SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir en 2026 ?

La SCI reste en France un outil central pour détenir, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier. L'un des choix les plus structurants demeure celui du régime fiscal : faut-il opter pour une SCI à l'IR (impôt sur le revenu) ou pour une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) ? Chaque régime présente des avantages, des limites et des conséquences directes sur la fiscalité, la gestion, la trésorerie, l'IFI et la transmission.

SCI à l'IR : Fonctionnement, avantages et limites

La SCI à l'IR (régime par défaut) est fiscalement transparente : les associés sont imposés personnellement sur leur quote-part de résultat. Le régime diffère fortement d'une SCI à l'IS, notamment en termes de fiscalité sur les revenus, les charges, les déficits fonciers et les plus-values.

Fonctionnement de la SCI à l'IR

• Les loyers générés sont imposés entre les mains des associés.
• Le régime utilisé est celui des revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier si les revenus fonciers de l'associé n'excèdent pas 15 000 € par an).
• Le résultat est imposé selon la tranche marginale d'imposition (TMI) de l'associé (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %), à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %.
• Les charges déductibles incluent notamment : intérêts d'emprunt, travaux, taxes foncières, assurances, frais de gestion et de comptabilité.
• Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Avantages de la SCI à l'IR

• Fiscalité simple et transparente, bien adaptée aux investissements patrimoniaux de long terme.
• Déductibilité des charges et travaux, ce qui peut réduire fortement le résultat foncier.
• Possibilité de générer du déficit foncier, utile pour réduire d'autres revenus fonciers, voire le revenu global dans la limite annuelle prévue par la loi.
• Plus-value immobilière taxée selon le régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention : exonération de la plus-value au titre de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans.
• Possibilité ultérieure d'opter pour l'IS, cette option étant en revanche irrévocable une fois exercée.

Limites de la SCI à l'IR

• Imposition souvent lourde pour les TMI élevées (30 %, 41 %, 45 ), puisque l'on additionne barème progressif et 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Peu avantageuse pour les biens très rentables ou fortement générateurs de cash-flow.
• Absence d'amortissement du bien immobilier, à la différence de la SCI à l'IS.
• Trésorerie parfois contrainte : l'impôt est dû chaque année sur la quote-part de résultat, même si les bénéfices ne sont pas distribués aux associés.
• Prise en compte de la valeur des parts dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les associés concernés, sous réserve des règles propres à cet impôt.

SCI à l'IS : Fonctionnement, avantages et limites

La SCI à l'IS soumet la société à l'impôt sur les sociétés. Les associés sont imposés uniquement lorsqu'ils perçoivent des dividendes. Ce régime est souvent choisi pour des projets orientés rendement, des montages avec effet de levier ou des opérations nécessitant une optimisation de la fiscalité opérationnelle.

Fonctionnement de la SCI à l'IS

• Les loyers sont imposés au niveau de la société, au taux de l'IS : 15 % sur la fraction de bénéfice jusqu'à 42 500 € par exercice, puis 25 % au-delà, sous réserve du respect des conditions d'accès au taux réduit.
• Le bien peut être amorti, ce qui diminue fortement le résultat imposable pendant une longue période.
• Les charges déductibles sont plus larges qu'à l'IR : en plus des charges classiques (intérêts, travaux, taxes, etc.), la SCI peut, sous conditions, déduire la rémunération du gérant, les salaires versés aux associés exerçant une activité effective, ainsi que les charges sociales correspondantes.
• Les bénéfices non distribués restent dans la société, ce qui permet de capitaliser et de réinvestir.
• Les distributions de dividendes sont ensuite taxées chez les associés via la flat tax (prélèvement forfaitaire unique de 30 %, incluant 12,8 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux) ou, sur option, via le barème progressif après abattement de 40 % sur les dividendes.

Avantages de la SCI à l'IS

• Imposition souvent plus faible sur les bénéfices immobiliers, surtout en présence de forts amortissements et pour des associés fortement imposés à titre personnel (TMI 41 % ou 45 %).
• Trésorerie optimisée : la société paie l'IS sur un bénéfice déjà réduit par les amortissements, ce qui laisse davantage de liquidités pour rembourser la dette ou financer de nouveaux investissements.
• Possibilité de réinvestir au sein de la société sans imposition supplémentaire tant qu'il n'y a pas de distribution de dividendes.
• Intéressant pour les stratégies d'acquisition avec crédit, les biens nécessitant d'importants travaux ou les projets à forte rentabilité (locatif intensif, locaux professionnels, etc.).
• Déficits fiscaux reportables sur les bénéfices futurs, en principe sans limitation de durée pour l'IS, ce qui permet de lisser les résultats dans le temps.
• Plus-value de cession imposable à l'IS, avec possibilité, dans certains cas, d'étaler la taxation de la plus-value sur plusieurs exercices pour ne pas dépasser le seuil du taux réduit.

Limites de la SCI à l'IS

• Amortissements " récupérés " lors de la revente : la plus-value professionnelle est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat diminué des amortissements), ce qui peut aboutir à une plus-value importante et donc à une imposition élevée à l'IS.
• Formalismes comptable et fiscal plus lourds : tenue d'une comptabilité commerciale, établissement d'un bilan, le plus souvent recours à un expert-comptable.
• Pas d'abattement pour durée de détention sur les plus-values, contrairement au régime des particuliers à l'IR : la plus-value reste taxée à l'IS au taux en vigueur, quelle que soit la durée de détention.
• Sortie de l'argent fiscalisée : les dividendes distribués subissent, en plus de l'IS payé par la société, la flat tax de 30 % ou le barème progressif après abattement, ce qui crée une double imposition économique.
• Option pour l'IS irrévocable : un retour à l'IR n'est en principe pas possible une fois l'option exercée, sauf cas très spécifiques de changement d'activité.

Tableau comparatif SCI à l'IR vs SCI à l'IS

Comment choisir entre SCI à l'IR et SCI à l'IS ?

Choisir l'IR si l'objectif est patrimonial

Le régime de l'IR est souvent privilégié lorsque :

• le bien est détenu pour plusieurs années, voire plusieurs décennies ;
• il est clairement prévu de revendre un jour la propriété, afin de bénéficier des abattements sur la plus-value et, à terme, d'une exonération ;
• les associés se situent dans des tranches d'imposition faibles ou modérées (TMI inférieure à 30 %) ;
• l'objectif est la transparence, la simplicité de gestion et la vision long terme ;
• des travaux importants permettent de créer du déficit foncier, exploitable sur le revenu global dans la limite légale.

Ce régime se prête bien à une logique patrimoniale et à des stratégies de transmission, notamment via la donation progressive de parts sociales.

Choisir l'IS si l'objectif est l'optimisation fiscale opérationnelle

La SCI à l'IS devient pertinente lorsque :

• le projet est très rentable et génère un fort bénéfice avant impôt ;
• l'investissement comporte beaucoup d'amortissements (immeuble, rénovation lourde, éventuels éléments mobiliers, etc.) ;
• les associés ont une TMI élevée (41 % ou 45 %), ce qui rend l'IR très coûteux ;
• les bénéfices sont destinés à être réinvestis au sein de la SCI plutôt que distribués immédiatement ;
• la durée de détention est longue et l'intention de revendre est incertaine, ou bien la stratégie privilégie davantage le flux de revenus et la capitalisation que la fiscalité de la sortie.

Ce régime convient en particulier aux projets d'investissement locatif intensif, aux acquisitions financées largement par crédit et aux montages visant à optimiser la trésorerie de la structure.

Synthèse : les critères clés à analyser

• TMI des associés
• Trésorerie recherchée à court et moyen terme
• Temps de détention envisagé et stratégie de sortie (revente, conservation, transmission)
• Impact des amortissements et niveau de travaux ou d'investissements
• Nature du projet (patrimonial, conservation, transmission, ou recherche de rendement maximal)
• Prévision de revente, de démembrement ou de donation de parts sociales

En complément, il peut être utile de se familiariser avec quelques notions connexes comme la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), la SAS immobilière ou encore le démembrement de propriété, afin de comparer les stratégies possibles au sein d'une gestion globale de patrimoine.

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