Expatriés : fiscalité des parts de SCPI en 2026

Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) reste une option de placement prisée par de nombreux non-résidents. Cependant, la fiscalité des revenus générés par ces parts varie selon la localisation des biens, la résidence fiscale de l'investisseur, ainsi que les conventions fiscales internationales. Cet article met en lumière les principales règles fiscales applicables en 2026 aux revenus de parts de SCPI pour les non-résidents, en tenant compte des textes en vigueur, de la loi de finances 2026 et des dernières précisions administratives, notamment l'article 197 A du CGI qui confirme les taux minimaux d'imposition à 20 % jusqu'à environ 29 000 €, puis 30 % au‑delà, avec possibilité de taux moyen mondial plus faible sous conditions.

Imposition des revenus fonciers en France

Les non-résidents percevant des revenus fonciers en France via des SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu français sur leurs seuls revenus de source française. En pratique, ces revenus supportent un prélèvement à la source ou un acompte, régularisé ensuite via la déclaration annuelle, notamment au moyen du formulaire 2042 NR spécifique aux non‑résidents.

Le principe demeure celui d'un taux minimum d'imposition de 20 % sur le revenu net jusqu'à un seuil actualisé à environ 29 000 €, puis 30 % au‑delà, comme le rappelle la doctrine administrative et la pratique courante de l'article 197 A du CGI pour les non-résidents. Les textes récents, y compris la loi de finances 2026, n'ont pas instauré de nouveau barème spécifique aux non‑résidents percevant des revenus de SCPI : on reste sur un minimum de 20 % jusqu'au seuil légal actualisé, puis 30 % au‑delà, sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen mondial inférieur.

Les résidents fiscaux de certains territoires ultramarins bénéficient, sous conditions, de taux réduits sur leurs revenus, avec un taux minimal de 14,4 % pour les revenus des DOM. Ces aménagements restent encadrés et doivent être vérifiés au cas par cas auprès de l'administration fiscale de rattachement.

• Article 197 A du CGI : fixe les taux minimaux d'imposition des non-résidents et précise les conditions d'application (taux minimal de 20 %, puis 30 % au‑delà d'un certain seuil actualisé, sauf taux moyen mondial plus faible justifié par le contribuable).
• Exemple : un expatrié en Suisse percevant 25 000 € de revenus fonciers nets en France via des SCPI supportera, à défaut de demande de taux moyen, une imposition minimale de 20 %, soit 5 000 € d'impôt sur le revenu.

Comme auparavant, l'investisseur a la possibilité de demander l'application du taux moyen si ce dernier est plus avantageux. Pour ce faire, il doit déclarer ses revenus mondiaux en France via le formulaire 2042 NR, permettant à l'administration de recalculer son taux effectif d'imposition et, le cas échéant, d'appliquer à ses seuls revenus français un taux inférieur au minimum de 20 % lorsque sa situation globale le justifie. Une attestation de résidence fiscale doit également être fournie à la société de gestion de SCPI pour bénéficier du taux adapté.

Comparatif fiscal entre résidents EEE et non-résidents hors EEE

Prélèvements sociaux et contribution de solidarité

Les prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers varient principalement selon l'affiliation à un régime de sécurité sociale européen ou non :

• Pour les investisseurs affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace Économique Européen, du Royaume‑Uni ou de la Suisse, les revenus fonciers de source française sont exonérés de CSG et de CRDS, mais restent soumis à un prélèvement de solidarité de 7,5 % sur la base imposable. Ce régime a été confirmé par les derniers textes de financement de la Sécurité sociale et la loi de finances 2026, qui tirent les conséquences des décisions européennes.
• Les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale hors EEE/Royaume‑Uni/Suisse restent soumis au taux global de 17,2 % (CSG + CRDS + prélèvement de solidarité) sur leurs revenus fonciers de source française, sans modification en 2026.
• Les discussions passées autour d'une contribution exceptionnelle supplémentaire sur les revenus du capital pour financer la réforme des retraites n'ont, à ce stade, pas abouti à un prélèvement spécifique durablement institué venant s'ajouter aux 17,2 % classiques. Toute nouvelle contribution éventuelle doit donc être vérifiée chaque année à la lumière de la loi de finances et de la loi de financement de la Sécurité sociale en vigueur.
• Les textes récents de financement de la Sécurité sociale confirment l'exonération de CSG/CRDS pour les affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'EEE, du Royaume‑Uni ou de la Suisse, avec maintien d'un prélèvement de solidarité.
• Exemple : un expatrié à New York percevant 40 000 € de revenus SCPI en France, affilié à un régime de sécurité sociale américain, devra payer 17,2 %, soit 6 880 € de prélèvements sociaux, en plus de l'impôt sur le revenu calculé au taux minimal de 20 % ou 30 %, sauf application d'un taux moyen plus favorable.

Conventions fiscales internationales et éviter la double imposition

Les conventions fiscales bilatérales signées par la France conservent un rôle central pour éviter la double imposition. La règle la plus fréquente est la suivante : les revenus fonciers perçus en France – ce qui inclut la quote-part française des SCPI – sont imposés en France, mais un crédit d'impôt ou une exonération peut être accordé dans le pays de résidence de l'investisseur pour éviter une seconde imposition sur ces revenus.

• En pratique, les revenus fonciers de source française sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers, avec application des taux minimaux pour les non-résidents.
• Si la SCPI détient des immeubles à l'étranger (SCPI européennes ou internationales), les loyers provenant de ces actifs sont imposés dans l'État où les immeubles sont situés. Ils ne sont en principe pas imposables en France pour un non‑résident, mais peuvent ouvrir droit, pour un résident français, à un mécanisme de crédit d'impôt pour éviter la double imposition. Pour les non‑résidents, cela permet souvent d'alléger la fiscalité française en évitant les prélèvements sociaux à 17,2 %.
• Exemple : un expatrié aux Émirats arabes unis percevant des revenus de SCPI investis en France demeure imposé en France sur ces loyers, mais bénéficie, côté Émirats, d'une exonération locale en l'absence d'impôt sur le revenu, ce qui revient en pratique à une imposition unique en France. À l'inverse, un expatrié dans un pays imposant les revenus mondiaux bénéficiera, selon la convention fiscale applicable, d'un crédit d'impôt ou d'une exonération pour neutraliser, au moins partiellement, la double imposition.

Taxation des plus-values en cas de cession des parts de SCPI

Les non-résidents cédant leurs parts de SCPI restent soumis au régime des plus-values immobilières françaises lorsque les SCPI sont majoritairement investies en immeubles situés en France. Le taux de base demeure de 19 % sur la plus-value immobilière nette, après application des abattements pour durée de détention.

S'agissant des prélèvements sociaux sur plus-values :

• Pour les investisseurs affiliés à un régime de sécurité sociale d'un État de l'EEE, du Royaume‑Uni ou de la Suisse, les décisions européennes ont conduit à les soustraire à la CSG/CRDS au profit, le cas échéant, d'un prélèvement de solidarité spécifique. Dans la pratique, ils ne supportent plus le taux global de 17,2 % sur leurs plus-values, mais un régime allégé, à vérifier selon la nationalité, la résidence et le régime de Sécurité sociale.
• Pour les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale hors EEE/Royaume‑Uni/Suisse, le taux global de 17,2 % continue de s'appliquer aux plus-values immobilières, en plus du taux de 19 % d'impôt sur la plus-value.
• Les textes fiscaux récents, incluant la loi de finances 2026, ont progressivement recentré le régime vers le schéma 19 % + prélèvements sociaux, avec des spécificités selon l'affiliation à la Sécurité sociale et les conventions fiscales applicables. Pour l'IFI, les non‑résidents ne déclarent que la quote-part des immeubles situés en France.
• Exemple : un investisseur canadien cède ses parts SCPI générant une plus-value de 50 000 €. Affilié à un régime de sécurité sociale hors EEE, il devra payer 19 % d'impôt sur la plus-value (9 500 €) et 17,2 % de prélèvements sociaux (8 600 €), soit 18 100 € au total, sous réserve des abattements pour durée de détention qui peuvent réduire significativement l'assiette taxable.

Conclusion

La fiscalité des SCPI pour les expatriés dépend toujours fortement de leur résidence fiscale, de leur régime de Sécurité sociale et des conventions fiscales en vigueur. Les résidents de l'EEE, du Royaume‑Uni ou de la Suisse continuent de bénéficier d'un régime plus favorable sur les prélèvements sociaux (7,5 % au lieu de 17,2 %), tandis que les non‑résidents affiliés à un régime hors EEE/Royaume‑Uni/Suisse supportent une charge sociale plus lourde sur leurs revenus fonciers et leurs plus-values, confirmée comme stable en 2026.

Par ailleurs, le choix de SCPI investies à l'étranger peut, pour certains profils d'expatriés, limiter la fiscalité française, les loyers étant alors imposés principalement dans le pays d'implantation des immeubles, souvent avec une absence de prélèvements sociaux français.

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