Fiscalité des SCPI européennes : Tout ce qu’il faut savoir

Les SCPI investies en Europe offrent plusieurs avantages aux épargnants, notamment une diversification géographique et des rendements attractifs. Mais leur fiscalité diffère des SCPI françaises, et il est essentiel de bien la comprendre pour optimiser son investissement.

Dans cet article, nous détaillons le fonctionnement de la fiscalité des SCPI européennes, la différence avec les SCPI françaises et son impact sur le rendement net perçu par les investisseurs.

1. SCPI européennes vs SCPI françaises : quelle fiscalité ?

Une SCPI européenne détient des actifs immobiliers situés hors de France, ce qui signifie que les revenus locatifs qu’elle génère sont imposés dans le pays où se situent les immeubles. Contrairement aux SCPI françaises, où l’impôt est directement payé par l’investisseur, la fiscalité locale des SCPI européennes est prise en charge par la société de gestion avant le versement des revenus aux associés.

SCPI françaises : une imposition directe en France

Les revenus locatifs perçus via une SCPI française sont soumis à :

• L’impôt sur le revenu (IR), selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (TMI : 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %),
• Les prélèvements sociaux (17,2 %),
• Une taxe foncière, payée par la SCPI sur ses actifs.

L’épargnant reçoit donc un revenu brut de fiscalité, qui est ensuite imposé en fonction de sa situation fiscale personnelle.

SCPI européennes : une imposition dans le pays d’investissement

Les revenus locatifs des SCPI paneuropéennes sont d’abord imposés dans le pays où les actifs sont situés. Cette fiscalité locale est directement payée par la société de gestion pour le compte des épargnants, ce qui signifie que les investisseurs perçoivent un revenu déjà net de fiscalité étrangère.

En France, ces revenus doivent être déclarés mais bénéficient d’un mécanisme d’élimination de la double imposition, soit via un crédit d’impôt, soit via un régime d’exonération selon les conventions fiscales entre la France et le pays d’investissement.

2. Comprendre le taux de distribution des SCPI européennes

Le taux de distribution d’une SCPI correspond au rendement annuel versé aux investisseurs par rapport au prix de la part.

Il est important de noter que le taux de distribution annoncé pour une SCPI européenne est un taux brut de fiscalité étrangère. Cela permet une comparaison équitable avec les SCPI françaises, dont le rendement est également communiqué avant toute fiscalité française.

Comparaison du taux de distribution après fiscalité

Prenons un exemple comparatif entre une SCPI française et une SCPI européenne pour un épargnant ayant une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %.

Analyse des résultats

• La SCPI française est plus lourdement taxée en raison de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
• La SCPI européenne échappe aux prélèvements sociaux et bénéficie d’un impôt local souvent plus faible.
• Résultat : un rendement net supérieur pour la SCPI européenne, malgré un taux de distribution brut identique.

3. Fiscalité des SCPI européennes : analyse par pays

Les SCPI investies aux Pays-Bas sont particulièrement attractives car elles n’ont pas d’impôt local sur les revenus fonciers. En revanche, les SCPI italiennes subissent une fiscalité plus élevée.

4.Deux régimes fiscaux distincts selon le pays

Régime du crédit d'impôt

Cette fiscalité est applicable pour les revenus fonciers de source allemande, espagnole ou italienne. Cette prérogative permet aux épargnants de bénéficier d’une fiscalité allégée, grâce au régime du crédit d’impôt. Concrètement, les revenus d’une SCPI de source étrangère seront imposés à un taux plus avantageux que ceux d’une SCPI investie en France. En percevant des revenus d’une SCPI investie en Allemagne par exemple, le contribuable réduit ses impôts français sur les revenus de source étrangère, grâce au crédit d’impôt.

Régime de l'exonération

Les revenus de source étrangère peuvent également être soumis au régime de l’exonération d’impôt. Ce mode de calcul est applicable pour des revenus fonciers générés par des placements en Belgique, en Finlande, en Irlande, aux Pays-Bas et au Portugal. Le calcul se fait cette fois-ci en deux temps : d’abord par le calcul d’un taux moyen d’imposition effectif si les revenus étaient imposés en France, puis en appliquant ce taux à la base taxable en France.

5. Comment optimiser son investissement en SCPI européennes ?

Diversifier son portefeuille

Investir dans plusieurs SCPI européennes permet de répartir son exposition fiscale et d’atténuer le risque lié aux évolutions réglementaires dans un pays donné.

Suivre l’évolution de son investissement avec Monujo

Les épargnants peuvent suivre leurs SCPI et la répartition géographique de leur portefeuille comme Monujo, un agrégateur permettant de visualiser des indicateurs clés  des SCPI détenues.

Investir via une assurance-vie

Certaines SCPI européennes sont également accessibles en assurance-vie. 

6. Conclusion : SCPI européennes, un atout fiscal pour les épargnants ?

Les SCPI paneuropéennes présentent un intérêt fiscal non négligeable, notamment en raison de :

• L’absence de prélèvements sociaux (17,2 %) en France,
• Un taux de distribution net généralement plus élevé que celui des SCPI françaises,
• Une fiscalité locale prise en charge par la société de gestion, ce qui simplifie la gestion pour l’investisseur.

Toutefois, la fiscalité varie selon les pays d’investissement et doit être intégrée dans une stratégie patrimoniale globale. Il est recommandé de suivre l’évolution de ses SCPI via Monujo et de s’informer régulièrement sur les conventions fiscales en vigueur.

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