SCPI Darwin RE01 : 1er actif en Espagne loué à Basic Fit

La SCPI Darwin RE01 franchit une étape importante dans sa stratégie de diversification géographique avec l’acquisition de son premier actif hors de France. Cette opération, réalisée en juin 2025, cible un commerce exploité par Basic Fit en Espagne. Elle illustre la volonté de la SCPI de s’implanter en zone euro tout en offrant un rendement compétitif.

Cet article propose une analyse détaillée de l’opération, de la localisation, des caractéristiques immobilières et financières de l’actif, ainsi qu’un éclairage sur la stratégie de Darwin.

Contexte stratégique : Diversification en zone euro

La SCPI Darwin RE01, gérée par Darwin Invest, a été conçue pour offrir une exposition diversifiée au marché immobilier européen. Avec cette première acquisition hors France, la SCPI concrétise son objectif d’internationalisation et renforce sa capacité à :

• Mutualiser les risques locatifs
• Profiter de dynamiques économiques variées
• Accéder à des opportunités de rendement supérieures à la moyenne nationale

Cette approche est alignée sur la stratégie des SCPI dites « paneuropéennes » qui cherchent à capter le potentiel des métropoles européennes en croissance.

Localisation : Murcia, une métropole espagnole en essor

Un choix géographique pertinent

L’actif est situé dans la commune de Molina de Segura, en périphérie immédiate de Murcia, la 10ᵉ ville d’Espagne. Avec près de 1,5 million d’habitants dans l’aire urbaine et une croissance soutenue depuis 30 ans, Murcia bénéficie :

• D’un développement économique soutenu
• D’une démographie dynamique
• D’un tissu commercial dense et moderne

Le bien est positionné le long de la nationale N301, dans un secteur mixte résidentiel et commercial, à proximité d’enseignes internationales telles que :

• Lidl
• Family Cash
• Burger King
• McDonald's

Un environnement propice au commerce

Cette zone permet :

• Une forte visibilité grâce à la vitrine créée par le locataire
• Un trafic régulier et un bassin de consommateurs large
• Un ancrage dans une zone commerciale majeure

Caractéristiques immobilières de l’actif

L’actif acquis par la SCPI Darwin RE01 est un commerce en rez-de-chaussée d’un immeuble résidentiel.

Données principales

• Surface développée : 1 134 m²
• Type de détention : en volumétrie, permettant une gestion indépendante vis-à-vis du reste de l’immeuble
• État : entièrement rénové en 2024, avec un soin particulier apporté à la vitrine pour assurer luminosité et visibilité

Cette rénovation récente limite les besoins d’investissement immédiat et permet de bénéficier d’un actif prêt à l’emploi.

Le locataire : Basic Fit, un acteur solide

Présentation de Basic Fit

Basic Fit est l’un des leaders européens des salles de sport, présent dans 6 pays :

• France
• Belgique
• Pays-Bas
• Espagne
• Luxembourg
• Allemagne

Chiffres clés :

• 1 600 clubs(dont la moitié en France et 220 en Espagne),
• 4,5 millions d’abonnés
• 8 000 employés
• Objectif : 3 000 clubs à l’horizon 2030
• Cotéeà la bourse sur Euronext Amsterdam, avec une capitalisation de plus de 1,4 Md€

Basic Fit se positionne comme un locataire de premier plan, apportant une stabilité locative appréciable pour la SCPI.

Aspects financiers et conditions locatives

Le bail conclu avec Basic Fit présente des conditions attractives :

• Bail : 20 ans dont 10 ans fermes (+ 2 options de renouvellement de 5 ans chacune)
• Taux de rendement immédiat (AEM) : 7,50 %
• Taux d’occupation : 100 % physique et financier

Les garanties locatives comprennent :

5 mois de loyers HT/HC au total

Un dépôt de garantie et une garantie bancaire à première demande

Tableau récapitulatif des données clés

Un exemple de diversification européenne en SCPI

La stratégie de Darwin RE01 s’inscrit dans la tendance des SCPI européennes qui visent à élargir leur terrain de jeu immobilier au-delà des frontières françaises.

À propos de Darwin Invest et Darwin RE01

Présentation de la société de gestion

Darwin Invest est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF depuis 2024. Elle revendique une approche :

• Technologique
• Responsable (certifiée B-Corp et membre de 1% for the Planet)
• Axée sur la durabilité urbaine

Son objectif est de proposer des solutions d’épargne immobilière innovantes et responsables.

Caractéristiques de la SCPI Darwin RE01

• SCPI à capital variable
• Classée Article 8 (Règlement Disclosure)
• Durée de placement minimale recommandée : 8 ans
• Risques : perte en capital, revenus non prévisibles, dépendance à l’évolution du marché immobilier et de la fiscalité

Perspectives et enjeux

Cette première acquisition en Espagne ouvre la voie à d’autres opérations hors France pour Darwin RE01. Les objectifs sont multiples :

• Poursuivre la diversification géographique
• Accroître la résilience des flux locatifs
• Offrir un rendement compétitif à long terme

Dans un marché français en transition, les SCPI européennes apparaissent comme une solution pertinente pour capter des dynamiques de croissance différenciées et répondre à la demande des investisseurs en quête de diversification.

Conclusion

L’acquisition par la SCPI Darwin RE01 d’un commerce loué à Basic Fit à Murcia illustre une stratégie réfléchie de diversification européenne. Avec un rendement immédiat de 7,50 % et un bail de 20 ans dont 10 ans fermes, l’opération met en lumière l’ambition de Darwin Invest de construire un portefeuille paneuropéen solide et résilient.

Cette démarche répond à une tendance de fond du secteur des SCPI et illustre les nouvelles perspectives offertes aux épargnants désireux de diversifier leur patrimoine immobilier.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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