SCPI et SCI à l’IS : optimiser fiscalité et transmission en 2026

Les revenus distribués par les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont taxés au Taux Marginal d'Imposition (TMI) de l'associé, majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %. Il est possible d'optimiser cette fiscalité en logeant ses parts dans une SCI (Société Civile Immobilière) ayant opté pour l'Impôt sur les Sociétés (IS). Cette solution, encore peu utilisée, est particulièrement intéressante dans une logique de préparation de la retraite et d'outil de transmission familiale, tout en restant un levier d'optimisation patrimoniale en 2026.

Les SCPI détenues en direct sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers

Les revenus issus de biens locatifs détenus en direct, ou via des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), sont fiscalisés au TMI de l'investisseur, majoré des prélèvements sociaux (17,2 % en 2026).

Pour les revenus de 2025, le barème de l'impôt sur le revenu applicable en 2026 est le suivant :

Ainsi, selon la tranche d'imposition, le taux d'imposition global des revenus peut aller :

• de 31,2 % (pour un TMI à 14 % + 17,2 % de prélèvements sociaux),
• à 62,2 % (pour un TMI à 45 % + 17,2 % de prélèvements sociaux).

L'imposition finale peut encore être majorée de 2 à 6 % lorsque la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) s'applique sur les revenus et plus-values dépassant certains seuils (notamment au-delà de 50 000 €).

La fiscalité des SCI soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS)

Contrairement aux SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR), où chaque associé est fiscalisé comme s'il détenait les immeubles en direct, dans une SCI à l'Impôt sur les Sociétés, c'est la société qui est fiscalisée (et non l'investisseur).

En 2026, les bénéfices :

• inférieurs à 42 500 € sont imposés à 15 %,
• au-delà et jusqu'à 500 000 €, à 25 %,
• puis au taux standard de l'IS pour la fraction excédentaire.

Vous avez aussi la possibilité d'imputer davantage de charges à l'IS qu'à l'IR : par exemple, les frais de souscription (payés à l'acquisition des parts) ou certains frais de gestion, ce qui améliore la rentabilité nette après impôt.

Si la société vous verse des dividendes, vous serez imposé sur ces derniers. Ils sont alors soumis à la Flat-Tax (aussi appelée PFU, pour Prélèvement Forfaitaire Unique) au taux global de 30 % (incluant 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).

Finalement, après application des taux de 15 % d'IS puis de 30 % de flat tax sur les dividendes distribués, la fiscalité totale des revenus perçus par la SCI à l'IS atteint environ 40,5 %. Pour les bénéfices imposés à 25 % d'IS puis 30 % de flat tax, le total atteint environ 47,5 %.

L'option pour l'IS est particulièrement intéressante si votre TMI dépasse 30 %. En effet, si l'on ajoute au TMI les prélèvements sociaux de 17,2 %, votre imposition totale peut atteindre 47,2 %, voire être encore majorée de 3 à 6 % si vous êtes soumis à la CEHR. Dans ce contexte, loger vos parts de SCPI dans une SCI à l'IS peut constituer un outil puissant de pilotage de la fiscalité et de lissage des revenus dans le temps.

A noter : dans une SCI imposée à l'IS, vous pouvez percevoir vos revenus " à la carte ", quand vous en avez besoin. Pour échapper à la Flat-Tax, vous pouvez les conserver sur un compte courant d'associé pendant une durée illimitée. En effet, les sommes prélevées sur ce compte ne sont pas fiscalisées tant qu'elles restent au sein de la société.

Loger ses parts de SCPI dans une SCI à l'IS

Le plus courant est de détenir ses parts de SCPI en direct. Toutefois, vous avez la possibilité de les loger dans une SCI à l'IS. Cela vous permet de neutraliser en partie la fiscalité, peu favorable à l'investisseur, appliquée sur les revenus fonciers.

La SCI est aussi un véhicule particulièrement adapté pour :

• préparer votre retraite en capitalisant des revenus au sein de la structure, que vous choisirez de vous verser plus tard,
• transmettre progressivement vos parts de SCI (et donc indirectement vos parts de SCPI) à vos enfants,
• optimiser l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, applicable sur les droits de donation.

Dans cette logique, loger des SCPI dans une SCI à l'IS vous place dans une véritable dynamique de " caisse de retraite " et d'outil de transmission familiale, tout à fait intéressante pour structurer votre patrimoine sur plusieurs générations.

Cependant, soyez vigilant. Créer une SCI uniquement dans le but d'y loger des parts de SCPI de rendement peut être considéré comme un abus de droit par l'administration fiscale. Il est donc recommandé :

• d'utiliser une SCI préexistante qui détient déjà d'autres actifs immobiliers ou patrimoniaux ;
• ou de veiller à ce que la SCI ait une véritable substance économique (gestion globale d'un patrimoine immobilier, stratégie familiale, etc.).

L'imposition des plus-values 

La fiscalité des plus-values est souvent un inconvénient dans une SCI soumise à l'IS. En effet, les amortissements pratiqués (répartition de la valeur d'un actif sur sa durée théorique d'utilisation) sont déduits du prix d'achat comptable. Cela majore considérablement la plus-value de cession déterminée en faisant la différence entre le prix d'acquisition amorti et le prix de vente.

Cet inconvénient n'existe pas avec les SCPI détenues en direct. En effet, les parts détenues en pleine propriété ne s'amortissent pas. Les plus-values sur parts de SCPI sont taxées à sur le résultat de la société.

En pratique, cela signifie qu'une stratégie de détention long terme de parts de SCPI, que ce soit en direct ou via une SCI, doit intégrer cette dimension de plus-value immobilière dans la réflexion globale.

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