Alderan : Dans les coulisses d'une gestion audacieuse aux 2 milliards d'encours

Alors que le marché immobilier traverse une zone de turbulences, certaines sociétés de gestion continuent de tracer leur route avec confiance. C'est le cas d'Alderan, qui franchit le cap symbolique des 2 milliards d'euros d'actifs sous gestion. Pour comprendre cette réussite, il faut plonger dans l'histoire et la philosophie de cette structure indépendante, passée du statut de Family Office à celui d'acteur grand public incontournable.

De l'héritage familial à l'ouverture au grand public

L'histoire d'Alderan ne date pas d'hier. La société puise ses racines dans la création, il y a plus de 20 ans, d'une foncière privée nommée Ojirel. En 2000, deux entrepreneurs visionnaires — Rémy Bourgeon, professionnel de l'immobilier tertiaire, et Alain Mallart, figure reconnue du secteur industriel et financier — ont fondé ensemble ce Family Office immobilier. Initialement destinée à des investisseurs institutionnels et professionnels, la structure a opéré sa mue en 2015 avec la création d'Alderan en tant que société de gestion autonome.

Cette transition s'accompagne d'une philosophie d'entreprise forte. Benjamin Le Baut, directeur général d'Alderan, insiste sur une volonté de " création de valeur responsable ". Il ne s'agit pas seulement de performance financière, mais d'une double responsabilité :

• envers l'épargne confiée par les investisseurs ;
• envers la durabilité du parc immobilier.

Les valeurs de l'entreprise — Audace, Résilience, Excellence, Humilité et Solidarité — reflètent une philosophie d'entreprise ambitieuse mais maîtrisée. Comme le résume Benjamin Le Baut : " Audacieux mais pas fous ".

Une méthode singulière : l'internalisation totale

Ce qui distingue Alderan de nombreux concurrents, c'est sa maîtrise complète de la chaîne de valeur. Avec une équipe de 55 professionnels de la gestion collective, la société gère en interne depuis Paris l'intégralité du cycle immobilier : acquisitions, constructions, négociations des baux et cessions d'actifs.

Un point crucial de cette stratégie est la gestion locative internalisée. Là où d'autres externalisent, Alderan considère que la relation avec le locataire est le nerf de la guerre. Cette approche offre plusieurs avantages :

• Proximité : meilleure anticipation des problèmes et sécurisation des flux financiers.
• Réactivité : intervention rapide en cas de difficultés ou d'arbitrages nécessaires.
• Qualité de la relation : approche partenariale avec les locataires, fondamentale pour la stabilité des revenus.

Cette organisation permet une agilité rare, essentielle pour naviguer dans les cycles immobiliers et identifier les meilleures opportunités avant la concurrence.

ActivImmo et Comète : les deux piliers de la stratégie

Alderan s'appuie sur deux véhicules phares pour servir ses objectifs de rendement et de diversification.

ActivImmo : la référence logistique

Lancée fin 2019, ActivImmo est la première SCPI dédiée exclusivement aux locaux d'activités et à la logistique urbaine. Cette innovation répond à un marché en pleine mutation :

• Contexte : elle a profité de l'essor du e-commerce post-Covid, transformant une classe d'actifs technique en un produit grand public.
• Performance : elle affiche aujourd'hui une capitalisation remarquable dans son secteur.
• Innovation : la SCPI propose des dividendes mensuels, offrant une régularité de revenus appréciée par les investisseurs en quête de flux récurrents.

Cette classe d'actif, longtemps sous-estimée dans les stratégies d'investissement immobilier traditionnelles, représente un secteur dynamique et en pleine croissance. Alderan a su identifier ce potentiel et le mettre à la portée du grand public, ouvrant les portes d'un marché jusqu'alors réservé à une élite d'investisseurs.

Comète : l'ouverture à l'international

Lancée fin 2023, Comète vise à profiter du nouveau cycle immobilier post-crise en achetant des actifs à des prix ajustés. Cette SCPI se distingue par :

• Une stratégie diversifiée : tertiaire, commerces, hôtellerie, éducation et santé.
• Une approche internationale : zone Euro hors France, Amérique du Nord et Océanie.
• Une sélection rigoureuse : choix des pays fondé sur une analyse démographique, culturelle et fiscale stricte.
• Des partenariats stratégiques : recours à des operating partners locaux partageant les valeurs d'Alderan, véritables relais des équipes parisiennes.

Cette diversification géographique permet à Alderan de réduire les risques de concentration sur le marché français et de bénéficier des cycles immobiliers décalés selon les régions.

Résilience et vision de marché

Alderan a su tirer son épingle du jeu durant les périodes de crise. Grâce à une collecte dynamique, la société a pu acquérir ses immeubles " cash " (sans dette), à un moment où les concurrents endettés étaient paralysés, s'offrant ainsi les meilleures opportunités sans compétition frontale.

Le marché immobilier tertiaire, moteur de l'économie réelle, répond à des logiques différentes du résidentiel. Alderan a su se positionner comme un acteur clé de ce segment, bénéficiant de sa maîtrise technique et de son expertise pointue du marché.

Vers la démocratisation et l'avenir

L'avenir pour Alderan passe par le rajeunissement de sa base d'investisseurs. L'immobilier reste une valeur refuge — la pierre est finançable, contrairement à d'autres actifs — mais doit s'adapter aux codes des jeunes actifs.

Des outils comme la tokenisation ou la décimalisation des parts sont progressivement mis en place pour abaisser le ticket d'entrée et rendre l'épargne immobilière plus accessible. L'objectif : continuer à croître pour mutualiser les risques, tout en gardant l'agilité et l'indépendance qui font l'ADN de la maison.

Avec un patrimoine immobilier évalué à 1,3 milliard d'euros sous gestion en 2024, réparti entre 18 fonds de différentes structures, Alderan démontre la viabilité d'un modèle d'investissement immobilier fondé sur l'expertise, l'indépendance et la responsabilité.

Conclusion

Alderan incarne une approche singulière de la gestion immobilière : celle d'une structure indépendante qui refuse de choisir entre performance et responsabilité. Héritière de plus de 20 ans d'expérience dans l'immobilier tertiaire, la société a su transformer cet héritage en force compétitive, en ouvrant progressivement ses produits au grand public sans renier ses principes fondateurs.

Face aux défis du marché immobilier actuel, Alderan poursuit sa trajectoire ambitieuse, armée de ses deux piliers stratégiques (ActivImmo et Comète) et d'une équipe de 55 professionnels dédiés à la création de valeur durable.

Avertissement : l'investissement en SCPI comporte des risques de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier et de la conjoncture économique. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.