Déclaration SCPI 2025 : comment remplir les Cerfa 2042, 2044 et 2047

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) offre des revenus réguliers mais implique également des démarches fiscales spécifiques. Trois formulaires Cerfa sont généralement concernés : le Cerfa 2042, le Cerfa 2044 et le Cerfa 2047. Leur bonne compréhension permet de déclarer les revenus perçus de manière conforme auprès du service des impôts, en tenant compte des versions 2025 pour les revenus 2024.

Pourquoi plusieurs formulaires pour les SCPI ?

L'investissement en SCPI génère plusieurs types de revenus : des revenus fonciers, des revenus de source étrangère et parfois des revenus financiers. Chacun est à renseigner dans des déclarations complémentaires :

• Le Cerfa 2042 regroupe les revenus de base, incluant son annexe 2042 C.
• Le Cerfa 2044 concerne les revenus fonciers détaillés.
• Le Cerfa 2047 est dédié aux revenus perçus à l'étranger.

Le bon usage de ces formulaires facilite la détermination de l'impôt sur le revenu, des réductions d'impôt et du crédit d'impôt applicable, avec des reports automatiques en déclaration en ligne.

Le Cerfa 2042 : La déclaration principale

Le formulaire Cerfa 2042 constitue le document de base pour l'ensemble des contribuables français. Les revenus issus des SCPI y sont globalement reportés après avoir été détaillés sur les autres formulaires.

Où inscrire les revenus des SCPI ?

• Case 4BA : total des revenus fonciers nets (issus du Cerfa 2044, ligne 114 si bénéfice).
• Case 8TK : revenus de source étrangère pour le crédit d'impôt (issus du Cerfa 2047).
• Case 2CK : revenus déjà soumis aux prélèvements sociaux à l'étranger, afin d'éviter une double imposition.
• Case 4EA : revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif (ancienne rubrique 8 du 2047, désormais directe en 2042).

L'ensemble de ces informations permet de remplir le formulaire 2042 de manière complète et conforme, avec possibilité de reporter des déficits antérieurs non imputés en case 4BD.

Accès et téléchargement du formulaire

Le formulaire Cerfa 2042 est disponible en ligne. Il est possible de télécharger la version 2025 pour les revenus 2024 directement sur le site impots.gouv.fr, rubrique " Recherche de formulaires ". Il peut également être complété en ligne via l'espace particulier sur impots.gouv.fr, en se connectant à l'espace personnel du foyer fiscal.

Le Cerfa 2044 : La déclaration des revenus fonciers

Le formulaire Cerfa 2044 est utilisé pour détailler les revenus fonciers bruts et les charges déductibles liés aux SCPI de droit français (ou de droit étranger imposables en France), au régime réel ou en 2044-SPE.

Qui doit remplir le Cerfa 2044 ?

Le formulaire 2044 concerne :

• Les associés de SCPI soumises au régime réel d'imposition.
• Les détenteurs de SCPI générant des revenus fonciers supérieurs à 15 000 € par an.

Quelles informations déclarer ?

Il faut y indiquer :

• Les loyers bruts encaissés (ligne 111).
• Les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, gestion, etc., lignes 112 et 113).
• Le revenu foncier net imposable (ligne 114).

Le résultat calculé sur le Cerfa 2044 est ensuite reporté sur la déclaration principale 2042.

Le formulaire 2044 se remplit de la manière suivante :

• Cocher la case " Revenus fonciers ", puis cliquer sur " Déclaration ANNEXE ". Il suffit ensuite de cocher la case " Déclaration des revenus 2024 - N°2044 " et cliquer sur " Annexe n°2044 ".
• Indiquer le nombre de SCPI détenues dans la case juste à côté de la phrase " Des parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI) afférentes à des propriétés rurales ou urbaines. Si oui, combien de sociétés immobilières ou FPI ? ".
• Reporter le nom et l'adresse des SCPI. Pour le cas des SCPI détenant des actifs à l'étranger, il faut établir une ligne par pays utilisant le système de crédit d'impôt.
• Sur la ligne 111, reporter la somme de tous les revenus bruts français imposables et les revenus étrangers des SCPI détenues. La ligne 112 est réservée aux frais et charges des SCPI détenues. Les intérêts d'emprunt des SCPI détenues sont à reporter sur la ligne 113 (primes d'assurance, frais de dossiers, intérêts d'emprunt, frais de courtage).
• Reporter dans la rubrique 410 les informations concernant la SCPI (nom, nom du prêteur, organisme bancaire et adresse), sur la partie SCI propriété.
• La somme de tous revenus hors charges s'affiche automatiquement sur la case 420.

Exemple pratique

Un associé perçoit 12 000 € de revenus bruts d'une SCPI. Après déduction des charges (intérêts d'emprunt de 2 000 €, travaux de 1 500 €, assurances de 300 €), le revenu net foncier imposable est de 8 200 €. Ce montant est à reporter en case 4BA du Cerfa 2042.

Le Cerfa 2047 : La déclaration des revenus de source étrangère

Avec la multiplication des SCPI diversifiées en Europe, de nombreux investisseurs perçoivent des revenus hors de France. Le formulaire Cerfa 2047 permet de déclarer ces sommes, la version 2025 étant disponible pour les revenus 2024.

Quand utiliser le Cerfa 2047 ?

Le Cerfa 2047 est requis lorsque les SCPI investissent :

• En Allemagne
• En Espagne
• Aux Pays-Bas
• En Belgique
• En Irlande
• En Finlande
• Etc.

Principe de la convention fiscale

Les conventions fiscales bilatérales permettent d'éviter la double imposition. Les revenus déclarés sur le Cerfa 2047 sont ensuite reportés :

• En case 8TK (crédit d'impôt égal à l'impôt français) ;
• Ou en case 2CK selon les accords spécifiques ;
• Mise à jour 2025 : l'ancienne rubrique 8 (" Revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif ") n'existe plus ; ces montants vont directement en case 4EA de la 2042.

Exemple

Un associé perçoit 5 000 € d'une SCPI investissant aux Pays-Bas. Après déclaration sur le Cerfa 2047, ce montant sera intégré sur la 2042 dans les cases spécifiques afin de bénéficier d'un crédit d'impôt.

Pour compléter le Cerfa 2047, le porteur de parts doit suivre la procédure suivante :

• Cliquez sur " Annexe n°2047 ", puis cochez les cases " Des revenus fonciers imposables en France " et " Des revenus imposables ouvrant droit à un crédit d'impôt égal au montant de l'impôt français ".
• Reporter les noms des SCPI sources des revenus étrangers pour les pays concernés et la somme de tous les revenus pour chaque pays (rubrique 4).
• En rubrique 6, reporter le nom des pays d'encaissement où les revenus étrangers ouvrent droit à un crédit d'impôt équivalent au montant de l'imposition en France. Le nom des déclarants, la nature des revenus fonciers et la somme des revenus exonérés sont également à reporter.

Avant de signer les formulaires, il convient d'opérer une dernière vérification. Le concerné doit s'assurer que la somme de la rubrique 6 du formulaire 2047 corresponde à la case 8TK et 4BL. Une fois remplis, le déclarant doit signer les formulaires Cerfa.

Les spécificités selon le mode de détention

L'imposition peut varier selon le mode de détention des parts de SCPI :

Déclaration en ligne et espace personnel

Depuis plusieurs années, la télédéclaration sur l'espace personnel du site impots.gouv.fr permet de simplifier la saisie des formulaires 2042, 2044 et 2047 grâce à un accès internet sécurisé, avec préréremplissage pour certaines SCPI et reports automatiques.

• Connectez-vous à votre espace particulier pour accéder à votre déclaration.
• Les cases sont automatiquement préremplies pour certaines SCPI.
• Les tableaux de calcul permettent de vérifier la cohérence des montants.
• Les justificatifs doivent être conservés pour contrôle fiscal.

En cas d'impossibilité, la déclaration papier reste envisageable, après demande auprès du service des impôts.

Cas particuliers et erreurs fréquentes

Certaines erreurs sont fréquentes lors de la déclaration des revenus issus des SCPI :

• Oublier de remplir la case 2CK pour les revenus déjà soumis aux prélèvements sociaux à l'étranger.
• Reporter le montant brut au lieu du montant net après charges.
• Ne pas utiliser le Cerfa 2047 pour les SCPI européennes ou ignorer la suppression de la rubrique 8 du 2047.

La vérification attentive de chaque formulaire permet d'éviter des redressements fiscaux.

Points clés à retenir

• Les SCPI imposent de combiner plusieurs formulaires fiscaux selon la nature des revenus.
• Le Cerfa 2042 est la déclaration principale à laquelle se rattachent les 2044 et 2047.
• L'utilisation des conventions fiscales internationales permet d'éviter la double imposition.
• Le site impots.gouv.fr simplifie la saisie via l'espace particulier, avec les versions 2025 disponibles.
• La date limite 2025 des revenus 2024 dépend du mode de déclaration.
• Un suivi rigoureux de l'ensemble des documents, y compris l'IFU, facilite la gestion de la fiscalité des SCPI.