Franchise de loyer en 2026 : définition, avantages et impact sur les SCPI

La franchise de loyer est plus que jamais un outil central de négociation dans l'immobilier d'entreprise, à l'heure où les loyers évoluent dans un contexte d'inflation apaisée mais de fortes contraintes réglementaires (énergie, environnement, fiscalité). En 2026, elle s'inscrit dans un environnement marqué par une progression très modérée de l'IRL, une interdiction croissante de louer les passoires thermiques et une attente accrue des investisseurs, notamment via les SCPI de rendement, sur la qualité énergétique et la pérennité des baux.

Une franchise de loyer : kézako ?

Dans le jargon immobilier, la franchise de loyer correspond à un accord commun entre le propriétaire bailleur et le locataire, au démarrage du bail. Plus explicitement, le bailleur consent à minorer le loyer sur une durée déterminée, en contrepartie d'un engagement du locataire sur la durée ferme du bail. Concrètement, la franchise de loyer porte sur le loyer principal, tandis que les charges et les taxes restent dues.

Parmi les termes clés associés, on retrouve notamment :

• le loyer facial (loyer contractuel indiqué au bail),
• le loyer économique (loyer réellement payé une fois les franchises intégrées),
• le taux d'occupation financier (TOF),
• le taux d'occupation physique (TOP),
• et le loyer encaissable.

On peut également rapprocher la franchise de loyer d'indicateurs de suivi comme le taux d'encaissement des loyers ou encore la notion de report à nouveau dans les SCPI, qui permet de lisser dans le temps l'impact des franchises et des périodes de vacance sur le revenu distribué.

En pratique, une franchise de loyer est négociée entre les deux parties sur une période fixée d'un commun accord, durant laquelle le locataire ne paie pas de loyer. En contrepartie, le locataire effectue et finance des travaux de rénovation ou d'aménagement du bien immobilier.

La durée de la franchise correspond ainsi généralement à la durée prévisionnelle des travaux requis (jusqu'à l'ouverture de son activité), allant de quelques mois à une année entière selon l'ampleur des travaux et la durée d'engagement ferme. Elle peut prendre la forme :

• d'une franchise totale (aucun loyer dû),
• d'une franchise partielle (réduction du loyer),
• d'une franchise progressive (augmentation graduelle jusqu'au montant plein).

En 2026, avec l'évolution des normes environnementales comme le décret tertiaire et les obligations DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ces travaux incluent souvent des rénovations énergétiques pour respecter les réglementations en vigueur. Les logements classés F ou G au DPE sont déjà soumis à une interdiction de revalorisation du loyer et à une interdiction progressive de mise en location, ce qui oblige les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique avant d'envisager une hausse de loyer. Les classes E sont elles aussi dans le viseur à horizon rapproché, ce qui incite les propriétaires à anticiper les mises aux normes.

Dans le même temps, la progression de l'indice de référence des loyers (IRL) s'est nettement calmée : pour le premier trimestre 2026, l'IRL progresse de l'ordre de 0,78 %, contre plus de 3,5 % au plus fort de la période inflationniste 2022–2023. Cette modération limite les hausses de loyer possibles dans les baux indexés, et renforce l'intérêt des franchises de loyer comme outil de négociation globale.

La franchise justifie par ailleurs la nécessité de la réalisation des travaux de réfection ou d'aménagement, pour que le locataire ou preneur puisse démarrer réellement son activité, et ainsi supporter le loyer. Avec la montée des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) dans l'immobilier en 2026, il est également possible que la franchise soit conditionnée à des engagements spécifiques liés à la durabilité des bâtiments, tels que l'installation de matériaux éco-responsables, l'amélioration de l'isolation, le passage à des systèmes de chauffage ou de refroidissement moins énergivores, ou encore l'atteinte d'un certain niveau de DPE à l'issue des travaux.

Aussi, le bail commercial devra intégrer une clause spécifique, précisant la durée, le montant exonéré, la nature des travaux, les modalités de contrôle (état des lieux avant/après) et les conditions de fin, de type :

• Le bailleur consent une franchise totale de loyer et/ou des charges au preneur ;
• Le preneur est dispensé du paiement de X mois de loyer, en échange de travaux détaillés, évalués et contrôlés à la réception.

Ces clauses deviennent de plus en plus techniques, car elles doivent articuler les enjeux de travaux réglementaires (mise aux normes, DPE, décret tertiaire) avec la logique économique de la franchise. Pour un bailleur institutionnel ou une SCPI, elles s'inscrivent dans une véritable stratégie d'asset management visant à améliorer le patrimoine, optimiser le TOF et maîtriser le risque locatif sur plusieurs années.

Performance des SCPI et franchise : bon ménage ?

Pour le bailleur comme pour le preneur, l'application d'une franchise de loyer dans le cadre d'un bail commercial présente de nombreux avantages. Il s'agit d'un instrument de négociation, générant une dimension financière avantageuse, mais pas seulement.

Pour le locataire-preneur, cette franchise constitue une réelle opportunité de disposer d'un local aménagé pour le bon développement de son activité, particulièrement pour les commerces ou bureaux nécessitant des adaptations initiales importantes (cloisonnement, câblage, mise aux normes sécurité, performance énergétique).

Du côté du bailleur, l'application d'une franchise de loyer se traduit par un avantage fiscal, dans la mesure où elle est considérée comme une réduction de prix par l'administration. En d'autres termes, la franchise de loyer n'est pas prise en compte dans l'assiette de la TVA, dans la mesure où elle est considérée par l'administration fiscale comme un échange de prestations entre le bailleur et le locataire. Si le bailleur bénéficie du régime de franchise en base de TVA, il n'est pas concerné par la déclaration et le paiement de la TVA.

Sur le plan macro, le cadre de la révision des loyers est très encadré : en France, un propriétaire ne peut pas augmenter librement un loyer. Toute revalorisation suppose la présence d'une clause de révision dans le bail, le respect du plafond fixé par l'IRL et, pour certains marchés résidentiels, l'observance des dispositifs d'encadrement des loyers. Les logements classés F ou G ne peuvent plus bénéficier d'une révision annuelle tant qu'aucune rénovation énergétique n'a été faite, ce qui renforce la valeur des biens déjà performants.

En 2026, les plafonds de loyers des logements conventionnés et du logement social sont également revalorisés sur la base de l'IRL du 2e trimestre 2025, d'environ 1,04 % pour de nombreux segments conventionnés. Dans ce contexte de revalorisation modérée mais strictement encadrée, la franchise de loyer devient un levier de flexibilité contractuelle pour adapter finement l'effort financier initial du locataire, sans contrevenir aux plafonds réglementaires.

Pour les SCPI, la franchise de loyer constitue un réel levier de performance de leur fonds. Parmi les indicateurs de performances clés des SCPI de rendement, le TOF (taux d'occupation financier) est un critère déterminant. Il est à différencier du taux d'occupation physique (TOP), représentant à une période donnée le pourcentage de surface louée pour l'ensemble du patrimoine immobilier de la SCPI.

Le TOF révèle quant à lui le potentiel locatif de la SCPI sur une période donnée, en prenant en compte :

• le montant total des loyers encaissés, réellement perçus sur la base du patrimoine,
• et la totalité des loyers encaissables.

En 2026, la plupart des sociétés de gestion continuent à intégrer dans le calcul du TOF les locaux sous franchise de loyer, les locaux en restructuration, les locaux vacants sous promesse de vente, ainsi que les locaux déjà mis à disposition d'un futur locataire (avec bail signé). Cette approche permet de mesurer plus finement la performance économique réelle et le potentiel de reprise de loyers à l'issue des périodes de franchise et de travaux.

Pour les investisseurs en SCPI, les franchises de loyers ont un impact direct sur le taux d'occupation des biens immobiliers et sur le revenu distribué. Les périodes de franchise peuvent réduire les revenus locatifs temporairement, mais elles permettent aussi de sécuriser des locataires sur le long terme. Par exemple, un loyer facial de 450 €/m²/an avec 6 mois de franchise sur 6 ans peut ramener le loyer économique à environ 412 €/m²/an. Pour apprécier correctement la performance, l'investisseur doit regarder, au-delà du TOF, la manière dont la société de gestion gère son report à nouveau et son taux d'encaissement des loyers, afin de lisser l'impact des franchises dans le temps.

Tableau récapitulatif : Avantages et inconvénients de la franchise de loyer

Inconvénients potentiels de la franchise de loyer

Malgré les avantages évidents de la franchise de loyer, il est important de considérer les inconvénients potentiels pour les deux parties :

Pour le bailleur 

• Un revenu locatif réduit durant la période de franchise, ce qui peut impacter sa trésorerie, notamment dans un contexte où les possibilités de revalorisation de loyer sont encadrées par l'IRL et où les logements énergivores ne peuvent plus voir leur loyer révisé.
• Un risque de dépendance à un locataire en particulier, surtout si la franchise de loyer est longue et si le locataire ne respecte pas ses engagements (travaux non réalisés, défaut de paiement après la période de franchise).
• Une complexité contractuelle plus importante, nécessitant un suivi juridico-technique précis des travaux et des engagements de performance énergétique.

Pour le locataire 

• Un engagement ferme sur la durée du bail, ce qui limite sa flexibilité en cas de changement de situation ou de mutation de son activité, dans un marché où les loyers restent encadrés et parfois plafonnés selon les zones.
• La nécessité de financer et de réaliser les travaux d'aménagement ou de rénovation, ce qui peut entraîner des coûts imprévus et des retards. En 2026, même si l'inflation générale ralentit, les coûts des travaux de rénovation énergétique demeurent élevés, et les exigences environnementales renforcées (DPE, décret tertiaire) peuvent imposer des investissements techniques plus lourds que prévu.
• Un risque de déséquilibre économique si la franchise ne compense pas suffisamment le coût des travaux et de l'installation, en particulier pour les activités à faible marge.

Conseils pour une négociation réussie de la franchise de loyer

• Préparez-vous : Avant de commencer les négociations, assurez-vous de bien comprendre les conditions du marché immobilier local, les niveaux de loyers (facial et économique) pratiqués, les indices de référence (IRL) applicables, les coûts des travaux et les attentes de l'autre partie. Pour un bailleur, l'analyse doit intégrer la valeur future du bien après travaux (notamment en termes de DPE et d'ESG).
• Soyez flexible : Les deux parties doivent être prêtes à faire des compromis pour parvenir à un accord mutuellement bénéfique, en optant pour une franchise totale, partielle ou progressive selon les besoins. La franchise peut aussi être combinée avec d'autres leviers, comme une clause de pas-de-porte ou une structure de loyer variable en fonction du chiffre d'affaires pour certains commerces.
• Documentez clairement l'accord : Il est essentiel de préciser tous les détails de la franchise de loyer, y compris sa durée, les conditions de paiement des charges et taxes, les responsabilités des travaux, les clauses d'entretien, d'assurance et de résiliation. En 2026, il est recommandé de faire figurer explicitement les objectifs de performance énergétique visés (niveau de DPE, conformité au décret tertiaire) et les conséquences en cas de non-atteinte.
• Suivez l'évolution des travaux : Le bailleur doit s'assurer que le locataire réalise les travaux conformément à l'accord. Des états des lieux et visites intermédiaires peuvent être prévus contractuellement, de même que des jalons techniques liés à la libération progressive de la franchise.
• Prévoyez des clauses de sauvegarde : Les deux parties doivent prévoir des clauses qui protègent leurs intérêts en cas de non-respect des engagements de l'autre partie, par exemple en cas de non-paiement du loyer après la période de franchise, de non-réalisation des travaux prévus ou de non-atteinte d'un certain niveau de performance énergétique.

Conclusion

La franchise de loyer reste une pratique courante et stratégique dans l'immobilier d'entreprise, particulièrement en 2026 où les pressions économiques, l'encadrement des hausses de loyers (via l'IRL et les plafonds réglementaires) et les exigences en matière d'efficacité énergétique et d'ESG sont en constante évolution.

Pour les bailleurs, c'est un moyen de sécuriser des locataires sur le long terme, de valoriser leur patrimoine via des travaux de mise aux normes, tout en bénéficiant d'un traitement fiscal spécifique. Pour les locataires, elle permet de commencer une activité dans des locaux adaptés sans supporter immédiatement le poids du loyer, dans un environnement où le coût des travaux reste élevé mais devient un passage obligé pour rester conforme.

Enfin, pour les SCPI, bien que les franchises puissent temporairement réduire les revenus locatifs distribués, elles jouent un rôle crucial dans l'amélioration de la performance à long terme des fonds via un meilleur TOF, un taux d'encaissement des loyers maîtrisé et un patrimoine immobilier plus résilient face aux contraintes réglementaires. Une compréhension claire des avantages et des inconvénients de la franchise de loyer, ainsi qu'une négociation bien menée et techniquement encadrée, sont essentielles pour tirer le meilleur parti de cette pratique dans le cadre réglementaire et fiscal de 2026.

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