jonathan Dhiver
J'ai fondé MeilleureSCPI.com, Meilleur-GF.com, Meilleur-GFV.com, et Epargne-Mensuelle.com. J'adore tout ce qui touche à l'épargne, l'éducation financière, et la fixation d'objectifs. Je pense qu'une des clés est de mettre de l'argent de côté dès le début du mois. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à me contacter (via le formulaire de contact) !
