SCPI Iroko Zen et Iroko Atlas : quelles différences clés ?

Introduction : une gamme SCPI construite sur la complémentarité

La société de gestion Iroko a progressivement structuré une gamme de SCPI reposant sur un socle commun, tout en développant des véhicules aux profils distincts. Après le lancement et le développement d'Iroko Zen, une deuxième SCPI est venue enrichir cette offre : Iroko Atlas.

Ces deux véhicules partagent un ADN commun, mais se distinguent par leur positionnement, leur niveau de risque, leur périmètre géographique et la granularité des actifs ciblés. Comprendre ces différences permet d'appréhender la complémentarité de la gamme Iroko, dans une logique de diversification patrimoniale.

Deux SCPI, un ADN commun

Une équipe de gestion expérimentée

Iroko Zen et Iroko Atlas s'appuient sur la même équipe de gérants immobiliers. Cette équipe est à l'origine du développement d'Iroko Zen et assure également la sélection et la gestion des investissements pour Iroko Atlas.

Ce fonctionnement traduit une continuité dans la méthodologie d'analyse, la gestion des actifs et le pilotage du risque immobilier, indépendamment du positionnement spécifique de chaque SCPI.

Une stratégie immobilière diversifiée et opportuniste

Les deux SCPI reposent sur une stratégie immobilière diversifiée, déployée sur plusieurs pays et cinq typologies d'actifs principales :

• santé,
• logistique,
• hôtellerie,
• éducation,
• commerce.

Cette diversification vise à réduire les risques liés à un marché ou à une typologie unique, tout en permettant de multiplier les opportunités d'investissement.

Iroko Zen, lancée en 2020, affiche une capitalisation de 1,28 Md€ (au 31/10/2025), un taux d'occupation financier de 98,1 % (au 31/10/2025) et objectif de distribution de 6,5 %, avec une note SRRI de 4/7.

Un modèle sans frais d'entrée

Le modèle économique d'Iroko repose sur l'absence de frais d'entrée. La société de gestion se rémunère principalement sur la bonne gestion des actifs, ce qui permet un alignement des intérêts entre la société de gestion et les épargnants. 

Ce principe s'applique de manière identique à Iroko Zen et Iroko Atlas, avec un prix de part autour de 200 € (182 € en parts " sponsors " pour les premières collectes d'Atlas).

Un engagement ESG intégré à la démarche

L'engagement ESG constitue un autre point commun structurant : Iroko Zen a obtenu le label ISR quelques mois après sa commercialisation, et investit 1 % de sa collecte dans un fonds d'impact ESUS. Pour Iroko Atlas, l'obtention du label ISR est en cours.

Cette démarche s'inscrit dans une logique d'intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans la gestion immobilière.

Une gamme SCPI volontairement complémentaire

Malgré ces fondations communes, Iroko Zen et Iroko Atlas se distinguent clairement par leur positionnement stratégique. Chaque SCPI s'adresse à des objectifs patrimoniaux différents.

Iroko Zen : un positionnement patrimonial

Une SCPI patrimoniale

Iroko Zen se positionne comme une SCPI patrimoniale, dite " bon père de famille ". Ce positionnement repose sur une recherche d'équilibre entre rendement et risque, dans des marchés considérés comme établis.

Couple rendement / risque :

• Objectif de distribution : 5,5 % (dépassé historiquement)
• Note SRRI : 3/7

Ce niveau de SRRI reflète un profil de risque modéré, cohérent avec une approche patrimoniale.

Une exposition géographique ciblée

Iroko Zen investit principalement en Europe de l'Ouest, notamment en France et en Allemagne. Ces zones sont connues des investisseurs institutionnels pour leur solidité et leur profondeur de marché.

Une granularité d'actifs intermédiaire

Les actifs ciblés par Iroko Zen présentent une valeur comprise entre 5 et 35 M€. Cette fourchette correspond à des actifs situés sur des marchés établis, avec une liquidité et une visibilité locative généralement plus élevées.

Iroko Atlas : un positionnement opportuniste

Une SCPI opportuniste

Iroko Atlas adopte un positionnement clairement opportuniste, avec une recherche de rendement plus élevé, en contrepartie d'un niveau de risque supérieur. Lancée en 2025, elle cible un TRI de 7 % sur 10 ans.

Couple rendement / risque :

• Objectif de distribution : 6,5 %
• Note SRRI : 4/7

Cette note traduit une exposition plus marquée aux cycles immobiliers et aux marchés ciblés.

Une diversification géographique élargie

Iroko Atlas se distingue par une exposition 100 % hors France : Europe élargie (Ouest, centrale), Amérique du Nord, avec une dilution du risque via plusieurs devises. Ce choix permet d'accéder à des marchés moins fréquentés par les investisseurs institutionnels français.

Une granularité d'actifs plus fine

Les actifs visés par Iroko Atlas présentent une valeur comprise entre 1 et 10 M€. Cette granularité plus fine ouvre l'accès à des localisations moins concurrentielles, susceptibles de présenter des opportunités de rendement différentes.

Tableau comparatif : Iroko Zen vs Iroko Atlas

Des modalités opérationnelles encore distinctes

Il convient de noter que certaines fonctionnalités ne sont pas encore disponibles pour Iroko Atlas : les versements programmés et les reversements automatiques des dividendes. Ces dispositifs restent accessibles pour Iroko Zen, ce qui peut constituer un critère différenciant selon les objectifs de gestion.

Initialement limitée aux clients Iroko Zen, la SCPI Atlas s'ouvre progressivement à un public plus large.

Conclusion : deux SCPI distinctes, une logique de gamme cohérente

Iroko Zen et Iroko Atlas illustrent une approche de gamme construite autour d'un socle commun, tout en proposant des stratégies différenciées.

Iroko Zen s'inscrit dans une logique patrimoniale, avec une exposition géographique ciblée et un niveau de risque mesuré. Iroko Atlas adopte une approche plus opportuniste, orientée vers des marchés élargis et une granularité d'actifs plus fine.

Cette structuration permet d'envisager une diversification immobilière progressive, adaptée à différents profils d'épargnants et à des objectifs patrimoniaux distincts, dans un contexte de marché où les SCPI récentes comme celles d'Iroko affichent des rendements attractifs post-baisse des prix.